高达上千亿！9家银行抛出房地产并购融资计划后，秃鹫AMC携200亿进场

本文来源：时代周报 作者：吴斯悠

全国性资产管理公司（AMC）也开始加入驰援房地产大军。

近日，中国长城资产管理股份有限公司（下称“长城资管”）获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券。长城资管表示，本次发债募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

长城资管并非首家发售地产纾困主题金融债券的AMC机构。此前，中国东方资产管理股份有限公司（下称“东风资管”）已公告，将发售100亿元兼容债券，期限3年，募集资金同样将用于重点房企纾困。3月10日，东方资管更新公告称，该期债券申购利率区间为2.5%-3.5%，3月11日开始申购并簿记发行。

在AMC进场前，银行支持地产的主要方式为释放并购贷款额度和发行并购主题金融债券。1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，其中50亿元为房地产并购主题。据时代周报记者不完全统计，截至3月14日，今年已有9家银行陆续发行房地产企业并购项目进行专项资金支持，相关融资额度已超千亿元。

“银行更多是针对项目体系介入，而AMC则会包括企业股权等更为全面的资产包。”中国房地产数据研究院院长陈昇分析指出，AMC介入意味着已经进入了更具难度、更深层次的资产处置阶段。

“秃鹫”AMC进场

尽管银行施以援手，但据贝壳研究院统计，2022年1月，房地产整体融资情况未得到明显改善，1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。

继银行之后，AMC也开始出手。

时代周报记者获悉，今年1月，金融管理部门召集几家全国性AMC机构开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。据悉，AMC处置房地产这一类的不良资产，主要有打包出售、引进战投、直接投资盘活、提供增信措施盘活、债转股以及破产重整、破产清算等模式。

在房企不良资产处置方面，相较于银行，AMC更具备独特优势。

“领先的AMC经过周期的历练，已经成为国内不良资产市场上的秃鹫投资者。”中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平表示，所谓秃鹫投资者，传统意义上是指那些在市场上寻找破产重组股、垃圾债等看上去劣质、实际上具备升值前景，并以此撬动巨额收益的投资者。

杨海平分析指出，在问题房企的不良资产处理上，AMC能够将问题房企不良资产经营与重大发展主题（例如工业园区整合、片区改造、城市更新等）相联系，找到问题房企不良资产价值重估支点。“由于风险容忍度和业务边界的不同，AMC在处置房企不良资产方面，更具投行思维，方法和工具更丰富。”杨海平表示。

陈昇也表示，在问题房企的债权处置上。AMC在化解金融风险，处置资产等方面经验丰富，而出险房企在负债端往往牵扯银行等金融机构的大量债权，是资产处置的“硬骨头”，AMC具备这方面资产的处置经验，能够加速资产处置进度，促进风险化解和出清，处置力度和兜底的一些细节操作也会更大。

对于近期多家银行以及AMC机构对房企并购项目提供融资支持的情况，业内人士认为，这是对去年年底中央文件的进一步落实。

2021年12月下旬，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

AMC入场成效几何？

对市场而言，AMC入场无疑是利好。

杨海平分析指出，银行、AMC通过并购重组等方式施救，实现精准拆弹，加上房地产政策环境的整体改善，为房地产良性循环奠定了基础。

但当前房地产行业仍面临流动性吃紧导致债务压力加剧和融资渠道不足等主要问题。

全球金融市场数据和基础设施提供商路孚特数据显示，中国主要房地产开发商2022年将有1170亿美元到期，其中还包括360亿美元的外债。而据克而瑞证券研究院数据统计，今年第二季度，在170家房企中将有162.2亿美元存量债到期，781.9亿元人民币债券到期，合计债务约为人民币1809亿元。即便银行和房企的千亿融资计划全额，也仅占当季合计债务的52.91%。

此外，房企融资渠道也出现不足。不仅银行贷款这一传统融资渠道未对房企放开，海外债、信托等非银融资渠道也出现不同程度的收紧。数据显示，2021年非银类融资总额同比下降26.3%。

对此，陈昇表示认为，银行和AMC入场，只是现阶段补齐现金流，或者是把有问题的资产剥离下来处置，但是这些房企要回到正常的循环状态，需要疏通融资管理、循环交付等环节。

短期流动性问题虽得以解决，但房地产行业信心恢复还要时间。IPG中国首席经济学家柏文喜此前对时代周报记者表示，市场过冷导致行业流动性吃紧，行业信心受到影响。

据央行最新公布数据，2月，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增加1258亿元。其中，住户贷款减少3369亿元，中长期贷款减少459亿元，成为主要拖累。

一名地产资深人士对时代周报记者表示，中长期贷款减少与居民按揭贷款规模减少有关，也侧面反映了地产销售端持续冷淡，市场信心仍需时间恢复。