央行原副行长吴晓灵：泡沫里狂欢的日子不多了，人们需要面对事实

资产泡沫最容易出现在金融行业和房地产业，各国为了维护经济发展和金融稳定，一方面要为经济发展提供充足的发展资金，同时也在防范过多的资金让吸金的行业产生泡沫。

谁都明白，资金流向哪里，哪里就容易产生泡沫，比如股市，如果不加以管制，它能在短时间内冲向万点，还有楼市，购房资格不受约束，杠杆不禁止，他们能走出天际，反正下一波接盘的人还指望以更高的价格抛给后来人。说到底，只要有利可图，很多人就会孜孜不倦地进入。

在股、债、汇、房四大交易市场，长期被冠以“国家金融四大命脉”。谁都知道，资产泡沫破裂对老百姓意味着什么？在这四大交易市场中，原本最不应该出现在金融交易市场中的就是房地产，不过，当房地产被赋予金融属性以后，它就有了“毁天灭地”的超级力量，同时也被称为对金融影响最深重和最脆弱的行业。

在全球经济排名前三的超级大国中，无一例外都有过房地产泡沫破裂的经历。

受货币宽松影响，日本M2增速瞬间增高，1986-1991年间同比增速达到了12%，催生了史无前例房地产泡沫，加上协议的直接催化，回过神的日本央行通过提高利率、限制资金流入房地产，甚至让商业银行停止房贷，以防止泡沫继续扩大，但为时已晚，两年时间不到，主要都市圈的地价、房价从猛跌到阴跌，跌去了65-70%。

美国最近一次房地产泡沫从1997年就开始积累，2001年以后更是加速扩展，房地产投资占整个GDP的1/5，在货币超发和低利率的刺激下，2007年美国的房价是1997年的3倍。很多人，包括银行都觉得买房赚钱，所以，一些影子银行也乐意把贷款放给无偿债能力的人，但出于对通胀的担忧，美央行连续加息至5.25%，购房成本陡增，市场成交速降，量跌后便是价跌，而对于此前贷款买房的人来说，即便卖了房也无法偿还贷款，违约连续不断，房地产泡沫就此破裂，这波房价下跌30%是有的。

其实，我国海南也有过楼市崩盘的教训，在1992年时，该地有2万多家房企，但当地人鲜有购买力，炒房群体主要来自企业、银行和全国各地的炒房客。但随着国家宣布资金流入房地产、终止房企上市融资，海南房地产被釜底抽薪，泡沫灰灰湮灭，房价从1993年的7500元/平米降至2000元/平米不到，海南发展银行也因挤兑风波成为了被关闭的首家省级银行。

说到底，房地产一旦产生泡沫，那就是一场不折不扣的击鼓传花游戏，谁能保证自己不是最后一个接棒者呢？

房地产一直有一个说法是，“十次危机，九次地产”，因为它跟其他行业有太多的不一样，有很多迷惑性的东西，比如经济发展，人们收入增加，对住房需求释放，房价应被推涨，这是一条主线，此外，还有城镇化作为“外衣”，新鲜购买力源源不断。毫无疑问，城市群、大都市圈核心城市对人口吸引力强，一定时期的市场支撑力度尚可，但对于更多的三四五线城市，收入、人口都不足以支撑泡沫游戏继续玩下去，房地产泡沫一旦出现裂纹，这些地方的房地产便首当其冲。

没有人不想收租子过日子，但问题是羊毛也有被扒光之时？

有人想着，一份稳定的工作，加上两套房用来出租，日常开销不用愁，而且房子还是不动产财富，享受着经济发展的溢价。但大家有没有想过：家家都有好几套房子，真正租房的人又有多少？

数据显示，我国城镇居民的住房自有率达到了90%以上，大多数人不缺房子，仅靠少量的外地人员租房如何能撑起数量庞大的租房市场？当市场上的房子足够多的时候，房子租给谁去？

其实，我们已经看到一种现象，面对畸高的住房成本，越来越多的人选择不生育、选择回老家工作，对他们来说是无奈但并非不是明智选择，但对于房子多的人或是当头棒喝，犹如“温水煮青蛙”不会让人瞬间痛苦，但结果都是一样。

有人说，租不出去，房子增值可是大头，不租也罢，他们没想过，失去了需求的房子如何能变现，如何能溢价？何况，从世界主要经济体的现实市场看，房产税，甚至空置税都还等着他们呢。

历史经验告诉我们，股市泡沫破裂可以让人们的财富瞬间消失，但后遗症并不那么大，但房地产一旦实现硬着陆，其副作用不是一天两天能消失的，甚至需要一二十年来消化。所以，走到历史关口之时，我们能做的就是不让房地产泡沫继续扩大，正如吴晓灵所警醒到：

“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”