建业地产“割腿肉”引国企入局纾困，民营企业的出路是“染红”？

6月1日晚间，建业地产公告，公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于当日订立框架协议。

恩辉投资拟作价6.88亿港元，向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占上市公司总股本的29.01%。

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建业“染红”

建业地产发布的公告称，将29.01%股权作价6.88亿港元，出售予国企河南铁建旗下的河南同晟置业。

倘出售事项及可换股债券股份转换全部完成，河南同晟置业将拥有建业地产经发行换股股份扩大后的合计45.61%股权。

截至6月1日，恩辉投资直接拥有建业地产20.78亿股股份，相当于已发行股份总数约70.11%，由建业董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。而同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股企业，实际控制人为河南省人民政府，主要从事房地产开发和经营以及酒店管理。

三十年前，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的千万资产，回到河南老家创办建业地产，并逐步将公司做到河南市占率第一。如今，建业资金告急，还是河南政府出手“拉了一把”。

“对房企纾困，既要给予企业增信，又不能简单控股了之，上述这种设计相当于一个信用托底，政府提供增信，助力打开融资和销售渠道，同时用市场化的手段解市场问题，不会因过重的包袱反噬政府平台，也弥补了经验不足。”有业内人士称。

在披露即将引入国资股东消息后，6月2日早间，港股上市公司建业地产一度大涨近30%，而此前在6月1日及5月31日，该公司股价也已分别上涨8.33%、9.09%。

有记者也从建业获悉，此次战略合作，将有助于稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘。公司有信心按期偿还8月到期的5亿美元债。大股东暂无出售其它核心资产股权计划。

但近半数股权以不到14亿港元的代价“甩卖”，于建业地产而言，这笔账划得来吗？

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灾情和疫情双重重压下

建业地产一木难支

从建业地产财报看，2021年建业地产总资产为1458亿，总负债为1330亿，公司期末总现金共计98.48亿。

该公司多项指标下滑:营业收入419.59亿元，同比下降约3.1%；毛利约68.11亿元，同比下降20.8%；毛利率为16.2%，同比下降3.7个百分点；净利润额约为12.53亿元，同比下降40.4%，净利润率为3.0%，同比下降1.9个百分点……

去年8月份，因受暴雨洪水灾情和新冠肺炎疫情反扑，建业旗下多个项目和业态受到不同程度影响，灾情对建业造成直接的经济损失达5.5亿元。建业集团向当地政府提交了《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。

申请内容主要包括请求政府协助加快退税；帮助公司从一些国企及政府相关项目中收回应收账款；协调将足球小镇住宅项目(原计划在8月和9月交付)，推迟3个月交付，并豁免相关罚款等。

再加之其“金字招牌”——只有河南·戏剧幻城和建业·华谊兄弟电影小镇，也因疫情闭园导致建业流动性出现了问题。

前不久，建业地产先后转让了这两个项目的部分股权。建业·华谊兄弟电影小镇由河南老家文化旅游发展有限公司持股90％，建业住宅集团（中国）有限公司持股10%。“只有河南·戏剧幻城”股权变更后，由河南建业住宅建设有限公司持股49%，河南老家文化旅游发展有限公司持股51%。

因投入大、周期长、门槛高，且几乎不可能在短期内实现盈利，“文旅”常被戏称为“苦旅”。有专业人士透露，文旅项目的资金投入需要提前支取，并且需要陆续开发5 7年。但是，这些资金是有使用成本的，如果按一般融资成本7.5%来算，高昂的利息将会加剧企业的资金压力。

文旅项目的股权变更、向政府发出求援，以及这次引同晟置业入局，可以看出河南省政府与建业集团在下一盘大旗，替建业地产提供了整体纾困解决方案。

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建业的生存与转机

建业集团也启动了系列“瘦身健体”的经营策略，2021年年初，建业集团进行了一系列大刀阔斧的改革：将原先的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理机制调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。

建业集团董事长胡葆森还提出，后续建业要做到三个字“少、小、好”。少，就是不要开辟新的赛道，能合并合并，能关闭关闭，在难关没过去的时候不适合开辟新赛道；小，就是不要再追求规模的增长，后续也会出让资产、项目股权，缩小规模；好，就是要在做少做小的前提下，把企业做好，用新的思维方式，做精做新，提升效率。

4月，建业集团与万达集团签署战略合作协议。建业地产宣布将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

通过此次合作将引入优质的专业商业项目运营商，将极大提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。这与企业一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。

另外，今年年初，一张关于建业集团人员“优化61%”的截图在网上流传。

建业工作人员曾回应记者：“网传内容不符合事实。网传疑似集团各中心架构及编制上报情况的方案仅为五大集团总部的架构调整，并不涉及整个建业集团，且方案内容也非最终结果，最终结果还在谨慎制定当中。”至于具体优化人数，对方并没有回复。

正如建业地产管理层表示，2022年，规模不再是第一位，生存下去才有机会发展。一路走来，波折横生，尽管身心俱疲，建业依旧在积极应对。

如今引同晟置业入局，未尝不是一件好事，毕竟建业长期深耕河南，大部分项目在河南，所以河南政府会救他，且拯救力度够大，堪称房企危机化解样板。

这一轮国企参股纾困后，建业地产可以说是暂时稳了。除了建业之外，还有奥园、佳兆业、金科等公司也在引入国资的道路上，“染红”确实是如今民营房企的一条好出路。