说到房地产，或许大部分人首先联想到的就是房价，对不少人而言，拥有房子最大的阻碍和负担便是房价，房价到底高不高？通过对比一目了然，根据安居客二手房2022年房价数据显示，北京、上海、广州、深圳均价分别约为5.9万元/ 、5.5万元/ 、3.6万元/ 、6.3万元/ ，而居民人均可支配收入仅分别为7.5万元、7.8万元、6.8万元、7万元，一年的收入只能购买1—2个平方，普通人依靠工资收入即便是每年节衣缩食购买100 的房子也需要50-100年左右。

百度文库的一篇《关于中国房价问题的调查报告》文章指出，我国主要城市（包括一线城市和部分二三线城市）房价收入比普遍超过10：1，高于世界银行给出的5：1上限水平，而房租收益率本该在150-230之间，一线城市的房租收益率却普遍达到360以上，此外，投资类房产仍然不少，当房价出现下跌时，购房人就不一定愿意继续供贷了，这笔钱最终将有银行存款准备金托底，导致房价高的原因，主要有4点：

一、供需关系在城市之间难以实现合理分配，经济基础扎实、人口常年流入的大城市土地供不应求，导致房价年年攀升。

二、土地供应的制度有待改进，土地竞拍推高了房子成本，导致房价水涨船高，就连房地产鼻祖级李嘉诚也对土地价格偏高望而生叹。

三、通货膨胀和经济高增长预期让实体资产在家庭中更有“安全感”，进而出现不少投机取巧的个人、机构、公司炒房，一步步将部分城市房价推向制高点。

四、城市经济高增长和农村经济疲软形成反差，进而加速推进城市化进程，房子对进城后的家庭是必需品，购房者增多，房价大幅上涨。

房地产真该“硬着路”？

近日，华尔街见闻发布的《高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险》文章指出，全球房地产市场可能会步入“硬着陆”的轨道，高盛银行作为国际领先的投资银行，从G10的房价走势、房屋销售、住房负担能力、供需关系4个方面最终得出全球房价有“硬着路”风险，具体来看。

房价势头：澳大利亚、加拿大、瑞典、新西兰的房价均在下降，自2021年11月以来，房价已下跌6%。

房屋销售：G10集团房屋销售量出现明显下滑，瑞典、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国房屋销售量分别下滑15%、20%、35%、35%、40%、50%。

负担能力：英国、加拿大、新西兰和美国的抵押贷款利率出现大幅上升，研究表明，抵押贷款利率每上升100个基点，房价就会下跌3%，其他经济体约下跌2%。

供需关系：目前房屋供给比较紧张，然而疫情发生后大量住房新建，会导致美国、加拿大、澳大利亚房屋空置率上升，从供不应求转变为供大于求。

由此可见，G10房地产已经有“拐点趋势”，尤其是房价承受能力的下滑和房屋销售的下滑，表明房地产或将硬着陆是真实风险，并且或将带动全球房地产硬着陆，我国是否有房地产“硬着陆”风险呢？

人民大学副校长曾在“中国住房政策研讨会”演讲时曾指出，房地产作为我国经济支柱行业地位仍然不会发生变化，我国难以承受房地产硬着陆所带来的“代价”，唯一的出路就是软着陆，与此同时，在去年12月8日国家经济会议中指出，在房主不炒的基础上，加大预期引导，积极探索租购并举、加快发展长租房市场、推进保障性住房建设新模式，在此背景下，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为2022年房地产会被修复，不会出现“硬着陆”情形。

事实上，任何国家都不希望任何行业出现“硬着陆”行为，尤其是房地产，关联着上下游近百种产业，一旦出现“硬着陆”，后果或不堪设想，然而在楼市硬着陆之前，并不会认为房地产有“硬着陆”的机会，那么，房地产还会保持过去的发展速度吗？

“3个拐点”信号显现，两类人麻烦了

鉴于我国国情与国外（比如美国、日本）不同，房地产的发展支撑着国家和地方财政收入，所以即便有“反垄断法”也对土地市场其实不起效果，也对房价随市场变化而波动不起作用，比如房价限跌令、土地拍卖制度等暂时不会被主动改变，最有可能让房地产“硬着陆”的条件便是供需关系、买房承受能力和购房信心，而这3个条件正出现“拐点”信号。

首先是供需关系。从国家统计局公布的2021年城镇化数据可以看出，全国城镇化率已经达到64.72%，比2020年多0.83个百分点，相当于1162万农村户口转为城镇户口，研究表明城镇化率在50%-70%阶段为快速增长阶段，意味着我国城镇率即将进入缓增长阶段，除此之外，据不完全统计，我国房子能满足居住的总人口数量分别有30亿、34亿、40亿，即便是按照最低统计数据打5折也超过现阶段的14亿人口数量，意味着我国房子从居住角度看的确过剩，只不过因为人口流动导致房子空置率偏高，城镇化率和住房过剩正是房地产快速发展首要“拐点”。

其次是买房承受能力。如果从全国房价平均水平和工资来看，我国房地产仍处于健康稳定的阶段，然而我国的房地产有着明显的差异化，大城市的房价逐年增高，小城市的库存也逐年递增，这对楼市发展十分不利，更不利于全国家庭的共同富裕，尤其是那些经济基础还算不错的城市，买房承担承受能力明显超过合理水平，根据智研咨询统计数据显示，2022年4月全国房价超过10000元/ 的城市达到77个，其中19个城市房价均价超过20000元/ ，这些超过全国平均房价水平的城市，买房压力相对更大。

最后是购房信心。根据CREIS中指·云调研在4月份做的10000份调查问卷数据显示，56%的受访者表示会根据政策效果购房，50%受访者认为未来经济改善并不明显，18%占比表示经济运行存在明显下行压力，除此之外，国家通过“三道红线”和“两道红线”对房地产去高杠杆化调控并未放松，由此而来的部分房企将出现明显债务压顶趋势，比如近日龙头房企碧桂园被穆迪降级，又比如绿地集团被上海第一中级人民法院强制执行2.9亿元，这些信号都将影响到购房者的实际购房信心，延长购房者观望周期。

无论是供需关系还是买房承受能力，甚至是购房信心，都开始出现明显的“拐点”，而这样的拐点信号正打破房地产以往的发展规律（高增长发展趋势），并且不排除房地产会出现硬着陆现象，随着这些信号越来越明显，两类人有麻烦了。

第一类、大手大脚花钱的房企。过去的房企可谓是花钱如流水，茅台酒几十上百件囤着，账面资金随时都十分充裕，现如今资金周转不能再依赖银行，几乎完全靠销售回笼资金，如果此时还不开源节流，会面临资金紧张问题，尤其是那些债务快到期却没有偿还能力的房企，不排除会走向破产结局，除此之外，随着上述“3个拐点信号”出现，部分房企寄希望于销售回笼资金显然不切实际，那些现金流充沛的房企或许还能扛一扛。

第二类、用高杠杆方式投资房子的投资者。2022年以来二手房的日子并不好过，特别是那些二手房挂牌量较高的城市中，面临“卖不掉、供不起”的僵局，一方面二手房本身价值就比较大，转手难度高，想要不亏损前提下快速转出很难实现，高价卖更是难于上青天，另一方面现阶段经济下行压力较大，收入预期下滑，容易出现断供现象，进而导致投资的房子走向法拍房道路。#房地产#