住不起也卖不掉！20年盖起5000栋超高层，正变成城市“烫手山芋”

新版住宅项目规范正式实施，这是一本强制性的规范，所有项目都必须满足其要求，它直接决定了将来人们能买到什么样的房子。

其中，关于建筑高度的规定在网络上引发了热议。因为新规中出现的最高层数是二十六层，对应的高度限制为八十米。

这是一个什么概念呢？过去几十年里，我国建造的住宅楼有很多都在三十层以上，整体高度大约在一百米左右，像一根根擎天柱矗立在城市中。在一二线城市，甚至能看到六十多层的住宅楼，总高一百九十米左右，仿佛住进了天宫。

据不完全统计，截至去年十一月，全国已经有高层民用建筑一百多万栋，其中超过一百米的超高层建筑就有五千余栋。

这份新规一出，住宅楼的高度直接被大幅削减，城市天际线也将迎来改变。

如果细看近几年的新闻，就会发现，有一根无形的套索，正在高楼的脖颈上慢慢收紧。

二〇二〇年，国家下发文件，要求各地一般不得新建五百米以上的建筑，严格限制新建二百五十米以上的建筑，建造一百米以上的建筑也需要慎之又慎，充分论证。

此后两年，国家又去掉了规定当中的"一般"二字，全面禁止新建五百米以上的高楼，并且将限高与人口挂钩。人口低于三百万的城市禁止建造二百五十米以上的高楼，建一百五十米以上的建筑都要经过严格审查。

国家还特意把居民楼单独拎出来，规定一般不得新建超高层住宅。

按照我国的标准，一百米就算超高层了，这个高度差不多对应三十层楼。

可以看出，我国对于高楼的限制越来越多，最近落地的新规只不过是进一步收紧，把高度卡在了八十米，二十六层。高楼那么宏伟壮观，上面的视野风景也更好，为什么会遭到嫌弃呢？

人命关天，先从最重要的安全方面入手。

高楼能够通过强化结构，抵抗一定程度的地震和大风，但消防问题一直是老大难。

因为消防车的机械臂长度有限，一般只能伸展到五十米左右，相当于十四五层楼的高度，对于超高层建筑来说，连楼腰都够不着。一些专门针对高楼的特种消防车能达到一百米左右，但这也只是刚能救援三十层。

面对那些六十多层的住宅，还是望楼兴叹，而且这种高端设备全国才几十台，不能指望起火的时候它恰好就在附近，这个概率太低了。

根据国家消防救援局的数据，高层住宅火灾虽然只占到住宅火灾总数的百分之四点八，但造成的人员死亡数却占到了百分之十二点二。也就是说，一旦火苗蹿上高层，救援难度和伤亡代价都会呈几何倍数放大。

所以包括住宅在内的高层建筑，都得依赖自身的设施来提供消防能力，包括遍布四处的消防喷头，还有额外设置的避难层。

但是在火势特别大的时候，光靠喷头难以扑灭；避难层也只能争取一些救援时间，仍然没法解答一个根本问题——当楼下烧成火海，楼上的人该如何快速疏散逃生。

这些高楼所必需的消防设施本身也是沉重的负担，不仅大幅增加了建造成本，还挤占空间，然后开发商又会把负担转嫁给业主。

所以你会发现，高层、超高层住宅的得房率特别低，公摊特别高，很多超过五十层的住宅，业主得到的套内面积只有建筑面积的六成甚至一半，摆平大宅卧室摆不下一张双人床。

有些超高层住宅得房率稍微高一点，但业主同样糟心，因为开发商直接砍了电梯数量来减少公摊。对于三十层楼来说，两户配一梯都只能算勉强够用，有些五十层的住宅居然还沿用这样的配置，业主等一趟电梯都需要十几分钟，上个楼比爬泰山都难。

这还是以电梯正常运行为前提，万一坏了或者要维修，那可就酸爽了：有家难回，有门难出，要在电梯口等到天荒地老。

既然说到了设备，就要讲讲高楼的维修成本。

高层住宅的运转不仅依赖电梯，还依赖水泵、水箱以及深藏在楼体里的各种管线。不管你当初用多好的机器和材料，随着年复一年的高强度使用，这些东西终究会坏，啥啥都故障、哪哪都漏水，只能斥巨资维修，不然就得忍受居住环境恶化。

大楼本身也并非金刚不坏之躯，我国的高层住宅通常按照五十年的使用寿命来建造，到期之后就需要对主体结构进行大修或者加强，这又是一笔巨款。

所以网上流传着一种说法：随着高楼老化，有条件的业主都会搬走，只剩下买不起新房的人，他们更加凑不起维修费，只能看着自己的家越变越烂，高层住宅以后没准会变成贫民窟。

这个担忧并非空穴来风，随着房屋老龄化问题日益突出，房屋养老金等配套制度的落地仍需时日，第一批交房的超高层小区正在集体逼近这个尴尬的节点。当高楼真的老了，哪怕你想拆除重建也不是那么容易的。

爆破一栋三十层的高楼，需要精密计算和大量炸药，花费会达到几百上千万，而且成功率并非百分之百。

楼房非常密集的城市核心区，既无法承受爆破失败的风险，也无法拉出足够的安全空间，只能用最笨的办法从顶上开始一层一层慢慢拆。

此前，美国人就用这种办法拆了纽约五十二层的公园大道二百七十号，总花费达到了惊人的一点六亿美元，折合人民币超过十一亿元，这个钱已经够新建一个小区了。回到中国的现实，这些楼根本就拆不起。

一栋三十层高的楼房，少则二三百户，多则五六百户，按照目前的赔偿标准，光是拆一栋楼十几亿都打不下来，更别提五千多栋超高层堆叠出的天文数字。

二十年后，三十楼以上的超高层住户，很可能面临既住不起、也卖不掉的双重尴尬——住着提心吊胆，维修费一年比一年高；想脱手，二手市场却早已用脚投票。

回头看，超高层住宅之所以在中国遍地开花，也是有原因的。

上世纪的港商把这套模式带进内地：地皮价格既然已经敲定，成本没怎么涨，只需要多挖挖地基，多浇一些混凝土、多绑一些钢筋，二十层的楼就能变成四十层，销售面积却翻了一倍。

港商同时带来了小户型设计，两三十平米就能塞下独立厨卫；针对建造高楼所需的庞大资金，他们还想出了"卖楼花"的办法——先收业主的房款再拿去建房子，也就是我们熟悉的房屋预售制。

可以说，高层、超高层住宅非常契合我国当时的国情，不需要房企有多雄厚的底子，又能解决暴增的城市住房需求，还可以保证城市规划井井有条，是自然而然的选择。

而且城市在不断更新，大量的老旧宿舍楼、自建房被拆除，它们往往有五六层甚至更高，内部建筑面积大，开发商需要支付的赔偿也多，只能在原址上建超高层住宅，卖出更多套新房，这笔交易才划算。

然而，时代并非永远都需要高楼。随着经济形势迅速变化，商品房销售由热转冷，很多高层住宅空置，尤其是那些盲目跟风建高楼的中小城市，房子比人口都多，谁来住？一些高层住宅甚至因为开发商资金紧张迟迟无法完工，只有灰不溜秋的半成品立在那里，成了城市的伤疤。

下一个时代的住宅明显更偏向于居住质量，而非房屋数量。

新一代的住宅楼变矮了，也变得更好、更舒服了。虽然还达不到大家心中那种家家户户都住独门独户大别墅的标准，但这已经是巨大的进步。从平房宿舍到高层、超高层住宅，再到大幅改良的新一代住宅，每一种房子都有自己存在的意义，也都有自己时代的局限性。

摩天大楼曾经是城市化狂飙的功臣，也曾承载几代人对现代生活的想象，但当消防救不上去、维修养不起、拆迁拆不动、二手卖不出，它就从资产变成了负债。

五千多栋超高层留在城市上空，是历史留下的账本，也是必须直面的课题。

此刻收紧限高、抬升品质，是承认过去的路走到了尽头，也是为下一代人预留喘息的空间。

摩天大楼已经完成了它的历史使命，是时候说再见了。