钟楼39个、武进15个：常州自主更新的“名额”，比你想的少得多

#常州城市更新# #常州自主更新# #常州老房子#

上一篇写了常州老房子正在分成三条路：自主更新/原拆原建、老旧小区微改造、还在等传统拆迁。

后台问得最多的一句话是：“那我怎么知道我家属于哪一条？ ”

这篇直接给清单。只列已经落纸的、官方口径明确的分类和项目，把“已开工/已交付”和“在推进/在调研”分开，把“自主更新”和“微改造”分开。你不需要看懂全部规划，只需要在里面找到自己那一个。

先看框架：常州老房子被分成了三类，不是两类

很多人把“更新”理解成“要么拆、要么改”。常州实际的分类口径更细。

钟楼区对全区283个城中村逐一体检后的划分是：禁止建设区69个、综合整治区175个、自主更新区39个。这个口径在常州城市更新专项规划的征求意见稿里也有对应表述：推动危险住房改造、城镇老旧小区改造、城中村自主更新和完整社区建设，是四条并行的路径。‌

自主更新区，对应的是“原址、产权人出资、拆除重建”，改不改、怎么改、花多少钱，决定权在产权人手里。综合整治区，对应的是老旧小区改造、环境提升、设施补短板，不改变建筑形态和面积。禁止建设区，短期内不会有拆建动作，也不在更新计划里。

一个区里，自主更新的“名额”是少数。 这就是为什么“等拆迁”的逻辑在大多数老房子上不再成立——不是政策没给路，是路的名额有限，而且需要产权人自己掏钱、自己达成共识。

自主更新清单：已落地和正在推的，是这些

已交付/已开工，确定性最高的一档：

钟楼区西林街道·老凌家塘。 1.1期15套三层联排2026年元旦交付，1.2期14户2026年4月开工。这是常州目前跑得最完整的自主更新样本，三轮意愿调查从50%到80%再到99%。‌

钟楼区新闸街道·大丼村—陈家塘。 6户2025年底入住，是全市率先竣工的自主更新项目之一。‌

钟楼区永红街道·小园村。 全市首个国有划拨土地自主更新试点，8户主体已封顶。国有划拨土地的审批没有先例可循，这个项目走通，意味着同类土地性质的老房子多了一条可参照的路径。‌

天宁区·斜桥巷。 全省首个“原址、原面积、原高度”翻建试点，2026年1月交付，385户拿到新房钥匙，加装电梯、新增人防车位约90个。斜桥巷的适用条件很窄——大板房、结构安全隐患、成片危旧住宅——但它是天宁老城厢核心区唯一一个已经兑现的“翻建样本”。

武进区·湖塘镇中凉社区水渠村。 武进2026年首个自主更新项目，31户100%签约，5栋住宅、总建筑面积9340平方米，预计2027年3月底竣工，建筑密度从59%降到33%。

在推进/已明确计划，但尚未交付的一档：

钟楼区·刘巷村塘门桥片区。 二期已获规划许可，中天钢铁集团捐助2000万元用于建设及村容改善。

武进区·湖塘镇湾里社区周家村。 21户签下意向约，规划“住宅+商业”融合。

武进区·武进国家高新区北区龚家社区。 240户，规划“住宅+工业”成片更新，今年年内计划开工。

武进区的总量口径： 已批准实施6个自主更新项目，5年内计划再推24个项目、688户，其中今明两年启动15个项目、252户。252户，是武进今明两年自主更新的实际覆盖规模。

还在调研/试点方向阶段，不宜当作“已定”的一档：

新北区·龙虎塘街道南街城中村。 2026年4月街道已组织专题调研，学习老凌家塘经验，但尚未看到项目获批或开工的官方信息，属于“在推、未定”。

经开区·丁堰片区。 2026年4月召开了自主更新推进会，明确了“拆除新建、拆整结合、整治提升”三种模式，聚焦丁堰片区试点，但具体项目名单和开工时间尚未落纸。

这一档的处理原则：可以关注，不要用“等它更新”的逻辑去持有或买入。 从调研到开工，中间隔着意愿达成、资金方案、审批流程，时间不可控。

微改造清单：这些片区走的是另一条路

以下片区有明确的2026年老旧小区改造项目在施工或招标，结果是把小区修得更好住，但不改变面积、户型、容积率和建筑形态。

经开区： 圩墩片区整治改造工程（二期），改造面积约11.84万平方米；武航宿舍整治改造工程（二期），约2.89万平方米；观墩花苑安全隐患整治项目（二期）。三个项目惠及2769户，改造总面积约31.27万平方米，预计年内基本完工。‌

天宁区： 老城厢内老旧小区改造（一期），包括麻巷公寓、椿桂坊大楼、升仙弄小区，2026年9月已进入施工总承包阶段。

武进区： 湖塘镇东方社区、湾里社区，牛塘镇牛塘新村41幢及周边片区，涉及134个单元。

金坛区： 金城镇西门社区、小南门社区、文化社区、丹阳门社区、五星社区散居楼，以及西城街道虹桥社区散居楼，2026年城镇老旧小区改造项目已获中央预算内资金支持。

这一类片区最需要纠正的预期是：微改造不是“翻建的前奏”。 一个小区被列入老旧小区改造，说明它在当前分类里走的是“综合整治”这条线，不是“先改改、以后再说拆” 。把微改造当成“早晚要拆”的信号去持有，和把自主更新当成“政府会来买单”去期待，是两个方向相反的误判。

一个需要单独说的对照：新安村为什么不在自主更新清单里

经开区横山桥镇新安村片区，入选了住建部《城中村改造可复制可推广经验清单》，是江苏省唯一上榜的项目。它的更新方式是微更新/有机更新，不是原拆原建。新安村一期已经收官，二期纳入2026年城中村改造清单、已开工，向北拓展约2.5公顷。

新安村的价值不在于它“拆了重建”，在于它证明了另一条路也能跑通、也能被国家层面认可。 对于不在自主更新名单里的老房子，微更新不是“低一档的失败”，是一条独立存在的、有制度支撑的路径——但它的结果，确实和原拆原建不在同一个资产逻辑里。

怎么查自己属于哪一栏

第一步，查区级分类。 钟楼区的283个城中村分类是最透明的样本，其他区的分类口径可以在各区住建局或城市更新专项规划的公示文件里找。“自主更新区”“综合整治区”“禁止建设区”三个词，是你需要在文件里找的关键词。

第二步，查具体项目状态。 如果你所在片区出现在上面“已交付/已开工”清单里，你属于确定性最高的一档；如果出现在“在推进/已明确计划”里，关注进度但不用它替代当下的决策；如果只出现在“调研/试点方向”里，把它当作“还没有路径”来处理。

第三步，查微改造名单。 如果你所在小区出现在老旧小区改造的招标或施工名单里，接受它“居住改善、资产逻辑不变”的定位，不要用翻建的预期去持有。

今天可以查的你查到自己属于哪一栏了吗？

A. 自主更新，已经开工或交付

B. 自主更新，在名单里但还没动

C. 老旧小区微改造

D. 什么都没查到

#常州城中村改造# #原拆原建# #常州买房#