土地收紧，要推高房价了？

最近楼市又开始有蠢蠢欲动的风声，说土地开始收紧，房价要涨了，要不要赶紧上车了？

所谓土地收紧的说法，源于最近自然资源部出的38号文，里面说到：

年度新政城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积；

新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

（来源：自然资源部2026第38号文）

乍一看，确实是新增建设用地不给商品房了，供给不就少了，但官方早已经预判到大家简单粗暴的反应。

所以在3月16日的新闻发布会上，开发利用司司长孔维东亲自出来解释了，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序。

（来源：财联社）

现在限制的是新增建设用地，也就是从农地、林地等新转过来的那部分，但是房地产用地的来源很多，像旧城改造、城市更新、低效用地再开发这些存量盘活的渠道，完全不受这条政策约束。

领导的回答很明白了，这是在调结构，要从做高增量，转变为做好存量。

从这个趋势来看，以后房地产开发用地的新增供给还会持续受限，大家都得去盘活存量，能把现在的库存都很不容易了，还说啥供不应求的看涨措辞呢？

从克而瑞的《2025年存量宅地清单透视》报告来看，截至2025年，全国313个城市发布了详细的存量住宅用地清单，很多城市的狭义库存，也就是已取预售证但没未售出的房子虽然在下降，但是拿地了还没开工的，或者在建没竣工的广义库存，还是处于历史高位。

一些二线和强三线城市，如郑州、武汉、成都部分区域的存量宅地，也足以支撑3-5年市场销售。

（来源：克而瑞）

所以现在大家才经常听到专项债收储的消息，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，并且赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。

当然，现在的租售比还不划算，直接大干快上可能就是一亏钱的买卖，所以这个收储现在推进得还是比较慢的。

所以单从新增供给收紧就得出房价上涨的结论，显然不对，就像仓库里已经堆满了货，限制一下进货，货就会变贵吗？

只有需求快速上来了，才有这个可能。

在上一轮房地产牛市，北京、上海这种一线城市，本来新增用地就严格受限，但2021年以来房价持续调整，就说明在需求端疲软的背景下，供给端收紧并不能自动推升房价。

而三四线城市的房价大涨，棚改，也就是需求端的货币补贴，才是关键因素，依然是需求端发力，才能成为房价推手。

但现在需求怎么样，大家自己也有体感。

从数据上看，国家统计局的数据，今年前2个月，新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年扩大4.8个百分点；

其中住宅销售面积下降15.9%，新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%，降幅扩大7.6个百分点。

（来源：国家统计局）

个人按揭贷款1128亿，同比大幅下降41.9%。

从数据上看，也是和体感差不多，买房的人少了，愿意贷款买房的人也少了，当然归根结底，还是收入预期的问题，所以需求端的问题，比起供给端来说还要更棘手。

从长远看，控制新增用地，推动存量盘活，是城市发展的正确方向，对土地资源的可持续利用也有价值，但如果有人拿这个文件，上来说土地收紧了，房价要涨了，只能说又是个煽动情绪的大忽悠罢了。

当然，之前咱们也说，现在中国的楼市是走向分化的，不能一概而论地说房价就不会涨。

核心城市有一定支撑，比如现在上海有企稳的希望，但前提也是需求端真正企稳，这个企稳背后的逻辑在于，一边供地不断减少，地价上去，一边政策放松加上产业吸引力之下的人口不断流入，这样的供求格局的转变。

所以这么看其实很清晰，这样的逻辑不一定能推演到全国，低线城市人口在流出，老龄化，库存在积压，总是供大于求，那么即便政策放松，也很难改变基本面。

有人这时候会说，不一定吧，现在不是也挺多人回老家发展的吗？

回老家，确实是某些人的真实选择，或者说是某种程度上的退出机制，自己混不下去了，卷不动了，想安稳陪家人了等等原因，都可以选择退出，但只是退出，大家并不会否认，大城市才是上升通道。

金融、科技、高端制造、现代服务业，要往效率高的地方去，所以会扎堆在大城市，大城市的工作机会、收入、教育、医疗、公共服务这些，都是碾压级别的存在。

人口流动，本质上是为了获得机会，只要新鲜血液的年轻人，还想拼前途和收入，拼教育和医疗，大城市就一直有吸引力。

从世界各国的经验来看，人口持续向都市圈还有城市群集中，是所有发达经济体城镇化后期的共同方向，大洋彼岸的美丽国，隔壁的日本，都是这样，韩国甚至是最极端的样本了，人口极度向首尔圈集中。

从七普和八普数据来看，长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群，就是全国人口主要流入地，即便城镇化进程放缓了，但是大城市化进程还是比较快，人口还是在持续流入。

核心一二线城市和三四线城市的房地产，也会因此走向不同的世界。

这就是存量时代的逻辑。