在这个21世纪快节奏时代，房子是爱情的“敲门砖”，是婚姻的基石，更是家庭的保障，有了房子，在工作、子女教育、落户等方面能省不少麻烦，如果有能力做选择，想必没人愿意选择一辈子租房，普通人几乎一辈子都在为房子打拼，然而，随着时间推移，房子貌似成为很多人遥不可及的奢侈品。

先来看看三则数据

根据国家统计局公开数据显示，2000年全年住宅商品房销售面积和销售额分别为16570万平方米、3228亿元，全国房价均价1948元/平方米，2022年1-4月销售面积和销售额分别为33721万平方米、33248亿元，推算出2022年全国房价均价约9859.7元/平方米，22年时间，房价翻近5倍，收入方面，2000年和2022年全国人均可支配分别为3721元、41380元（根据一季度10345元乘4估算），人均可支配收入翻11倍。

一线城市北京、上海、广州、深圳2000年新建商品房均价分别为4500元/平方米、3327元/平方米、3041元/平方米、5412元/平方米，而到2022年均价分别为5.7万元/平方米、4.8万元/平方米、3.3万元/平方米、5.3万元/平方米，22年的时间里房价分别上涨12.6倍、14.5倍、11倍、9.8倍，人均可支配收入方面：北上广深在2000年人均可支配收入分别为10370元、11718元、13622元、21577元，2022年人均可支配收入分别约为：89096元、95088元、64920元、80112元，22年的时间里人均可支配收入分别上涨8.6倍、8.1倍、4.8倍、3.7倍。

四五线城市（以鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、黔南等排名最后30名的城市为例），目前这些城市房价均在4500元/平方米以内，房价最低的城市鹤岗、双鸭山房价不超过2800元/平方米，而在这些城市中2000年左右的房子（步梯房）价格在1000元/平方米-1300元/平方米，房价上涨3-5倍，人均可支配收入在1000元-2000元左右，而到2022年（根据一季度城镇居民一季度数据估算）人均可支配收入基本达到3万元左右，可支配收入上涨10-20倍。

从以上三则数据可以看出，首先是大城市的房价收入比明显增高，而小城市的房价收入比逐渐降低，买房容易程度一目了然，普通人买房在小城市比在大城市更加容易；其次是部分城市房价受产业转移影响较大，与地方经济直接挂钩，比如鹤岗在20年前房价并不算低，随着产业没落人口外流，难以支撑房价上涨；最后是共同富裕鲜有成效，沿海城市经济最先崛起，内陆城市紧随其后，小县城、地级市正在快速为大城市分担产业压力和全国经济压力。

为什么房子迟迟未出现“贬值潮”？

单单靠数据，或许并不能完全说明准确预测楼市走向，毕竟实践出真知，曾经的首富王健林曾表示，我国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价再暴涨的可能性并不存在，但是类似于北上广深的大城市房价会永远上涨，这还是王健林2015年的预测，放到现在，仍旧不过时，回过头来看，房价在大城市中丝毫没有下跌迹象。

然而，马云和潘石屹观点就有些相似了，潘石屹曾表示未来房地产会跟共享单车一样得到“充分利用”，如今的房子空置率非常高，但是在互联网时代崛起后，资源浪费会明显减少，重资产买房也不再符合未来人的观念，是从重资产往轻资产的转变，那么大方向上，意味着互联网的到来会让房子在人们心目中的地位不高，换言之，以后对买房一事或许不那么重要了，最终的结果可能是信心不足以支撑房价上涨，马云在给内部员工的一封内部信中提到，买房子是因为对自己有信心、对未来有信心、对经济增长有信心，对工作有信心，但如果未来这些信心都不在了，透支的消费应该怎么应对呢？毕竟拉动内需来让房地产成为支柱性产业的时代已经过去。

无论是王健林还是潘石屹两位曾经的房地产大佬，甚至是很有头脑的马云，都不看好房价暴涨，每人看待楼市的角度不同，观点却出奇的一致，事实上，从三位大佬的预测可以看出，楼市不会出现“暴涨潮”了，但并不意味着房子会出现“贬值潮”，房子是百姓的家庭保障，就像我们时常听到的话：坚持以人民为中心，以人民利益至上，那么是否意味着未来房价又要上涨了呢？

房价还会上涨吗？

近日北京市发布《北京市统筹疫情防控和稳经济增长的实施方案》中明确提出，坚持房住不炒，保障刚性住房需要，满足合理的改善住房需求，稳地价、稳预期、稳房价，与此同时，上海、深圳、广州也曾先后多次提出"房住不炒”主基调，不少人认为房住不炒就意味着房价会下跌，实际上房住不炒不等于房价会下跌，那么房价到底会不会上涨？“答案”来了：

一、看城市经济基础和产业发展前景。

俗话说经济基础决定上层建筑，在改革开放初期上海、北京、天津、重庆、广州、大连、武汉、哈尔滨、青岛、成都十大城市位列全国经济实力前茅，那时候的深圳还未上榜前十，哈尔滨、青岛反而在十大经济城市之列，后来“一位老人”在南海边化下一个圈，于是深圳经济突发猛涨，并且发展成为如今的一线城市，而哈尔滨、青岛也曾是北方经济大城市的代表，却因为产业落后、产业升级缓慢成为如今二线城市和新一线城市，具有代表性的老工业城市鹤岗也是如此，从辉煌到没落只需要看产业的强弱。

二、看财政税收对土地的依赖程度

根据历年公开财政数据显示，从1998年“房改年”以来，地方土地出让收入从500亿元上涨到2021年的87051亿元，并且从2017年起地方土地出让收入从未低于5万亿元，2021年全年土地出让收入占全国财政收入的42.9%，而这一年的财政支出预算为24.63万亿元，一旦缺少了土地收入，那么全年的财政赤字将达到13万亿元，可见目前我国的建设资金投入还是十分依赖土地收入，房地产市场好比一家公司，土地是房子材料成本，土地影响42%的财政收入，进而影响了国家建设的历年预算费用，如果房价不上涨，势必会出现更多土地流拍，虽然我国正在计划着从房产税方面减轻对土地收入的依赖，但是短时间内还处于试点阶段，不排除未来会降低对土地的依赖程度，那时房价或许才会涨跌自如。

三、政策的松紧和需求的变化

经济学家任泽平曾提出影响房地产的三大因素：金融、土地、人口，这三个因素都与政策相关，尤其是短期的贷款政策和地方的限购、限贷政策，通过今年的4、5月份多个城市出台楼市新政可以看出，买房对于普通人而言并不容易，10%的首付区别就能让不少人决定是否下手买房，利率的下调给了更多人购房信心，毕竟省几万元利息比赚几万元收入更加容易，此外，需求同样是影响房价的主观因素，比如2015年之后的棚改计划，短时间内大批购房者产生，又比如三胎政策的开放，家庭的购房需求逐渐转移到大户型中来。

总结

综上所述，楼事君认为未来房地产变化至少有三个趋势：一是房价不会暴涨，大部分城市更不会暴跌，对于经济基础较好的城市，房价即便有猛涨的势头也会被政策收紧抑制，但是产业落后的城市，如若产业转型缓慢，房价不排除会出现下跌；二是房子是普通人一生的心血，国家不会让房子出现“贬值潮”，但随着大城市对人才的虹吸，热门城市的购房压力短期并不会减轻，年轻人买房不要一味的攀比大城市，从实际情况出发量力而为也不失为好的选择；三是房地产格局会发生“巨变”，房地产从量变转换为质变，主要表现在人均居住面积和家庭居住需求，换言之，我国的城镇居民目前并不缺房子居住，但会缺大户型品质型房子。至于房价会不会上涨，除了产业落后、人口流出的城市以外，房价或许很难跌下去了。