为什么房龄超过15年就不建议购买了？内行人：有8个“硬伤”

买房不是件容易的事情。根据统计数据显示，10月份全国平均房价为9749元/平方米，虽然相较去年的9860元/平方米下跌了111元，但是对于购房者来说，跌了这么点真的不足挂齿。因为接近万元每平的房价，与购房者的实际收入仍然存在着巨大差距。比如根据上海易居研究院的调查数据显示，去年全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3。也就是说，在这些城市购买一套平均价格的房子，需要不吃不喝9.2年或13.3年。但是任何人都不可能没有其它消费，如此算下来，买套房子的真正付出就需要不停地工作20、30年，基本上人生中最佳的赚钱时光，就为了一套房子而奋斗了。这还是平均房价收入比，如果在一线城市买房，普通工薪阶层甚至一辈子也买不起一套房子。

买不起房子怎么办？很多购房者不得不退而求其次，将目光转向二手房市场。因为二手房通常都有了一定的年限，价格上会比新房要便宜些，而且二手房多数会自带装修，如果装修得不是太差，能够为购房者节省几十万元的装修钱。另外期房还有烂尾的风险，二手房都是现房，对房子的优缺点可以一目了然，择优筛选。然而在高房价下，有些人甚至连高品质的二手房也买不起了，于是只能再次降低购房标准，去选择那些品质不够理想、房龄超过15年的房子，勉强解决居住需求。这是生活的无奈，毕竟城市化是各国的共同发展趋势，城市里集中了太多的优质资源，没有城里的商品房，就无法更好地生活。

但是房龄超过15年的房子还有购买价值吗？为此，笔者专门走访了一位房地产业内人士。按照这位内行人的看法，二手房不是不能买，有些房龄在5年以下的次新房，以及房龄不超过15年的房子，如果看起来仍然显新，而且位置也不错，周边又有成熟的配套，当然是可以购买的。但是如果房龄超过15年了，个人经济条件又不是太差的，即便房子的价格再便宜也不建议购买，因为这类房子存在以下8个难以解决的“硬伤”。

第一，小区物管水平差。随着生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。小区物业管理水平高低，对于安居乐业非常重要。遇到管理差的物业，小区的垃圾很可能随处可见；车辆乱停乱放堵塞消防通道的，会耽搁救援时间；责任心不强的保安遇到偷盗行为不敢上前制止，而是选择自保。而很多老旧小区恰恰在管理上存在诸多类似的问题，比如廉价使用年过半百的人担任保安，起不到看家护院的作用，一些小区物业只知道收钱不知道给居民办事，导致小区内设施损坏无人过问，动物粪便无人清理，对遛狗不牵绳行为不能大胆管理，对外人随便进出熟视无睹，起不到应有的安保职责。

第二，房子不容易贷款。房价高企的当下，买房必须依靠贷款来助力，但是在新房多到卖不掉的现如今，银行更倾向于给新房贷款。其中的原因有三个。一是银行在ZF的领导之下，信贷政策自然要围绕着ZF的意图而制定，然而新房涉及的税收较多，卖新房地方ZF可以获得更多的财政收入，而二手房只有少量的契税，自然不受楼市政策的扶持。二是新房质量好、年限短，发放贷款的风险系数低，而老房子质量差，未来有很多不确定性因素，容易导致金融风险，比如给新房贷款只要购房者还贷超过5年，即便购房者断供，银行也不会亏本，而老房子年限长，有的生命周期已过半，并且多已出现质量问题，如果购房者断供，银行收回房子后不易拍卖。三是楼市调控下信贷政策收紧，银行房贷额度有限，无力给老房子购买者提供资金支持。因此很多银行对购买房龄超过15年的房子，会限制贷款数量或者直接停止贷款审批，那么购房者就要准备更多的首付款甚至需要全款购买，而在购买压力山大的情况下，有能力接手的人就变少了。

第三，房型设计不合理。城镇化建设的早期房少人多，因此建房的初级目的，是在短期内尽可能地解决大量进城农民的基本居住需求，要求房子能住人就行了，在房型设计上并没有太多的讲究，导致很多老房子在房间布局上就存在一些结构性的瑕疵。比如有的房子南北不通透，有的将客厅设置在采光较差的中间位置，有的房子过道、转角处占用了太多的建筑面积，等等。而这种情况即便在旧改的利好政策下，也难以从根本上加以改变。但是新建的房子则更加注重空间布局上的合理性，贯彻了以人为本的建筑理念，居住舒适性大大提高，因此相比之下，购买老房子的人不多。

第四，小区规划格局小。过去城市人口较少，因此很多旧小区的规模也不大，多的不过一二十栋楼，少的则只有几栋楼，因此小区内的服务配套设施很有限，绿化覆盖率也低，楼间距较窄的，房间通风采光的效果较差，这些缺陷都会影响到居住体验。特别在早前有轿车的家庭不多，小区没有设置太多的停车位，更不存在人车分流的情况，而现在私家车普及了以后，有的家庭拥有二部以上的车子，旧小区的停车位就明显不够用了，这不是有钱可以解决的问题。而有的小区因为大门不够宽敞，小区内的道路很窄，车辆还没出小区就在里面堵起来了。其实不光小区内部是这个样子，当初城市规划设计上同样也存在这个问题，导致后期道路无法继续拓宽，车辆堵塞得严重。因此很多城市老城区显得拥挤，但是已经成形没法改变了，出行难是个大问题。但是新区建设中已经规避了这个问题，双向六车道甚至八车道设计，行车难的问题基本得到解决，因此如今愿意去老城区居住的年轻人不多，更多人喜欢到新区去买房。

第五，升值空间已见顶。房子是家庭重要财富，目前已经占到全部家庭财产的七成以上，因此买房不仅要考虑满足居住需求，还要考虑房子是否保值和未来的升值空间。但是房龄15年以上的，能够升值的空间已经越来越小了，特别是经历了2015年之后的那一波翻倍式上涨，基本上已经涨到头了。如果房龄30、40年了，可以确定触碰到了上升的天花板。因为30年以上的房子，无论外观上看起来如何显得新，但房子的内部结构已经老化，肯定没有新房子结实，在整体房价趋于平稳、平均房价涨幅不过6%左右的情况下，老房子是不可能再往上涨价的，而且越是位置不好的房子，下降的速度越快，跌幅也越大。

第六，旧装修过时落伍。随着房地产行业的快速发展，不仅房子的建筑风格不断变化，房屋内部装修风格和用材也日新月异。简单举例说明。过去客厅用的瓷砖通常为50cm 50cm的规格（20年以上房龄的地砖有的是25cm 25cm规格），厨房和卫生间的用砖规格更小，显得很小气，而且由于过去砖的材质较差，砖缝口衔接的不够严实，缝隙中难免会钻进去油渍、污渍，质量差的砖表面甚至出现起皮、脱落等现象，整体外观上很难看。而目前客厅地砖规格普遍是1m 1m的，外观大气、材质好、不褪色，即便有色素污水落在上面也无法渗入。而用在门窗包边和衣柜上的木质材料红榉板也早已被淘汰，而且整体装修风格跟不上时代潮流，很难让年轻人看上眼。那么如果买这样的房子就要进行二次装修，但是花的钱会比毛坯房还要多，因此这个“硬伤”也很难解决，住在里面的舒适度比新房、次新房差太多。

第七，市场饱和无竞争力。任何一个市场都不能无序发展，而要遵循供需平衡的规律，否则难免要经历大起大落的过程。房子盖得多同样如此。在过去房源紧张的年代，一些低收入家庭或许可以先购买这种房子作为过渡房，然后等经济条件好了再置换新房，毕竟那时候房子的流动性非常好容易转手。但是如今绝大多数家庭都不缺少房子，不少城市的空置房已经超过30%，以至于新房二手房的价格无法继续上涨。而在新房次新房都卖不掉的情况下，房龄15年以上的房子根本无法与之竞争，今后除了部分位置相当好，或携带优质教育资源的学区房相对容易转手，多数房子都被市场淘汰了。因为人口出现老龄化现象，新生人口在持续下降，年轻人少、老年人多的结构性矛盾无解，市场没有那么多的房住需求了。其实从90后那一代起，人口规模下降的现象就已经持续了。数据显示，我国的90后比80后减少了1172万人，00后比90后减少了4700万人，10后又比00后减少了24万人，去年新生人口仅有1200万，因此按照专家的观点，人口负增长很可能明年就会出现，那么人少房多后，老房子也就失去了竞争力。

第八，老房子不再拆迁。过去遇到老房子拆迁，对于普通人来说是件天大的喜事，因为这是个为数不多的暴富机会，很多人因此改变了命运。房子越老越不愁卖，投资者也将老房子视为珍宝去投资。拆迁造富的根本原因是过去各城市都在执行棚改政策。但是如今这一政策因为市场饱和、老房子基本被拆完而不得不宣告暂停，取而代之的是对旧小区、旧房子进行升级改造。而房龄超过20年的老房子，恰恰就在“不被拆”的范围之内，今后除了城市规划用地需要，或者变成危房了，再或者因为房子位于城市核心位置，拆除后能让开发商有利可图，这三种情况老房子才会遇到拆迁的机会，多数老房子将被纳入旧改范围不再拆迁，那么无论是低收入群体还是投资者，都会放弃购买老房子。

因此，二手房不是不能买，但是一定要买年限比较短的、位置比较好的、附带城市资源比较多的房子，而房龄超过15年的，由于存在物管水平差、小区格局小、装修过时落伍、不升值、不易贷款、不易拆迁等8个很难解决的“硬伤”，入手后容易砸在自己手里，有条件买新房或次新房的人是不建议购买的，内行人最后简单地做了个总结。