市场信心逐步恢复，“示范生”房企碧桂园依旧稳健发展

不久前6月30日，克而瑞公布了2022年上半年房企销售排行榜，优质民营房企碧桂园以2469.9亿元荣登榜首，保利万科紧随其后。值得一提的是，今年5月，监管机构评定5家优质民营房企进入“示范房企”名单，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城受到市场关注。

数据来源：克而瑞

市场正处于大变革时期，优质稳健的房企都呈现复苏之势，迎来了新的时期。市场竞争的本质仍是“择优录取”。同时，当前经济不断恢复，房地产利好政策不断出台，房地产市场也逐步回暖，外部环境、整体市场逐渐改善。

经济底+政策底+市场底+融资底

“四重底”构筑房地产底部

2022年5月以来，整体经济大环境触底反弹趋势明显。根据国家统计局发布的中国采购经理指数（PMI）数据，6月份制造业PMI和非制造业商务活动指数双双重返荣枯线上。中国人民银行发布的金融数据，5月新增社会融资规模2.79万亿元人民币，同比多增8378亿元。

在经济环境向好基础上，大量房地产刺激政策也集中出台。中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录，包含放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等等。4月13日《经济日报》文章也明确表示，“房地产市场在经济发展中，仍占支柱地位”。

可以说经济底和政策底刺激了市场底部的到来。国家统计局数据显示，5月房地产销售面积、销售金额环比分别增长25.8％、29.7％。而从中指数据“重点50城商品住宅周度成交统计”来看，5、6月呈触底回升之势。

2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势来源：中指数据CREIS

特别值得一提的是，监管层也开始鼓励优质房企融资。4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，要求“加大对优质项目的支持力度”，“保持房地产开发贷款平稳有序投放”以及在风险可控基础上“适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求”。此外，据报道证监会预计也将推出一系列拓宽民营企业债券融资渠道的政策。而融资底部则意味着房企的资金环境得到改善，在大浪淘沙的今天，一批“底子优质”的房企或将迎来融资机遇。“流动性危机潮”未来或将只是中国经济发展史上的一段“地产往事”。

四重底部构筑了房地产行业坚实的底部，行业经过大变革之后，也将迎来一个新的稳健发展时代。过去“狂飙突进”的大门已经关闭，一扇稳定发展的窗已悄然打开。在稳定发展时期，有着健康的财务系统和精细化管理的优质房企将赢得市场和投资者的青睐。

首批民营“示范性房企”

树立稳健财务典范

据悉，今年5月监管机构选定碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城5家优质民营房企进入“示范房企”名单，名单中的企业都在监管层支持下陆续了发行人民币债券。据悉，该批次债券还创新性的使用了包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。其中碧桂园发行的票面利率为4.5%的5亿元公司债，还吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。

分析人士指出，从4月18日中国人民银行、国家外汇管理局印发的《通知》，到5月评定“示范性房企”名单，进而顺利发行公司债，监管层呵护态度不言而喻。这一系列举措，不仅意味着碧桂园、龙湖、美的置业等示范性房企获得了监管层的认可，更意味着监管层以实际行动鼓励和帮扶优质房企融资。

为什么这5家民营房企能获得监管层认可被评为“示范性房企”，并得到支持债券发行的“特别待遇”？

一方面，这些企业都有着稳健的财务管理体系。以碧桂园为例，财报显示截至2021年12月31日其现金余额约1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%；净借贷比率为45.4%，相比上一年度同期优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上一年度同期下降了36个基点至5.2%，现金短债比约为2.3倍。得益于稳健的财务表现，今年6月，碧桂园甚至提前主动要约回购了一笔2022年7月到期的6.83亿美元票据。据悉，本期美元债偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。这一举措让既对外展示了碧桂园充沛的现金流和稳健的财务管理体系，又提振了投资者对优质民营房企的信心。

自2021年12月以来，碧桂园就较早地恢复了多元化融资渠道。在境内外成功发行了公司债、供应链ABS、境外融资等多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资。

精细化管理模式出业绩

“造血能力”保障可持续发展

另一方面，精细化管理体系也是它们被评为“示范性房企”的重要因素。管理内功是“内驱引擎”，驱动优质房企可以持续发展。

以碧桂园为例，其“销供回支投”的投资管理，则是优秀管理体系的典型。根据不同的项目属性，进行精细化分类管理，并对应制定了相应的管理办法，助力项目做一成一。投资牵头，销售回引，投资和销售形成闭环管理，驱动碧桂园可持续发展。

此外，产品力更是竞争力的重要体现。在2020年初，碧桂园就推出了“四大新产品系”，并在2021年再次升级3.0版本，针对不同年龄段的升级需求做品质提升，据此做了户型、精装、立面、社区、景观、智能化等各方面的提升。就在2022年上半年，碧桂园在214个城市超25万套房屋已如约交付，业主们住进美好新家。

兰州·碧桂园玖珑湾颁证仪式

碧桂园6月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，连续两个月实现环比增长，1-6月权益合同销售金额1851亿元。以此计算，市占率在TOP10房企的总销售额中提升至16.98%。据公开数据，碧桂园1-4月的回款率更是高达95%，为公司发展提供可持续动力。

分析人士指出，强劲销售能力是业绩产出的直接原因，而精细化管理是业绩产出的底层逻辑，通过管理体系促进销售，从而产生强大的“自我造血”能力，让企业形成可持续发展闭环。

鉴于“示范生们”的财务表现、精细化管理体系以及不断恢复增长的销售额，多家券商机构纷纷看好。而对于销售榜单首位的碧桂园则更加青睐，截至7月初共有29家境内外券商机构给予碧桂园“买入”评级。

每次市场变革都演变成一部分企业的危机，也成为另一部分企业的契机。碧桂园、龙湖、美的置业等被评为“示范性房企”，无疑给房地产行业树立了稳健发展的榜样。而百强销售单榜首——碧桂园，更是“示范”了何为行稳致远，在调整前行步伐的同时仍处于领头羊位置，值得诸多房企学习借鉴。