房地产崩盘后谁是最大输家？

大家好，这是我第一次在网络上发表文章，目的是记录一下自己的所思所想，如果能获得别人的认可，那对我也是莫大的激励。

今天想聊的问题是中国的高房价问题。我国从1978年开始进行改革开放，从此中国的经济坐上了快车道。GDP年增速平均为12.8%。但实际上，经济增长的趋势是指数函数，最近十几年的发展速度真可谓是坐了火箭。2021年中国GDP为114.37万亿。这其中房地产又贡献了多少呢？

全国GDP年度数据

我国的房地产行业正式开始野蛮增长始于2015年，2015年我国正式提出棚改货币化政策，从此房价就如脱缰的野马一路上涨，涨到现在普通人已经负担不起的程度，房地产在GDP中的比重也越来越高，真的成了经济支柱。

2000-2020年房地产在GDP中的比例

到2022年，中国房地产市值是GDP的4.1倍，而美国只是1.48倍，日本也只是2.3倍。中国房地产总市值达65万亿美元！美国、欧盟和日本房地产总市值只有60万亿美元。65万亿美元，按照6.366的汇率粗略估算，中国房地产总市值大概为414万亿元人民币。

前面说了这么多，列了这些数据，只是想说，房地产行业在这些年中流入了大量的钱。那这些钱从哪里来，又流到哪里去呢？

其实我们分析一下房地产行业的经营模式就能想明白这些了。房地产行业商业经营的起始点是拿地。地从哪里来？中国的土地都是国有，那地产公司的第一步就是买地。买地的钱哪里来？从银行贷款。那么从此刻开始，有一笔钱从银行流入市场又流到政府，看起来似乎跟普通人没有关系，但如果真的没有关系，那就是凭空印钱，通货膨胀早就绷不住了。地产公司贷款买完地之后，进行预售，普通人通过买房从钱包里面掏出真金白银，虽然买房人会贷一部分款，但是这部分钱银行是直接给地产公司的，不影响地产公司收钱。而买房人贷的这部分款，是需要在接下来的几十年通过劳动价值还上的。地产公司拿到真金白银后，将一部分钱还给银行，一部分用于房屋建造，一部分归为公司利润。然后就又是拿地，卖房，建房。靠着这一套循环不断进行下去。那为什么房价一直涨呢？

房价的持续上涨是因为在这个商业模式中，每个环节的人都希望房价涨，包括买方。对于地方政府而言，房价越高，卖地的价格越高，政府收益就高。对于银行而言，房价越高，给地产公司和买房人房贷的金额越多，利息金额就越多。对于房地产商而言，房价越高，完成一轮拿地、卖房、建房后能分到的利润就越高。甚至对买房人而言，房价越涨，自己的账面财富就越来越高。所以在这个房地产游戏中，没有人希望房价跌。那这真的这是一件你好我好大家好，没有人需要付出代价的利国利民的好事吗？

显然不是这样的，任何纸面财富都需要有实际价值与其对应，不然就会贬值。对于之前的房地产业而言，我指的是2021年房价转折点以前。房产的高价格是由所有买房人前几十年劳动所得的积蓄加上未来几十年的劳动价值所支撑的。当有意愿且有能力买房的这些人都买的差不多了之后，剩下的这些人前几十年的劳动价值和未来的劳动价值全加起来都买不起房，这时候房子就卖不动了。那没人买，涨价就涨不动了，因为越涨价越卖不出去。这时候会怎么样呢？

房子涨不动的时候，就会有一部分人卖房，因为他是贷款买的，目的是投机赚钱。只要上了杠杆，如果拿不到高于杠杆利息的收益，那就是亏，亏就会卖出，这时候市场的房子就会越来越多，价格开始横盘或小跌。如果平稳发展，这个过程可能时间会比较长，如果由于突发原因，比如疫情，导致普通人收入锐减，那么卖房的人会急剧增加（不管是炒房的人开始离场还是贷款买房的人还不起贷被迫卖房）。此时房地产游戏中所有人希望房价上涨的梦想破灭。已买房的普通人认清现实，多套房的人为了避免房价下跌对自己造成损失会将多余房产挂牌出售，还没买房的人觉得房价只会越来越低，都在观望。于是市场上房源越来越多，买房人越来越少，房价会一直跌到与大家所公认的房子实际价值相等的价格为止。

这个房地产游戏中，谁赢了，谁输了呢？最受伤的永远是掏真金白银的买房人。

对政府而言，房价降了后卖地的价格需要降低，从始至终只是赚多赚少的问题。对银行来说，贷款金额越来越少，也只是赚多赚少的问题。对房地产商而言，这里得分开讨论。对房地产公司而言，如果是老老实实经营的公司那也就是赚多赚少的问题；如果是那种杠杆加上天的公司，比如恒大，那就会资金链断裂 最终走向破产（但是不影响控制房地产公司的个人）。对控制房地产公司的个人而言，是从赚翻了变为少赚点。房价涨的这段时间每个控制房地产公司的个人都赚的盆满钵满，哪怕公司破产，也不影响他们的既得利益，后续只是没法继续这样获得暴利了。

上面提到的这些角色都是既得利益者，真正需要为这场房地产付出代价的却是买房的普通人。最惨的是房价下跌前的最后一波买房人，用前几十年所有积蓄与后半辈子的劳动价值换来了一堆远超实际价值的钢筋水泥。其次惨的是房价广大在房价不断涨价过程中买房的普通人（除刚需），用尽了全力甚至上杠杆买下房，以为能不断涨价，资产保值，最终也逃不过被割韭菜的命运。至于买到烂尾楼的人，他们也惨，但他们的惨不是由于房价涨造成的，或者说不是主要原因，这里暂时不做讨论。

以上，就是本次文章的所有内容。不喜勿喷！