任泽平博士：房地产严峻程度达20年顶峰，对大众影响深远

在很多业内大V一片叫好中，房地产行业现在到底怎么样？前恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长任泽平博士做了权威发言，他们现在与房地产行业没有关系，言论相对中肯。

经济学家们言论往往长篇大论，充满专业术语很难理解，本文只说重点。

看行业需要从多个角度，而且应该见微知著。首先从今年一季度房企年报集体难产，曾经地产老大万科利润腰斩看，资金问题显然不是个例。

从市场数据看，今年3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为下降-48.5%。房地产行业冷到这样有众多因素。

1.需求减少

据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，随着城镇化的推进，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%人均住房面积已接近发达国家水平，需求已经平衡。叠加人口老龄化少子化加速到来，2021年我国出生人口创下1949年以来新低，2021年总和生育率降至1.15，低于世界上几乎所有国家。

2.购买力下降

《全球一线城市房价比较报告》数据显示，从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10，买房成本非常高。

而现在疫情严重，各行各业都受到严重影响，吃饱饭就不错了。互联网虽然有资本市场支持，可是资本几乎从不雪中送炭，都是逐利的，当红利到顶，无法持续高增长，行业随之调整，作为知名高薪行业都在裁员，更别说其它行业了。

3.库存众多

二手房方面，因为疫情等原因，很多人收入减少、失业，纷纷断供，二手房数量大大增加。

新房方面，从重点25城看，广义库存总量3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市需要5年才能消化。

4.长期调控

房地产价格高昂，导致众多行业成本高企，特别是加大了养孩子的成本，是出生率下降的重要原因，在多方面因素下推出了有名的房住不炒调控，房子的增值属性下降，回归居住属性，炒房团自然不会进场。

未来行业会如何发展？

房地产作为基础行业，租房买房市场依然存在，但不会出行以前的高增长。总体不会大涨大跌，趋于稳定，买房可以暴富的时代已经一去不复返。在行业大趋势面前，现在有大V还在断章取义大谈特谈板块、增值，买房暴富，作为刚需了解即可。

作为投资来看，房地产投资时间长，回报率较低，变现能力和证券等相比难度较大。

调控方面，随着房地产进入存量房时代，土地出让金大福减少，推出房地产税势在必行，对于拥有多套房的业主来说，成本会增加。