今天讨论一个跟每个人都息息相关的问题，房地产泡沫，当年日本的房价是如何崩盘的，我们又能从中学到和规避些什么，文章尽量通俗易懂又清晰明了。

日本的崛起

二战刚结束时，日本几乎成了一片废墟，诈骗、犯罪、黑吃黑横行，而就在水深火热中，美国递出了橄榄枝。

当时正值美苏冷战，为了遏制苏联，又由于日本在亚洲的特殊地理位置，美国开始了对日本的扶植。

美国给资金给技术，帮助搞基础设施建设，全面改革，之后更是在朝鲜战争中给日本带来了大量军工订单，可谓是雪中送炭，日本逐渐爬出了经济泥潭。

另外，由于受美国军事保护，日本就贯彻“富国轻兵”的路线，大幅减少军费开支，靠美国帮助和发战争财，经济回到了正轨。

此外，通过贸易出口和技术不断升级，日本制造断断续续卖了20多年，在国际贸易市场披荆斩棘，平均每年GDP增速高达9%，一度超过德国，成为全球第二大经济体，日本汽车在也美国卖的火热，长期的美日贸易逆差使日本积累了大量财富。

美国的制裁

日本是风光了，可另一边美国老大哥的日子却不好过，越南战争一打就是20年，耗费巨大，紧接着又出现石油危机，造成了美国的生产衰退，滞胀凸显，通货膨胀大家都知道什么意思，滞涨就是停滞性通货膨胀，物价猛涨但GDP不涨。

当时美国的解决办法就是上调利率，存款利率高达16%，这么高的利率大家都愿意把钱存到银行去了，国际资本不断涌入，导致美元升值，所以产品价格贵了，更没人买了。

美国出口遭受打击，美日贸易逆差不断加大，钱都被其它国家赚走了，财政赤字进一步扩大，失业率增加。

日本出口美国家电、半导体、钢铁、汽车行业，卖得热火朝天，日美贸易摩擦不断。当年美国扶植日本埋下的祸根，现在回来抢占美国市场了。

民众的不满情绪日益严重，媒体开始引导民众的仇日情绪，甚至美国街头出现了砸日本车的情况。

接着美国进行了一系列的报复性贸易制裁，比如，对日本车加收百分之百的关税，强迫日本买美国农产品等。

这一系列操作大家有没有感觉很熟悉呢？这就跟今天中美的贸易争端差不多的，只不过当时它是对自己的小弟日本开刀的。

广场协议

仅仅这些措施远不够扭转美国经济，根本问题就在于美元太贵了，产品卖不动，既然这样，那就想个办法让美元贬值吧。

为了自救，美国终于放出了大招，1985年9月22，美国召集日本、德国、法国、英国在纽约广场饭店开了个会，这就是著名的广场会议，广场会议也是日本房地产崩盘的原因之一。

经过几轮谈判和威逼利诱，美国让这几个国家干了两件事，一是抛售美元，让美元贬值；二是增加对美国产品的进口。

广场协议对日本有两大影响：

第一，抛售美元之后，美元开始贬值，原来1美元可以兑换250日元，但现在只能换120日元了，后来只能换70多日元了，日元升值导致日本出口业受阻。

为了拯救经济市场，日本央行实行了货币宽松的政策，多次下调基准利率，促进企业多贷款，促使生产发展。

第二，由于日本的金融市场自由化，日元的快速升值引来了大量国际资本。

所以，货币宽松政策，加上国内资金和国际资金统统流向了股市和楼市，造成了股市和楼市巨大的泡沫。

什么是泡沫？假如一个东西越贵，买的人越少，这就不叫泡沫，因为它最终会有一个平衡点；但如果一个东西越贵，反而买的人越多，这就会形成泡沫，比如说股市和房子，它越涨人就越想买。

此时日本人民过上了幸福的生活，天天躺在家里什么都不干，资产就能翻倍。

企业也在国际市场开始了并购征程，1989年索尼买下哥伦比亚影片公司，三菱收购了洛克菲勒集团。

日本核心地段上涨了10倍，东京最高地段达到30万美元，大家都听过的一句话“卖掉东京，就可以买下整个美国”也来源于此。

当时很多关于房地产的传说，有人从100亿日元，在东京买了套房子，喝完咖啡睡上一觉的功夫，就赚了30亿日元。

股市从一万多点涨到四万点，整个市场翻了三倍，接近全球总市值的一半，大家已经无法冷静下来了，多倍杠杆投资，集体做多。

所有人都疯狂了，开启了全民炒股、全民炒房的模式。

经济崩盘

我们都知道，不管是股市还是房市，一旦价格超高之后，总有一天是要破裂的。

日本政府逐渐意识到了经济过热的危险，开始紧缩货币政策，央行连续提高利率，市场资金流动性迅速下降，巨大的经济泡沫也终于被戳破。

1990年2月，银行利率从2.5%路上调到了5%，市场上的钱开始回流银行，股市持续下跌，一年内蒸发掉50%，很多加了杠杆和借钱炒股的人，不堪重负，无数人跑路、自杀，陷入绝望。

但是楼市依然逆势上涨，于是政府开始收紧房贷，之后又推出了房产税，终于楼市这个巨大的蓄水池开始全面崩溃，东京土地价格指数断崖式下跌，以最高点跌破70%，也就是说有可能此时把房子卖了还不够还房贷的。

包括银行在内的金融机构开始出现大量坏账，不断有金融机构破产，无法获得资金的实体业疯狂裁员、相继破产，失业率飙升。

而这些大批失业的普通人，收入来源被切断更加无力还款，加速了楼市崩盘，最终陷入恶性循环。

从此，日本进入了三十年的滞涨期。

总结

广场协议只是一个诱因，真正出现泡沫和破裂的原因，是在不合适的时候实行了宽松的货币政策，造成了巨大的经济泡沫，又采用了过于暴力的方式戳破泡沫，使经济硬着陆造成了巨大的损失。

由此，2000年日本人写过一本书《失落的十年》，2010年美国人又写了一本书 《失落的20年》。

好在日本家底厚，在这个过程中完成了产业升级，随后中国接过中低端制造业的接力棒，成为了世界工厂。

虽然中国与当年的日本有着颇多相似之处，但今时不同往日，我们的经济及股市不是被别人牵着鼻子走，未来的房价预估既不会暴跌，也不会暴涨。

我们需要不断优化经济结构，将社会核心资产逐渐从房地产转向实体经济、高科技产业，海市蜃楼无法持久，努力工作才会获得比炒房炒股更好的生活。