前言：

近两年的房地产市场实在太魔幻了，2011年的时候，恨不得把房地产捏死的节奏，而到了2022年开始，又恨不得把房地产捧上天，各种喊话，各种救市，层出不穷。

虽然救市不断，喊话不断，可是，房地产市场依旧如寒冬般，冷风刺骨，被冻得微微发颤。

根据国家统计局数据显示，2022年的1-5月份，全国新建商品房成交量几乎全线下跌了，只有上海和宁夏的房价微涨，其他所有省份的商品房价格全部处于下跌的趋势，其中，黑龙江和云南的房价下跌超过15%，下跌幅度最大的为重庆，下跌幅度高达22%。

要知道，重庆在2016年时，是房价涨幅最大的年度，房价涨幅为30%左右，可以不夸张地说，重庆房价已经跌回到了2016年的水平了。

截至目前，房价下跌的幅度，真是让人心惊肉跳，全国的房地产市场整体依然保持着空前低迷的状态，短期内，也很难有较大的起色。

为什么不管如何救市，房地产市场就是没有起色呢？楼市是不是真的扛不住了呢？

我认为，不仅仅是目前的楼市很难有全面的回暖，未来也不可能会全面回暖的；

主要有两方面的原因：

第一，楼市的分化是不可逆的，特别是一二线楼市和小城市之间的楼市分化，只会进一步地加大，我国绝大部分的小城市的房地产市场，无论采取任何办法，都是难以拯救的，因为，人口问题，产业结构问题，城镇化等等问题。

第二，杠杆实在是加不动了。

根据易居研究中的一组数据表明，全国住户部门杠杆率持续性的拉升，目前，已经攀升到顶峰了。

要知道，对于房地产而言，能否加杠杆，实在是太重要了，如果居民不能加杠杆买房，有几个人能全款买房呢？

现阶段，居民杠杆已经加到最大值了，一方面是杠杆加不动了，另一方面，也不能继续扩大杠杆率了，杠杆越高，系统性金融风险越大。

因此，未来的房地产市场，特别是小城市的房地产市场，是救不了的。

那么，房价真的普跌了吗？

事实上，全国商品房均价确实下跌了，但是，不是所有城市的房价都下跌了，更不是所有房产的价格都下跌了，而是有涨有跌的。

目前，主要小城市房价下跌幅度大，拉低了房价下跌的幅度，再者，就是劣质房产下跌幅度大，也拉低了房价下跌的幅度，而大城市的核心地段的房产，特别是优质房产，特别是豪宅市场，房价不但没有下跌，反之还在上涨。

这一点，也是符合楼市分化的特点。

因此，大家要明白，房价涨涨跌跌会是常态，房价只涨不跌一定不会再有了。

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