金三银四楼市会迎来小阳春吗？

最近楼市暖风频吹，楼市利好消息不断，让大家对三、四月能否迎来小阳春又充满了想像，要给出的答案是，期待全面迎来金三银四是不可能的！原因有三。

其一，首付比例降低等大尺度操作，并不会全面推开。虽然目前山东菏泽、重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。

但这一波操作并不会蔓延到全国，甚至有被“叫停”的风险。菏泽降首付缘于土地出让金的持续大规模减少。2018年土地成交金额达240亿，而后续则逐年下行，2021年仅67亿。由于2018年土地供应量过大，2019年供给量开始井喷，房企的去化压力不断增大，如果不救市，后续的土地市场将会持续萎缩。

而一些地区针对二套以上的降首付操作，则和“房住不炒”的大方向存在一定偏差，一旦操作过头迟早会被“踩刹车”。

其二，目前一线城市带头开始复苏，二线热点城市将紧随其后，这两类城市的复苏有着基本面支撑，不论是人口流入还是经济发展，尤其是房贷政策的放松，更是让这类城市的房产交易快速“流动”起来，只要房贷审核和放款节奏持续正常，三四月成交量提升将是大概率事件。但三四线城市的复苏很难在3、4月出现，尤其是北部区域的表现更是如此，本轮的调整周期对三四线城市的影响时间将更长，部分城市或许在五月能迎来市场的转机。

其三，房企的促销力度将整体收窄，以往大力促销是解决现金流问题，而今年房企融资的形势将明显好于往年，虽然部分高负债房企的压力依然较大，兼并购不断增多，但总体融资压力放缓将明显有利于提升房企信心，同步会减少促销力度，由此也将导致部分城市和区域的市场复苏节奏有所减慢。

总体来看，小阳春的确会在部分城市和地区如期而至，但全国在三、四月整体迎来成交高潮，这个基本很难。