租房迎来“新禁令”？2022年起5类住房不能出租，房东租客需留意

自从1998年我国住房商品化改革之后，我国房地产行业的发展就进入了快车道。房地产行业快速发展，建的房子也就越来越多，我国的住房资源短缺问题也就慢慢得到了解决。

由于房地产行业的蓬勃发展，我国的房价在过去的20年也是只涨不跌。在2000年我国的平均房价只有2000元/平方米，而到了2020年我国的平均房价达到了9860元/平方米，即将突破万元大关。虽然今年楼市遇冷，全国平均房价有所回落，但如今的房价依然处于高位。

其实这几年国家一直也在加强楼市调控解决老百姓的住房问题。前段时间，中央经济会议召开，会议重申“房住不炒”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，以此来更好的满足老百姓的住房需求。

那么为何中央经济会议要强调坚持租购并举，加快发展长租房市场来解决老百姓的住房问题。那是因为我国现在的租房市场体量实在是太大了。根据相关数据显示，我国的租房群体规模已经超过2亿人，占到城镇总人的24.7%。而且根据社科院预测，到2030年我国租赁人口将达到2.7亿人，住房租赁市场规模将达到4.2万亿。而且根据一二线以及部分三线城市租客的调研显示，租房市场的主力军是35岁以下的年轻人。而这类人群同样是我国未来发展建设的主力军，所以健康稳定的租赁市场关系到这2亿年轻人的居住保障，更有利我国社会的健康发展。

尽管我国的租赁市场发展潜力很大，但也存在着很多的问题。特别是在一些一二线城市，由于住房需求旺盛，租房市场供不应求，导致租客处在的地位非常被动，其权益经常受到侵害。例如房东暴力威胁租客腾退、黑中介圈钱跑路、二房东把剩下期限只有一两个月的房子当做一年租给租客等等。之所以产生这么多矛盾和纠纷，笔者认为最主要的原因还是现在租赁市场的制度不规范，导致一些人钻制度和法律的空子来牟取利益。

因此规范租房市场，不仅仅是维护租客的权益，也是保障社会秩序和谐的必然要求。因此在2020年9月份住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。自从住建局发布征求意见以后，各地也开始积极响应，其中北京最先在去年的11月份提交了《北京市住房租赁条例（草案）》。一般来说地方性行政征求条例提交申请后，3~6个月后会公布实施，因此最迟在今年的5月份，该条例就会实施，而一旦实施顺利很可能就会推广到全国，其他城市也会很快跟进。所以2022年起租房“新规”就要来了，未来房屋出租将会统统“新规”处理。那么新的租房条例有哪些规定关系到租客和房东的切实权益呢？下面我们具体了解一下。

第一：对于转租、续租的问题进行重新规定

首先是转租问题，在租房市场上很多租客租房时都签订了一年的合同，但由于种种原因不想再租，但租房合同还没到期，这个时候只能选择转租。转租的租客，我们有个通俗称谓叫“二房东”。过去转租情况比较乱，存在一些不良“二房东”，把租房合同只剩下几个月的房子当做一年租给新租客，然后卷钱跑路的情况。但新规对转租房子进行了新的规定：①首先租客想把房子转租必须经过原房东的同意，如果原房东不同意转租，租客不得私自转租。②转租租金不得高于原租金，如果转租租金高于原租金，高于部分应归原房东所有。

其次是续租问题，租房合同到期，租客房东可以重新拟定合同，中介机构不得再次收取佣金。租房合同到期后承租人有优先继续承租和优先购买房子的权利。

第二：房东出租房子收取押金时最高允许“押一付三”且资金需要监管

现在存在一些中介，在租房的过程中要求租客缴纳半年或者一年的房租，并且要求缴纳一定数量的押金。但给房东的租金却是按照押一付三甚至押一付一的方式。这就造成有些黑中介拿到租客一年的房租后卷钱跑路，剩下租客和房东之间来回扯皮。另外最近一年很多城市长租公寓不断出现“暴雷”的情况发生，出现很多“二房东”卷钱跑路的情况。因此为了防止这种情况发生，新的租房条例明确规定：住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金。并规定收取的押金会通过第三方专用账户进行托管。

笔者认为这条规定主要针对一些房租中介和长租公寓公司，引导这些行业正规稳定发展，保护租客和房东的合法权益。

第三：为了保护租客权益，新规规定5类房子不允许出租

新规还规定这5类房子不能对外出租：①房子如果不符合工程建设强制性标准不允许对外出租；②地下室、卫生间、厨房等非居住空间和一些隔断房不能对外出租；③不符合装修标准的房子不能对外出租；④被抵押、被法院查封和没有经过原房东同意的房子不能往外出租；设立居住权的房子不能对外出租。

之所以不让这5类房子往外出租，因为这5类房子可能会侵害租客的权益和身心健康。例如第一类房子安全隐患比较大，对租客的人身安全有一定威胁。第二类居住环境条件恶劣，安全隐患也比较大。第三类刚装修好的房子会产生一些有害物质，例如甲醛、苯等，对租客身体造成伤害。第三类被抵押被查封的房子，可能法院会随时把房子拍卖，租客和新房东之前会产生矛盾和纠纷。第五类设立居住地算的房子不能出租，即使没住人，一旦有居住权的人要求拿回自己的居住权，这个时候也会产生纠纷。

第四：出台对租赁企业和中介的规范和惩罚政策

现在租赁市场的乱象，主要是一些中介和租赁企业造成的，所以出台对租赁企业和中介的规范和惩罚政策可以解决很多现在租赁市场存在的问题。新规规定：住房租赁企业、房地产经纪机构以及相关从业人员不得出现发布虚假房源信息、违规提供金融产品和服务等行为。且房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务，并明确了规范从业要求。

除了规范以外还有惩罚政策，惩罚政策除了处罚现金以外，如果情节比较严重的，可能还要负刑事责任。具体规定有：①租赁公司和中介要保证所出租的房子的安全，如果因为房子本身安全问题或者因为房子的空气质量不符合标准给租客身体造成了伤害，可以对个人处以5000~1万的罚款，对于租赁企业和中介公司处以1万~5万的罚款。②新规规定不允许中介经纪人代收租金、非法转租、发布虚假广告、诱导租客办理租房贷款等等。如果出现违规情况，应处罚金5000元 10万元不等。③不允许租赁企业和中介公司人员在未经租客同意的情况下擅自进入租客的住房内。④不允许租赁企业和中介公司采取断水、断电等暴力方式逼迫承租人返还出租房或者承担租房合同以外的费用，过程中如果租赁企业和中介公司构成犯罪的要依法追究刑事责任。

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