“保楼行动”开始了？13个省市的财政迎来考验，楼市有点像2014年

国人为何如此痴迷于买房？对此不同阶段的人有着不同的理解。对于70后而言，成家立业、先有房后有家是每个男人的必经之路，毫不客气地说能够拥有属于自己的一套房子就是终极梦想，也许当今很多人都不明白，但不得不承认这就是传统思想的魅力。而对于80后而言，随着各行各业的理财手段兴起，此时买房就显得很有性价比，短期有着明显的上升空间，而长期也跑得赢膨胀，与其说大家喜欢买房，还不如是选择了最有价值的投资。

当看到这句话时，请问大家感受如何？客观来讲，一代又一代人都听过这句话，但现实很打脸，事实证明那些曾经没有买房的人最后都后悔了，房价的上涨似乎真的超过了市场经济的本质。而对于90后而言，买房却成为了必需品，最关键的是和刚需绑定在一起，例如结婚、孩子上学，越来越多的年轻人在抱怨的同时又不得不接受现实。

平心而论，从这3代人房子所扮演的角色变化来看，无疑证明了一个现实，那就是房子从最初的住房需求成为了投资金融产品。事实上这一点在各维度数据上也得到淋淋尽致的体现，例如我国杠杆率从2008年的17.9%上涨至2020年的62.2%，在如此涨幅的局面下，超过50%都是住房贷款，也就是说100个负债人当中就有50个人背负房贷。其次在过去20年时间里，我国商品房总销售138亿平方米，就算不包括小产权房和宅基地，核算下的住房数据早已突破人均1.2套。仅从这些赤裸裸的数据来看，任何经济的过度聚集都存在金融杠杆的转移，或者市场资源两极分化，例如我国住房空置率为22.4%。

如果将眼光放在今年楼市，其实可以用一句话来形容，那就是卖房的人比买房的人还多，不管是开发商还是二手房市场，局面发生了翻天覆地的变化，或者说曾经的房子不愁卖，当下却成为了各地城市的“保楼行动”开始了。

至于为何会造就这样的趋势，最核心的因素就是开发商“自身难保”。客观来讲，从2018年开始，开发商的现金流周转开始出现拐点，一方面是央行、银保监会明确表态降负债、弱杠杆，2021年更是针对金融机构明确限制涉房贷款占比，这对于早已习惯高透支的开发商而言，无疑是巨大冲击。另一方面国际和国内形势的变化，导致各行各业经济受挫，在没有线下流量的局面下，说实话实体经济的确招架不住，最直接影响就是购房者手上根本没有钱。

在以上2点的助推下，越来越多的开发商最真实的状态浮出水面，对此相信大家都知道一些新闻，有的开发商甚至退租办公地点了。也许是相关部门的监管压力，也许是开发商釜底抽薪，如何将现有的项目房子如期交付，这已然成为了当务之急，甚至有的官方部门为了遏制风险产生，积极帮助解决债务纠纷。

而在这敏感时刻，13个省市的财政迎来考验，说白了曾经扛大梁的土地财政出现了波动。云南、广西、山西、甘肃、河北、江西、辽宁等13个城市2021年土地出让金同比下滑超过20%，其中昆明跌幅高达77.3%。对此不少专家表示，最主要原因还是市场低迷，特别是二手房参考指导价打击投机后，越来越多的城市开始扩大住宅供应。而对于头部城市而言，第三轮土地集中出让才是影响的关键，从现有数据来看，今年延续将会是大概率事件，这也代表着土地财政下跌也是今年要面对的问题。

客观来讲，此时楼市的风向很简单，保楼行动正式拉开序幕，不管是开发商还是监管部门，当下优先考虑的是购房者的合法权益，或者说在这个关键时刻，开发商的一丝疏漏都有可能被放大，也就是短期1-2年内，绝大多数开发商并没有经历去拿地建房。而接踵而至的是土地财政的下行趋势，这就是各地城市主体接下来需要思考的问题，如何通过现有的经济体现扭转房地产行业的高杠杆局面。对此不少人都觉得房地产税算是最后一张王牌了，通过税收制度增加持房成本，从而反哺城市经济建设，同样一笔钱，只是来源不一样而已。

总的来说，今年楼市形势有点像2014年，市场有点压抑，消费市场的购房意愿并不是很景气，特别是在金融政策稳健情况下，这一次结局恐怕和2014年截然相反。对于购房者而言，请记住一句话，那就是尽量选择现房，看得见摸得着才是安全的。