降息 降准

降利率 降首付

放松公积金贷款 棚改货币化安置

各种抢人大战 各路衙门背书

现在房地产正在明里暗里上演着一幕幕大戏，前二十年每个周期你能想到的救市政策，最近全部都出现了。

中国楼市从来没有像如今这么魔幻又现实

有人说这是去年地产政策收紧导致的楼市收缩，现在政策是为楼市纾困。

仔细想来，2008年，2015年，2019年楼市都遇到过困境，也都救市，可从来没有如今这般十八般武器全拿出来听令哐啷一顿乱锤。

2021年政策收紧仅仅是一个导火索，背后是中国房地产已经到了拐点。

前重庆市长、国家金改委副主任、经济学家黄奇帆最近就说，我们楼市其实拐点已经来了，2021年政策调整是不得已而为之，再放任下去，楼市泡沫将威胁整个金融和社会稳定。

1、人口：中国14亿人是天花板，人口未来会减少；

2城镇化率：我国已经到了65%，这65%等同于欧美75%，因为中国城镇化是把城市周边农村青年、中年抽干了，吸到城市，没了青年、中年人，农村未来失去了人口增长可能，所以中国城镇化实际已经到了75%，未来再增长5到6个点就到头了；

3、老龄化：中国老龄化在加速，2021已经到了21%，预计2035年到30%以上，也就是三个人里就有一个老年人。甚至2050 2060到40% 50%都有可能，这是一个不可逆的趋势；这样老龄人越多，需要房子就越少，反而死亡率增加会退出很多房子。造成新房需求大幅度下降。

4、库存：2021年中国房产商手里房子1年以上还没卖掉了有6亿平方米；中国老百姓手里房子买来不住投资用的占到20%。中国这些年有房屋400亿平方米；1990年以后新建商品被老百姓买掉在手里的有300亿平方米。

5、空置：300亿平方米有60亿平是空关闲置不住的房子。如果市场按照每年20% 30%涨价，五年翻一番，不怕手里闲置一两套房，开发商房子没卖掉反而高兴，因为房子在涨，迟一点卖赚的更多。但是一旦房子不涨了，这些库存都是挤压，会造成新房需求大幅度萎缩。

6、人均住房：2019年统计中国14亿人人均拥有住房面积48平方米。2020年已经到了50平方米。对比美国和欧洲，人均拥有住房50平方米就是天花板。40年前我们人均5平方米，40年后我们人均50平方，已经到了天花板了。再空洞需求，想泡沫化需求都泡沫不出来了。

7、年度投资：2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2016年 2017年17亿平方米，这17年里造房建造量涨了16倍，20年翻了四番，也是个天花板到了。因为到了16亿，全球70亿人，到了2020年2021年全球新建房子也就20亿平方米。也就是说中国14亿人造了17亿，全球其他70亿人造了20亿，中国等于全世界的一半。中国14亿人，凭什么20%的人凭什么？如果你有这个需求，你在过去三十年，你有这个需求，你去扩张，扩张到让人均住房达到50平天花板了，你已经人均50平了，还要怎么造？没这个可能也没这个需求，也没这个内在要求了。

8、中国房产和土地价格：20年翻了四番，你要知道上海最贵的地方衡山路，那个时候房子是7000/m2,涨20被也就是14万一平，现在那边房子也就是14 15万一平，所以就是20倍；反过来在北京王府井最高地段，现在用20年前算，也总归在16倍以上；那么你讲新疆乌鲁木齐二道桥，2000年时候，那个地方也就是700多块一平，二十年后一万几千块了吧，两万块也到了。我讲这个话的意思，全国基本都到了，都一样了，在原来基数上20年翻四番。土地价格也是从每一母100万变1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨。当一个地方有三年五年翻一番，20年翻四番趋势存在的时候，所有房地产商都会囤积房，哪怕造了房子卖不掉，过个五年就涨价了。都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模。然后就拼命融资贷款，这个规律是前面20年这7个指标宠出来的，这个温床惯出来的。

9、危旧房改造，城市旧城改造，基础设施建设：大规模的也差不多了，没有个这个需求了。

10、城市的医院学校建设：到头了。现在大学过剩了，因为在1980年我们大学生在校生占地人均只有10平方，教育部指定一个制度，大学生在校生人均用地50平方米。现在中国3000多大大学在校生人均50平已经达到了。所以也不需要再扩张，也不需要4000个大学了。教育公共设施也到头了。也就是配套设施到头了。

10、房地产金融：中国房地产商负债率都在90%以上，全世界你不能是0资产。房产商杠杆从10% 20% 30%的负债率到80% 90%的负债率，上天花板了，再过10年105% 也不会再出现。

降息、降准、降首付、棚改货币化、城市更新....去年四季度和今年一季度很多城市都在救市，可是市场就是不感冒。

整个2022年1-2月，全国商品房均价为9845元/平方米，同比下降10.7%。这也是2008年以来的最大跌幅。而房价的下行，无疑将使得市场买房信心更为低沉。

眼看楼市起不来，要下跌，威胁到2022年经济数据，高层坐不住了，纷纷出来为房地产加油打气。

财政部：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件可以看出，一方面，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权在推进，房地产税改革的进程和方向没有改变；另一方面，针对一些城市进行调查摸底和初步研究，综合考量各个方面的情况，这里各方面的情况，或包括当前经济下行的压力、房地产市场仍处深度调整阶段等多个方面，房地产市场的调整与当前购房者置业预期未见明显好转、企业流动性尚未根本改善、多地疫情反复等密切相关。

房地产税试点的落地和扩围对购房者置业预期带来不利影响，或对市场量价带来进一步拖累，在当前的市场环境下，不利于房地产行业稳定。因此，房地产税试点仍需结合房地产市场运行情况稳妥推进。本次财政部相关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了一定的积极信号，有利于市场预期稳定。
另外，3月16日刘鹤副总理在金融委会议上强调“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，当前，面对国内外复杂严峻的宏观环境，新一波疫情反复带来的不确定因素，稳经济面临较大压力，预计接下来各项有利政策会进一步发力，稳定各方预期，包括房地产市场的预期。

国家发改委：常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。

3月17日，国家发改委公布了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称“重点任务”），共部署五大任务，排在首位的是提高农业转移人口市民化质量，持续深化户籍制度改革。

“促进有能力在城镇稳定就业生活的常住人口有序实现市民化，是新型城镇化的首要任务。”国家发改委有关负责人表示。

2016年至2022年，推动或加快“农业转移人口市民化”连续7年被国家发改委列为当年新型城镇化发展首要任务。这期间，大城市落户门槛不断降低，相关公共服务配套资源不断完善。

明眼人都明白，国家在想尽一切办法把农村人往城市驱赶，想尽一切办法为楼市创造需求。

结束语

如今看来，国家能用的手段几乎全用尽了，接下来楼市是再次一飞冲天，还是继续躺平，我们拭目以待。