融创老总孙宏斌认为，假如房价下跌幅度超过30%，所有的房企就都死了。

房价上涨期间，可能谁也不会说出“下跌”二字，但2021年这样的话题却频繁进入我们的视野，尤其是第三季度，无论成交量还是成交价，楼市都迎来了前所未有的拐点。统计部门数据显示，11月新房成交均价连续3个月回落至1万元以下，70中大城市二手房价回落城市有63个，市场几乎“普跌”。

另外，易居研究院发布的2021年度报告，2020年房价整体上涨9.3%，今年全国商品房成交均价同比上涨2%，明年可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。回首过往，不得不佩服李嘉诚“不争最后一个铜板”的观念，能够及时撤出国内市场，还有王健林，也是在几番努力下成功转型。

放眼国内楼市，一旦市场降温的形势形成，救市也挡不住，即便是急刹车，也起不到立即扭转趋势的效果，仍然还是会惯性下跌。而拥有副省级城市、千万人口城市双重身份的哈尔滨，就用数据验证了这个客观事实。

官方数据显示，哈尔滨11月二手住宅价格环比下降1%，同比下降1.2%，房价已经不及一年前的水平。另从安居客数据来看，房价也从年初最高点的10148元回落到最新的9668元，连续下跌4个月。

这可是出台了救市之后的结果。在10月份，哈尔滨打响“救市”第一枪，从纾困房企、降低预售门槛、发放买房补贴等方面以提振市场。尽管与约束房企降价不同，但买房发放补贴，已经代表了官方的诚意。只是万万没想到，救市至今不到2个月，新房价格反而再次下跌，1-10月的新房成交也同比下滑44.66%，成交量几乎腰斩。

这个千万人口大城急了，“救市”挡不住，买房发补贴也卖不动了？

作为黑龙江省会、副省级城市，且七普数据中，截至2020年11月，哈尔滨常住人口为1000.9854万人。妥妥的千万人口大城，在楼市方面又是给买房补贴，又是降低开发商的要求，看完以下数据后，你就会理解救市的压力和急迫心情。

首先上涨方面，市场是在2017年开始发力，2018年起步，并在接下来3年时间连续上涨，而在这期间，哈尔滨住房供求也得到基本平衡。值得一提的是，之所以哈尔滨房价能和一些东部城市一样上涨，离不开棚改货币化、去库存措施等影响。

其次，进入2021年，随着宽松措施结束，这些东北城市也失去房价的支撑面。再加上此前哈尔滨房价确实虚高很多，于是转跌得也一发不可收拾。在第一财经梳理的全国现有14个特大城市中，今年9月的房价水平哈尔滨最低，比最贵的杭州整整少了三分之二。另据易居全国存销比TOP10城市中，哈尔滨存销比33，这说明当地去化库存需要33个月，量是价的基础，如果缺乏需求支撑，价格自然不会硬气。

媒体报道，万科、融创、华润、中海、绿地等房企推出多项优惠活动，其中包括一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等，但销量未见明显提升。根据第一财经实地走访，当地有部分新盘，「和泓公馆、会展城上城，新松未来ONE，新松璟荟祥府、御湖壹号」等都可以申请低首付，甚至个别项目可变相做到“零首付”。

开发商的动作，再加上前文的“救市”措施，但现在看来，以价低换不来量增，“救市”也挡不住。

楼市迎“瓢泼大雨”？房企降价，北方房价集体“失守”，影响多大？

实际上，整个市场都不好过，销售方来看，早在5月就有媒体报道，全国5大房企纷纷采取打折促销模式卖房，且销售价格比1月的高峰均有所回落，比如万科下降了2800元/平，保利下降了5202元/平。此外，不少开发商通过特价房、买房送车位等优惠来吸引购房者，这也反映出市场见好时，连犄角旮旯的房子都能卖得好价钱，如今反成鸡肋，还要以此作为吸引购房者的筹码。

显然销售方面临的困境是大面积的，不仅龙头房企，一众中小企业也通过折价回款降低负债。可以说是瓢泼大雨，人人自危了。之所以出现这个情况，一是碍于“3+2”红线措施，不仅限制房企负债，还将融资渠道拦截住了。同时购房者也没法大批量按揭买房，所以开发商借不到钱，又流失了买房的人，只能狠心从价格上着手，房价自然就降下来了。

另一方面就是房价过高了。虽然目前全国住房均价降到万元以内，但大部分三四线居民收入是在温饱线上徘徊，即便是有5000收入，也难以买下一套房，不然拥有房子的永远是小部分人，所以应该下跌到合理价位才适合。

城市方来看，北方城市房价几乎集体“失守”。据中国房价行情网数据，全国房价最低的10城市中，鹤岗、双鸭山、铁岭、七台河等都是倒数，此外天津、郑州、石家庄等中心城市也在下跌周期。前11月全国13个房价下跌的省份中，北方省份占据了大半。

房说君认为，这也透露出一个信号：“房地产长期走势看人口”。以哈尔滨来说，虽然有着千万人口的大城，但过去十年减少62.7万人口，不仅是哈尔滨，小到黑龙江，达到整个东北地区，人口都在减少，仅有极少部分城市维持正增长。随着人口拐点到来，人口流失的城市会越来越多，毕竟我们新生儿人口已经4连跌了，60岁以上老人比例越来也高，到那时候，年轻人外流，只有本地刚需，房价只会逐渐“白菜化”。

房价下跌“底线”是多少？孙宏斌可谓一针见血

孙宏斌说房价如果下跌超过3成，那么所有房企都会死掉。事实是否如此呢？按照1万/平单价计算，房价下跌3成就是7000元/平，按照人均可支配收入2600元来算，房价约是收入的2倍，这样的差距较为合理，可见孙宏斌的观点诚恳。

但在房说君看来，在如今的市场，30%的房价下跌底线理论虽然成立，但现实中各地房价与收入水平差距更大，不仅没有全款的能力，还要通过借贷买房，加上利息房款则多出好几倍，显然该观点理论成立却与现实有差距。

央媒也给出直面回应。经济日报在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》里，指出年轻人是未来城市发展依靠和创业核心，现不少城市高房价已经把年轻人吓跑了，市场急需降温，帮助年轻人解决住房问题。而且对于房价下跌部分城市“救市”，经济日报也给予回应，不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况，就轻言放松调控，政策主基调不应也不会改变。

房说君有话说，总的来说，未来人口、城市分化已经是趋势了，对于哈尔滨这样人口持续减少的城市，不求保值增值的情况下买来居住是可以的。但无论是就业、资产增值，还是尽量选择有人口进入，经济活跃的城市，因为对于楼市来说，30%的下跌底线虽然不怎么准确，但在人口、措施、城市分化的前提下，将会有自下而上的影响。

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