万科预警，房地产行业进入“黑铁时代”

万科的郁亮，是房地产行业的吹哨人。相比王石的狂傲，郁亮似乎更喜欢低调。但这并不妨碍他的眼光和谋略的远瞻性。

2022年2月11日，郁亮再度预警房地产行业。

郁亮表示，房地产行业已经进入“黑铁时代”，进入缩表出清阶段（即去金融化），万科将破釜沉舟、背水一战，缩衣节食，不坐头等舱，减少各种开支，同时，需求新的发展模式，调整业务布局。

时间轴回到2018年，房地产行业还是一片火热。万科“活下去”的口号被同行嘲笑贩卖焦虑，扩大规模依然是多数房企的目标，几乎没有人会知道一年以后风向变得那么快。

房地产行业大佬们最不缺的就是胆量，恒大、融创还在一路高歌猛进。郁亮火了一把，万科却再次归于平静。

其实2022年1月份万科的业绩并不差，销售额达335亿，春节档销售额相比往年少了很多，但是整体排名仅次于碧桂园（碧桂园2022年1月份销售达504亿）。

但不可否认的是，2022年回乡置业潮没有再次实现高光，这只是房地产行业的一个缩影。

房地产的黄金时代已经过去。在过去二十年房地产快速发展靠的是什么？不是土地政策也不是货币政策，而是资本介入。

玩的就是加杠杆，金融行业那一套。房企拿地然后抵押，从银行贷款，快速销售，业主交首付款，贷款买房，银行两头盈利。房企再扩大规模，发债或者通过信托机构融资，继续拿地，总之雪球越滚越大，悄然间就负债百亿甚至千亿。

无论是贷款还是融资，以及各种运营成本都在增长，但是总有人得买单，买单的是谁？是普通的老百姓，是买房的业主。

房地产行业对经济发展的贡献不可否认，但是对其他行业也有冲击，房地产行业这么赚钱，还搞什么科研，搞什么制造业？不以盈利为目的的企业都是耍流氓。

时代在发展，风向也在变。

坚持住房不炒、坚守三大红线不碰触，这是大方向。

房地产去金融化已成定局。

与市场预期相对应的是供需关系，小城市人口外流，潜在购买力在减少。大城市在增加供应量，集中供地，意味着什么？意味着房子很多，不愁买不到。当投资客不再炒房的时候，大家也不会盲目把钱都投在房产上，导致房价快速上涨。

不仅如此，房地产的核心是什么？是资源配套。买房子买的不是钢筋混泥土，而是一种资源占有，比如学校、公园、自然景观等。其中学校最关键。但是教育资源均衡化、就近入学也是趋势。学区房在不久的将来，也会真正失去意义。

当然，黑铁时代并不意味着房地产行业要倒下，毕竟这个行业涉及的上下游产业很多，牵一发而动全身。

房价上涨也不是单一因素引起的，房企也不过是搬运工而已。

稳定才是最重要的。

但是目前房地产行业也的确进入下行期，是转型还是躺平？没有人会知道答案。

危机也是机会，任何一个行业发展到一定程度，都会遇到瓶颈期。万科已经预警，各个房企相比也在思考新出路。如何赢得市场，如何寻求新的发展之路，谁又能主宰市场沉浮，让我们拭目以待吧。