李嘉诚预言“应验”？国内41.5%的城镇家庭，未来将面临两个难题

在过去的这些年里，房子一直被人们看作“财富”，甚至将房地产行业看作“造富”的行业。这还是因为在这些年里，我国的房价不断上涨，从而使得房子的价值在不断升值。要知道，房子也是商品的一种，虽然房子本身是用来让人们居住的，但随着房价的不断上涨，从而导致人们将房子当成了一种投资品。

并且因为房价上涨速度较快的缘故，导致房子成为了人们眼中最好的投资品。这样的情况下，很多家庭都选择了买房投资。但随着买房投资的家庭数量越来越多，也导致现在的房价上涨速度更加迅速。为何会这样说呢？这些家庭买房的目的就是为了赚钱，而大量投资者涌入到楼市当中，也给楼市带来的购房需求，使得大量资金流入到楼市当中，促进了房价的上涨。

而房价上涨后，就有更多的家庭涌入到楼市内，使得房价再度上涨。这无疑是形成了恶性循环，使得现在的房价越来越高昂。比如说2021年的平均房价已经达到了10329元/平方米，可以说现在的平均房价已经突破了万元大关，这样的局面下，也导致很多家庭买房比较困难。

在过去的二十年里，房子就被人们当作财富。可以说房子本身的居住属性已经被人们淡忘，而房子的金融属性才是吸引人们买房的原因。根据央行给出的数据显示，房子占据了城镇家庭70%以上的家庭财富。从这点我们就可以看出，现在的房子占据了城镇家庭财富的最大比重。

而在这些年里，选择买房投资的家庭数量可不在少数。根据央行给出的数据显示，我国城镇家庭拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说现在城镇家庭已经不缺房子居住了，并且很多家庭都拥有多套房子。

而面对现在越来越高的房价，很多刚需购房者想要买房却没有这个能力，只能选择租房居住。因此，我国在2016年时出台了以“房住不炒”为长期定位的调控政策，其目的就是要让房子回归居所属性，使得房价回归合理水平。这样的情况下，就导致现在的房价发生了很大的变化。

毕竟这几年来，调控政策可谓是一直在不断收紧。根据相关数据显示，2021年全国房地产调控累计次数已经达到了650次，同比上涨33%，刷新了历史最高纪录。也正是因为调控政策不断收紧，才使得现在的房价越发平稳，甚至部分城市的房价已经出现了回落的局面。

在这样的情况下，盲目的买房投资已经行不通了，买房投资的风险也变大了很多。稍有不慎，买房投资不但不会赚钱，反而会让自己面临亏损的局面。比如说现在很多三四线城市的房价都出现了普跌，这也就意味着在三四线城市投资的家庭，亏得血本无归。而面对这样的局面，李嘉诚在早些年就有所预言：“房子始终是用来住的，国内的房价一直高居不下，未来5年，房地产市场很有可能会面临大洗牌，炒房客们应该谨慎。”

正如同李嘉诚所说的一样，现在的楼市已经和以往有着很大的不同。尤其是在2021年楼市出现了“普跌”的局面，使得楼市开始了下行趋势。这也导致今年的楼市依旧延续了去年的情况，不仅房价出现了下跌的局面，就连住宅销售额都在不断下降。

而著名的经济学家马光远更是直言：“我国房地产出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了，房价永远上涨的历史已经结束了，2022年将成为中国房地产真正的新生元年。”

从这我们就可以看出，现在的房地产行业已经出现了转折点，和以往有着很大的不同。毕竟以往人们只要买房投资，大概率都是稳赚不赔的，只需要静等着房子升值即可，这也是为何之前有这么多家庭都选择买房投资的原因。但那只是因为城镇化的不断推动，导致农村人口逐渐流入到城市当中，给楼市带来了大量的购房需求，才使得房价不断上涨。

但现在我国的城镇化率已经达到了63.89%，而城镇化的发展方向也已经发生了改变。不再是农村人口流入到小城市当中，而是小城市人口逐渐流入到大城市当中，这样的情况下，就导致购房需求逐渐减少。并且根据实际显示，现在我国城镇住宅空置率达到了21.4%。按照国际惯例来说，城镇化空置率的合理区间是5%-10%之间，而现在我国的城镇住宅空置率，明显已经超出了合理区间，处于非常危险的地步当中。

这样的情况下，当这些空置住宅都流入到楼市的情况下，住宅就会出现大量过剩的局面。而按照经济学来说，当商品的数量大于需求量的时候，商品的价格就会下跌，这就是供给大于需求的局面。而现在的楼市就面临着这样的局面，也导致房价失去了上涨的空间。这样的情况下，那些拥有两套房及以上的41.5%的城镇家庭，就会面临两个难题。

住宅流通性变差

对于现在来说，我国的住宅已经出现了大量过剩的局面。只不过因为调控政策不断收紧，导致投资者开始抛售自己多余的房子，从而使得现在很多城市的二手房市场都出现了挂牌量不断上涨的局面。但对于现在来说，很多家庭都不敢轻易买房。这就导致二手房市场出现了供给大于需求的局面，从而导致二手房出现了有价无市的情况。这样的情况下，住宅的流通性无疑是变差了很多，导致这些持有多套房的家庭，想要卖房也比较困难。

房子出租成本增加

对于现在来说，这些拥有多套房的家庭，都选择将自己多余的房子出租，然后用租金减轻自己的房贷压力，这也是人们常说的“以租养贷”。但现在买房后出租并不是很划算，因为现在的租售比较高，从而导致人们想要靠租房回本并不现实。根据数据显示，深圳的租售比为1:757，北京的租售比为1:637，广州的租售比为1:567，上海的租售比为1:600。

就算按照上海为例，一套房子租赁出去想要回本的话，需要600个月才能收回购房成本。并且对于现在来说，已经有三省出台了“房东税”，这无疑又加大了这些家庭的租房成本，导致自己“以租养贷”的想法破灭。

对此而言，你有何看法呢？