思考的第二篇，我们从微观的城市结构上看2008年到2017年十年的房地产市场，我们回顾过去哪些城市的房价上涨了，哪些下跌了？以及为什么他们上涨了，为什么他们下跌了！

从2008年到2017年十年，中国的主要一线城市和各大省市的省会城市涨幅居前

下图是35个大中城市，包括26个省会（拉萨数据缺失）和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。35个大中城市2008年到2017年的房价涨幅情况。

数据来源：国家统计局

可以看到北上广深等一线城市涨幅是最大的，最小的涨300%，最大的涨600%。其余的各大省会城市涨幅紧跟。

剔除收入涨幅后，有些城市的房价实际上是下降的。

我们还要考量同期收入增长：2008年，城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。

数据来源：国家统计局

从图中可以看到西宁、宁波、沈阳、大连、贵阳、太原、银川等城市的剔除收入增长因素后，房价实际是下跌的。

粗略分析一下：东北三大省会（沈阳、哈尔滨、长春），而西北城市（西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川）也几乎无一遗漏。

涨跌背后的核心因素是什么呢？

1、这实际上反应了中国的经济发展整体趋势，经济增长的热点在持续向一线城市、各省会城市聚集，最赚钱的公司、最朝阳的行业、最好的资本市场资源、最聪明高学历的毕业生人才、最便利的经济发展条件-临海便于国际贸易，都聚集到一线城市和各省会城市了，资源、人才、财富都聚集到这里了，这里的土地和房子肯定必然大涨啊！

2、而下一步资源、人才、财富向珠三角、长三角、京津冀三角地区聚集，未来中国最强的市场化竞争出来的公司、最有前景的朝阳行业必然聚集在这些地方。而全球资本也通过深圳、上海、北京的资本市场来搭上中国发展的这趟快车，可谓天时地利人和都聚集于此，这些地方的房价怎么可能不涨呢？

3、有增量就必然有减量，有人口流入就必然有人口流出，未来中国人口总量既定的情况下（据说2022年增速可能趋近于零了），那些经济活力低的城市、没有财力、没有资源、没有开放的政策、没有临海便于国际贸易的地理优势，只能面临一个局面就是人口持续的流出，东三省、西北地区（不含中欧贸易铁路沿线）、三四五线中小城市，都将持续面临这种局面。

为什么？因为普通人在这些地区和城市赚不到钱啊？在城乡收入差距、一二线城市和三四五线城市收入持续拉开的环境下，要想获得社会的更好的收入水平，最佳的选择就是向经济活力充分的地区去、向一二线城市流动。 而越是人口流动少的地方，民营经济就越是缺乏活力，在这些地方大部分是政府消费、国有企业提供就业和市场，靠近政府和国企关系和资源才能获得机会和收入，而普通人是更难生存的，所以更加速了人口流出。

说到这里，你就能明白为啥东北三省的人口会持续、不间断地流出吧？产业转型、没有新的主力产业接替上来；地方民营经济没有活力，城市经济靠国有企业作为支柱；地方行政力量突出，而不能放开市场经济活力。

那么未来十年，中国的产业经济的中心仍然也必然是在长三角、珠三角、京津冀等地区，尤其是当各类制造业基本过剩，走向去产能、去杠杆、去库存阶段，那么新制造、新能源、新服务行业，只能在这些经济发达、市场要素配置充分、政府充分放权、人才聚集、资金聚集的地方才能发展起来，这就是未来这些地区仍然有希望的根本原因！而一二线城市商业经济的越发发达，更加速了中国的人口自由流动，从而从中长期看打破过去以权力分配资源的经济形态，形成更为发达的市场经济形态。

而三四五线城市，在这种时代的大潮中根本无力改变趋势，唯一能做的就是发展自己的特色经济。否则，那么最好的方式就是静待撤县并市，甚至整个城市衰落的局面！在这些地区靠政府关系生存的人、靠吃财政饭的人、靠权力寻租的人，中长期都将被市场经济淘汰，这就是发展市场经济淘汰落后分配模式的优势所在。这也是中国改革开放，实现按劳分配，多劳多得的一个重要体现！

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