唯有解决就业和提高收入，才能提振房地产和消费

• 预测：三季度能够检验当前火热的房地产刺激政策是否奏效

在国家稳经济的宏观政策之下，房地产作为经济救市之锚再次被委以大任，进入5月份以来越来越多的城市加入到放松放宽调控政策的队伍中来，其实全国293个城市，是一次性全部放松，还是分批次每天有那么几个放松，从结果上来看，性质是一样的，只不过将这个过程拉长一些，会让市场显得更兴奋一点，尤其是股票市场中的房地产板块显得更兴奋一些，每天都有那么几个部门和一些城市推出有利于房地产市场发展的政策，对于房地产板块的股票来说这个预期向好可以拉的很长，可以不断的推高股票，预计至少可以维系到三季度末，直到利好出尽，仍未能扭转房地产市场的基本面，财报不仅不见好转，可能会更加恶化，靠政策维系的预期繁荣，最终在现实面前，不堪一击而轰然倒塌。因此，看好和追涨房地产股票的朋友们，最晚在三季度末之前撤离。

• 房地产发展受困的根本原因：房地产发展空间受限，社会分配与房价房贷背离

在当前房地产市场下行之时，让我们重新来审视下房地产这个行业发展的基本情况。2015年以来，房地产行业的多数企业实际上完全背离了房地产行业发展的初衷，这个行业完全被当成了追求规模增长的数字游戏。高杠杆，快周转，成为了行业中多数企业取得胜利的不二法宝，导致原本一些以客户至上的房企都放弃了传统的发展之路，纷纷踏入到规模竞争的行业队伍中来。在规模发展的驱动之下，随着行业集中度的提升，个性化房企越来越少，而标准化业务的房企越来越多，进而房地产行业也就逐步放弃或减弱了对房屋使用功能的提升和舒适度的改善上。有情怀的企业主和以追求规模发展的职业经理人，显然在对待产品和客户上有着天壤之别，随着行业竞争烈度的提升，在标准化和成本约束之下，留给有情怀的从业人员的空间越来越少。房地产行业很大程度上成为了一个又一个项目的简单复制。

表面上看，似乎是房地产企业在发展中迷失了方向，但背后真正诱导房地产行业发展到当前的这种局面的主要原因，一方面是由于快速涌入城市的人口数量与城市原有住房数量短缺，导致短期内市场只能以数量来满足人们的住房需求，而忽略或牺牲掉了住房的品质。伴随着房地产市场需求的井喷，推动房价在近5年内快速上涨，居民家庭的住房贷款规模也快速积累，导致居民家庭负债成本过高。另一方面是作为承载社会最大就业群体和市场经济中最为活跃的民营经济体发展受限，社会分配出现较大偏差，居民收入受到较大影响。最终形成了收入与房价及房贷严重脱钩的社会现象，高房价和高贷款余额最终形成了当前阻碍房地产行业按照现有模式继续前行的两座大山，居民的置业意愿和消费欲望受到较大程度的限制。随着2021年下半年房地产销售行情逐步走弱，预示着从2015年启动的本轮房地产行情基本结束。依赖于高杠杆、快周转的房地产投资模式也基本上宣告破产，规模化的数字游戏，行将结束。

• 出路：以改善和提升居住品质和需求，扩大房地产未来发展空间，深化社会就业和分配机制改革，提升居民收入使之与房地产发展相适应

要解决当前房地产发展的困境，我们需要认真思考两件事情。

一是，如何提升房地产新的发展空间？我们需要思考，房地产行业是否已经解决了多数人的基本居住问题？如果已经解决多数人的基本居住问题，那么在整体需求减少的情况下，未来无论政策如何调整和刺激，房地产发展整体空间已经十分有限。我们需要思考，是否有必要进入房地产发展的第二阶段，即在解决基本居住问题的基础上，大幅度改善居民的居住品质，以满足多数人低密度、低容积率的产品形态居住需求，替代当前高密度，高容积率的产品居住形态，进而为房地产再次提供广阔的发展空间和发展前景。当然低密度、低容积率产品必然引发的问题是土地资源的紧张问题，那么我们需要思考土地资源是绝对紧张，还是政策型紧张？在人地不平衡的状态下，是优先调整土地布局，还是调整人口布局？是在现有的城市群构架下，进一步进行城市扩张？还是调整产业和人口的布局，引导人口向中西部地区均衡发展?通过平衡产业进而平衡人口和土地资源的关系。我们更倾向于后者，通过调整产业和人口布局来平衡人口和土地资源的关系，而非调整密集产业城市群的土地来满足当地人口的居住需求。

二是，如何搬走压在人们身上的高房价和高贷款的两座大山？

要建立国内社会管理“以人为本” ，国际竞争“以量（质）取胜”的经济发展机制。国内社会管理方面，要充分向解决社会就业多数人口的经济主体倾斜，民营经济体是当前社会主义市场经济体制中解决就业的最大主体，更多的人依赖于民营经济体的社会分配方式获得工资性收入来满足居住需求和日常消费。资源要素的分配体系和收入分配制度的设计，应考虑如何通过民营经济体更好地流向个人及家庭。只有解决多数人的收入问题，才能提振居民家庭的住房需求和消费支出，进而促进经济更好地流通和发展。国有经济主体的优势，主要在于发展基础民生保障领域和国防科工领域，在解决就业，促进社会全要素分配方面表现并不突出，对解决多数居民的收入问题发挥的作用有限。

当前经济发展的困境，虽然有外在因素的困扰，但更多的是我们自身的问题。经济发展要素在国内，人才在国内，有自主发行货币的权力，经济发展陷入困境很大程度上反映出的是社会关系需要进行调整。很多时候是因为我们因墨守成规，习惯于站在前人奠定的基础上分享成就和摘取果实，坚守既得利益，宁愿一起沉沦也不愿从根本上进行改革，缺乏对事物发展变化的整体思考，不能够及时调整生产与发展的关系，最终导致向不利于事物整体发展的方向恶化。金融政策、减税政策是建立在某种生产关系之下的工具和手段，起到的是催化作用，并不能从根本上扭转发展的方向，只有向资源分配和社会分配的方向深入改革，才能激发市场各主体的活力，提升社会居民参与社会发展的积极性，才不会“躺平”待机，随其自然。