三重因素导致多地财政收入锐减！卖地收入下滑是关键？该如何破解

列位欢迎来到照理说事。 最近两三个月以来，咱们很多人都感觉到了经济下行的凉意。确实，不光个人有这种感觉，地方政府也是这样。据很多相关资料披露说，我国现在很多地方政府在过去几个月以来财政收入锐减，不光是一些名不见经传的小市财政收入大幅减少，有的甚至是腰斩的状态。连一些经济大市像深圳、宁波，在过去几个月都有10%、 20%以上的财政收入的锐减。所以这不由得让我们担心未来我国经济的发展状况。

首先咱们说为什么过去几个月以来很多城市财政收入大幅减少？这是三重因素叠加造成的。第一层是因为我们实行了增值税的留抵退税改革，改革实际上是有利于企业的，对于企业而言，以往你如果进项多销项少的话，你有大笔的资金是不能抵扣的。而最近我们进行了改革，允许进项多销项少的企业先进行增值税留底改革，但是这就使得很多地方政府的财政收入在三四月份大大减少。

除此之外还有一个重要的原因就是经济问题，你想咱们最重要的城市上海在过往的两个半月多的时间里，它经济是被按下暂停键的，大量的人足不出户，你都别提去上班了，很多工厂是停工停产。在这样一个状态之下，企业都没有收入了，企业就不能交税，那么地方财政收入当然是锐减。还有一个重要原因就是大家发现没有，房地产市场的极端冷清，从去年下半年开始房地产市场这个房子就卖不动了。

很多开发商非常积极的在打折卖房，但是老百姓是不为所动的。到了今年尤其是上个月，一系列利好政策频出，你想央行是连续降息，不单把 lpr利率调低，而且直接说你还可以在lpr利率的基础上下调20个基点。很多城市纷纷打开了限售限购，有的城市还犹抱琵琶半遮面，说你看你要是高等次人才，我可以打开限购。说你如果生了二孩三孩，我可以打开限购。有的城市干脆一刀切，我直接就打开限购，甚至有的城市连户口都放开了，你只要是中国人你就可以搬到我的城市来，你就可以在我这个城市买房。包括首付比例也降下来了，甚至有的城市把你应当交的契税都返还给你，所有这些政策都是要刺激房地产市场再度启动，为什么？

因为房地产市场的火爆与否直接和地方政府的财政收入有密切的关系。今天很多城市的财政收入不只靠收税，固然你可以收个人所得税，你可以收企业的增值税，跟中央分成之后可以留下一大笔钱，但是这都只是一小部分。

对有的城市来讲，它一半以上的财政收入是卖地收入，政府把这一块空地收储过来，搞七通一平，然后招拍挂卖出去。房地产企业交很大一笔的土地出让金才可以拥有开发的资格，那么自然政府收到了这笔钱，把之前收储的钱退掉，还有很大的结余可以搞这个城市建设。

在过往的十年里，很多地方发展速度是非常快的，修高速公路、修高架桥、修地铁、城市景观建设、地标建筑物的建设，以及这个城市的老年人过年过节能不能多发点钱，这个城市失业人口能不能多发点失业金，这个城市需要救助的人能不能好好救助他们一下。所有这些钱都仰仗于地方政府的财政收入，而这其中有很大一部分就是卖地收入。

所以当房地产不景气之时，开发商现有的房子都卖不掉，我这个资金没有回笼，您觉得开发商他有钱去拿地吗？在过往这半年多的时间里，我国排名前几的那些大开发商的销售数量和金额都比去年前年打了一个很大的折扣，甚至有几家大的开发商自己都遭遇到了资金链的困难。我搞的理财还不上了，不但利息还不了，本金都还不上。我建的房子建到一半烂尾了啊，没有资金投入，我没有办法把楼房建完，没有办法把它交到消费者手中。

在这样一个状态之下，现有的项目你都不能很好的交付，现在你这个资金链都断裂了，你连理财的钱工资的钱可能都开不出来，您觉得开发商他有余钱去再度买地？所以今年以来很多城市的土地市场也都是非常冷清的，有的地方政府都不太敢在现在这个状态下它推地出来，因为卖地它也是要讲究技巧和时间的。

房地产火爆的时候你把这块地推出来，很多开发商竞相叫价，你能卖一个很高的钱，这个钱是地方政府收着了的，但是它是要给整个城市的老百姓造福的。可是当土地市场冷清的时候你拿出一块地很有可能流拍，一个城市接连有几块土地流拍之后，对不起，大家这个信心更差，开发商更不买地，所以就会使得整个城市的财政收入锐减。

而且反过来讲，这也容易形成恶性循环。你现有的地就卖不掉，那么你自然不能再收储更多的地，再卖更多的地，那么未来几年你财政收入都有可能出现很大的下滑。所以这也是为什么我们以往讲的房地产市场实际上对整个城市的作用都是非常大的，所以政府的宏观调控从来都不是要打压房价，而是要让房价稳定的上涨，很小幅度的上涨。既让老百姓买得起房，也让政府能够有足够的收入。

所以过去几个月很多地方政府财政收入锐减，是这三方面因素的叠加，但是好在现在乌云慢慢已经过去了，曙光就要到来了。比如说6月1号开始上海已经全面复工复产了，憋了70多天的上海人已经可以走出家门复工复产了，而且全国很多城市慢慢在治理疫情方面已经摸出了一条道，我们可以搞常态化的核酸检测，我们可以缩小风控范围，让疫情对我们经济的影响达到一个最低点。不光我们要复工复产，我们还要敢于出来消费，然后让我们的经济再度活跃火爆起来，这样每个人都能赚到钱，地方政府也能收到税。

与此同时，我想在一系列的房地产调控措施之下，现在有些城市房地产已经真的是慢慢火起来了，有很多人说现在恐怕是买房的最好时机了。你想，开发商打狠折，首付最低两成，利率也达到了最近这些年的最低，甚至有些地方政府还要把契税都返还给你。在这样一个状态之下，对于刚需人群，确实你今年买房比去年前年能省掉很大一笔钱。所以我想当我们的经济重新活跃起来之后，我们有一个V形反转之后，那么地方政府的财政收入自然也会回归到从前的。