新一轮城镇化“落户潮”来临，城市格局大洗牌，哪里买房才保值？

看到一份《财经》杂志的报告，哪些城市的房产更保值。

测算方法，还是很有见地的：

房产保值力指数 = 100 （成交总金额 - 降价地块成交金额 降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额。

这个公式啥意思呢？

各大城市的土地，可以看做一座城市的筹码。

筹码是否值钱，是否有开发商愿意花真金白银去拿地接盘，决定了未来的房价空间。

土拍越火热，说明前景越好，尤其是今年民企开发商连串爆雷，土拍市场冷得出奇的环境下，哪个城市能吸引更多资金，说明前景越好。

分母，可以看做实际成交额，用表面的成交额，减去降价地块的成交额，还要挤出城投托底的水分，就能得出实际的成交金额。

分子是挂牌土地的标价。

两者相除，数字越高，说明实际成交额的含金量越高。

基于众所周知的原因，今年全国土地出让金降得很凶，蓝白前段时间跟大家聊过很多次。

土地卖不出去，不少城市为了维持土地市场的体面，只能把卖不出去的地块降价挂出来再卖，如果还没有开发商拍，那就只能用本地国企和城投，左手倒右手，底价把土地拍到手，至少流拍率没那么难看。

这个算法里，分母里面，把降价地块和城投托底的因素，都考虑进去了，相对还是比较真实的。

报告算出的结果，并不是很意外，因为今年各个城市土拍我大概有了解，只是不知大家怎么看。

第1名：合肥，指数得分 99.2

第2名：杭州，指数得分 86.7

第3名：成都，指数得分 74.6

排名4-10名的，是宁波，南京，苏州，长沙，无锡，青岛，佛山。

11-20名，是厦门、东莞、西安、郑州、沈阳、济南、福州、重庆、武汉、天津。

合肥、杭州和成都，毫无疑问是今年逆流而上的网红城市。

合肥这两年都在说是“城市风投”的榜样，引入了大量的高精尖产业，还主动跟长三角对接，经济增速居二线城市的前列。

成都多年蝉联新一线城市的榜首，人才流入和城市口碑一直名列前茅。

杭州的新房与二手房之间的差价，是二线城市中价差最大的，已经连续多年稳居全国卖地之王。

而排名居后的城市，天津、武汉、重庆、郑州这些，无一例外，要么是降价地块太多，要么都是城投兜底的地块，真实成交额远没有表面看起来那么高，水分很大。

当然，这份榜单也有局限性。

在我看来，最大的局限在于，只计算了2022年内的土拍数据，很多城市只进行了一轮土拍。

去年上半年很多城市还在抢地，像广州、重庆这些地方溢价率很高，下半年开始，气氛又急转直下，流拍潮、城投兜底开始涌现。

如果只看2022年的统计数据，有的城市没有拿出优质地块，吸引不了开发商，有的城市受疫情影响，开发商短期不看好，但不影响长期基本面。

像GDP、人口流入、产业分布、广义和狭义库存，去化周期，限价限购的调控，城市宣传的知名度，这些因素都没考虑。

总之，统计范围、统计时间都太窄。

不管怎么说，这是一份很有参考意义的报告，至少为我们提供了一个额外的视角：

新一轮城镇化大潮下，哪些城市的房产，相对更受欢迎。

前段时间，有关部门发了《“十四五”新型城镇化实施方案》。

这份方案，把城镇落户限制放开到了一个新的程度，即放宽除个别超大城市外的落户限制。

根据《方案》，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

全面取消城区常住人口在300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。

目前，1.3亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户、“两横三纵”城镇化战略格局基本形成。

截至2021年末，全国常住人口城镇化率达到64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，城乡居民收入比降至2.5。

“落户”这个词，作为“十四五”城镇化的重点之一，在《实施方案》中共提到16次。

落户，就意味着常住人口，向户籍人口的转化，意味着“人户分离”的人口不再会像过去10年那样，在城乡间反复往返，漂泊无依。

而放开除个别超大城市外的落户限制，意味着：14亿人，将可以在全国的绝大部分城市自由迁徙。

这个过程，就是城市格局的大洗牌，也是上面提到的一众二线城市，未来最大的依托。

我们可以参考2021年各大城市常住人口的统计。

从增量变化来看，26个城市中，有10个城市增量达到或超过了10万人，分别是武汉、成都、杭州、西安、南昌、长沙、郑州、贵阳、南京和福州。

其中，增量前四名人口增加规模均超过了20万人，均为新一线城市，同时城区人口均超过500万人，为超大城市或特大城市。

成都是唯一一个常住人口超过2000万大关的省会城市，在全国所有城市中位居第四。

一线城市广州以1881.06万人位居第二，过去十年，广州每年新增近60万人。

郑州和杭州则处于1200万梯队，位列第五、六位；石家庄和长沙继续位列第七和第八位。

此外，有6个城市的人口数量处于900万梯队，包括哈尔滨、合肥、南京、济南、沈阳和长春。

要知道，过去10年，大多数中西部省份人口都是净流出，而省会城市的人口却在持续增加。

以河南为例，去年该省常住人口减少了58万人，省会郑州增加了12.2万人；

湖南常住人口减少了23.39万人，但省会长沙增加了17.13万人；

山西常住人口减少了10.02万人，但省会太原增加了7.25万人。

这足以说明，新一轮放开落户的城镇化，将会大大增强二线城市的吸引力。

结合上面的榜单，我们可以得出两个结论：

1，二线城市，将会成为城镇化、人口进城的最大蓄水池。

2，在大城竞争的时代，产业分布，和互联网上的热度，可能比人口总量、增量流入，更能提高土地溢价，进而提高房产保值属性。