房价下跌时间表：一线2万，二线8千，三四线3千，有多大可能？

根据第七次人口普查公布的数据，目前我国的城镇化率为63.89%，如果考虑农民工在农村留守的这些家人，实际我国的城镇化率已经超过70%，中国房地产大发展的时代正在落幕。

过去几十年是房地产行业大发展的时代，2000年左右，全国的房价均价还不足2千元，经历了20年的房价上涨，全国的房价均价已经接近万元，房价涨幅高达500%以上。

金融专家王博表示：近些年来我国房地产行业持续兴旺发展，目前已经到达了阶段性高位，房价也已经触及天花板，已经出现了非理性的一面。

在我国，房地产行业属于支柱型产业，房地产行业的上下游关联着很多相关产业，因此房地产行业代表的是非常庞大的产业链，据统计，房地产行业影响了我国40%左右的GDP。房地产行业快速发展对于经济的贡献我们有目共睹，但是当房地产行业开始过度发展的时候，已经开始出现了一些负面影响。

不过最近2年，房地产行业似乎开始朝着健康的方向发展，房价上涨的趋势似乎开始停止，房价下跌的消息也越来越多，甚至在网络上还流传着这样一个房价下跌的时间表：未来5年，一线城市的房价会回调到2万左右，二线城市的房价回调到8千，三四线城市的房价可能会3千左右。

事实上，房价下跌的消息早就不是什么稀奇的事情，在前几年，环京一带的城市基本都出现了房价大幅回调，燕郊房价从3.5万回调到1.8万，香河房价从2.5万回调到0.7万，涿州房价从2.5万回调到0.8万等。另外还有天津、郑州、石家庄、青岛等城市，近些年来出现了明显的房价回调。

当然也出现了一些“白菜价”的城市，比如鹤岗、阜新、双鸭山、玉门等城市，在这些城市基本上几万块钱就能买一套房子，甚至在一些远离新区的废弃老城区，几千块钱就能卖一套房子，当然这样的房子基本上不具有居住价值，基本上没有相应的配套设施。

不过过去的房价下跌基本上都是局部房价下跌，而今年的楼市相对比较特殊，算是首次迎来了“全面下跌”。

最值得关注的就是今年10月份的房价均价，因为今年上半年全国的房价均价已经明显突破万元大关，很多专家也已经定调：我国的楼市已经正式步入万元时代。不过就在这些专家定调不久，房价的走势就给人们一个很大的反转，今年10月份的房价均价回归万元以内。

2021年11月15日，国家统计局公布了2021年1-10月房地产销售和待售情况，从10月单月的销售数据来看，全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。通过简单计算可以得出10月份单月的房价均价为9749元/平方米。要知道2020年全年的房价均价为9860元/平方米，这就相当于今年10月份的房价均价跌回到了2年前。

万科董事会主席郁亮就曾说过：万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以“活下去”为最终目标。而如今的房地产行情正应验了当初的话，目前楼市面临的不仅仅是房价回调的问题，更重要的是房价回调之后市场信心低迷的问题。

现在越来越多购房者已经表现出对楼市信心的不足，在这样的情况下，炒房客肯定缺乏投资房产的信心，因此炒房客大量退出楼市是必然的事情，然后就是刚需购房者买房信心不足，在市场低迷的情况下，不少购房者就会有延迟买房计划的打算。

从房企的角度来说，不管是投资客退出楼市还是刚需购房者延迟买房计划，都十分不利于房地产销售。

现在各大房企的目标基本上都大同小异，主要都是以活下去为主要的方向。在2019年年底的企业年会上，孙宏斌坦言：如果房价下跌30%，那么我们就都死了。

“我们”当然指的就是房企，这句话可以有两方面的理解：首先是房企能够承受房价下跌的限度，如果说房价下跌的幅度达到30%甚至超过30%的话，那么房企就会遭遇利润方面的危机，面临怕破产的风险；另一方面，孙宏斌也是在警示房地产企业，未来的楼市发展其实并不乐观，房企将会面临很大的挑战。

其实房地产行业会遭遇如今的困境并非偶然，早在2013年，房产大佬李嘉诚就退出了内地的房地产市场，并扬言：我做生意的原则是，就是绝对不会赚最后一个铜板！言外之意就是房地产可能会有一轮新的发展机遇，但是也可能只是最后的狂欢。

无独有偶，房地产大佬王健林也坦言：任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年。他在2015年就开始出售房地产行业相关的业务，逐渐转型退出房地产行业。

目前我国的房地产行业兴旺发展的时期已经过去，目前处于相对低迷的阶段，不过未来房地产行业依然会以稳定为主。9月15日央媒经济日报发文明确表态：促进房地产市场健康平稳发展才是未来的主营基调，持续地坚守房住不炒，以“稳房价、稳地价、稳预期”的目标进行出发。

未来房地产行业稳定肯定是主要的发展基调，不过目前的房地产行业处于相对阶段性高位，未来一段时间肯定会有回调的趋势，因此房价回调在未来应该是非常常见的事情。

业内人士普遍认为，房价回调的幅度最多能够达到20%-30%，如果房价下跌的幅度超过这个限度，会给房地产行业带来很大的负面影响。

总结来看，主要会产生3个负面影响：首先房企受盈利空间的限制，将难以维持正常生存；然后房价回调幅度过大，已经买过房子的刚需购房者心理上难以接受，会增加弃房断供的可能性；最后房地产市场秩序被打乱，可能会引发金融市场秩序混乱。

因此笔者认为上文未来很多城市出现房价回调是大概率的事件，刚需购房者可以保持很好的期待，不过房价下跌时间表可能难以实现。按照一线城市2万，二线城市8千，三四线城市3千的房价下跌时间表的话，房价回调的幅度明显超过30%，因此房价下跌时间表基本上不太可能。

当然不排除有部分城市可以达到这样的标准，因为楼市分化是未来楼市发展的主基调。有些城市会因为自身竞争力的不足，人口的持续外流等因素，房价也会存在大幅回调的可能。