现在的中国楼市出现魔幻一幕：以前贷款买房，现在是贷款卖房？

账本上一个“-30万”，比任何房价曲线都扎眼。2025年11月，第一财经报道了广东购房者郑豪的遭遇。

2021年10月，他以每平方米2.7万元的单价买下一套总价340万元的房子，首付102万元，月供1.4万元。如今，同户型的挂牌价已降到230万元左右，剩余贷款却还有260万元。

房子卖了，债还没还完，他还得再拿出近30万元。在东莞做家具生意的李明也算出了一笔倒挂账。

他500多万元买的学区房，现在市价约249万元，而他还欠银行280万元，卖掉后仍要自己补上31万元。他不想再等，已经找好买家准备卖房。

深圳有中介透露，2025年以来这类案例明显增多，门店几乎每月都会碰到两三例，业主多是2021年前后高杠杆入市的投资客。钱从哪里补？

过桥贷款利息很高，挪用信用贷、消费贷又可能违规。那些号称能“断供保房”的中介，靠拖延诉讼收费，拖得越久，购房者损失越大。

银行人士提醒，短期还款有困难，可以直接找银行协商。制度上也有不同声音。

有学者主张房贷从“有追索权”改为“无追索权”；也有业内人士指出，全球主流仍是有追索权贷款，改动会增加银行业风险，需要谨慎。在笔者看来，房价回调本身并不可怕，真正把伤害放大的是杠杆。

房贷倒挂也不是一夜之间出现的。从越来越多的法拍房往回看，买房这件事里的几重风险早就埋下了。

2026年10月19日，国家统计局发布的数据显示，2026年9月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均收窄。

另据中指研究院统计，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量46.3万套，较2025年同期37.6万套同比增加23.1%。此外，自2026年10月1日起，对符合条件的居民家庭新发放首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息。

近年来涌现出很多法拍房，很多家庭面临着房子要被拍卖的遭遇。从这一现象出发，可以看到购买房产对于家庭可能面临的三个风险。

房地产是一个大周期的行业，持续时间非常长，动辄以十年、二十年计。自房改以来的这一波周期，基本持续了将近二十年的上涨，房价永远是涨涨涨。

电视上的各种媒体、舆论，包括丈母娘都在推波助澜，导致整个房地产的风险在过往二十年被大家所忽视，人们并不知道购买房产的过程中会产生哪些风险。直到近几年，很多法拍房的出现、很多家庭悲剧的出现，才引起了一些警示。

第一个风险，是房地产的高杠杆风险。传统观念认为，买房置业是一件古老传统的、很稳定的事情，是买房安家。

但其实大家忽视了买房过程本身是一个高杠杆游戏的本质。比如买房的总价是100万，贷款额是70万，那其实是用本金30万撬动了100万的资产，从静态来看，杠杆高达3倍。

如果从动态来看，即按30年的本息偿还总额来看，这个杠杆可以高达5倍。因为贷款额是70万，30年偿还的利息可能最起码要五六十万，按50万来算，本金和利息再算上付出去的30万，就是150万。

用30万撬动150万，动态来看杠杆高达5倍，所以这个杠杆是不低的，这是很多人忽视的第一点。第二个风险，是很多人没有注意到或者不知道，等额本息的偿还方法早期偿还的基本都是利息。

前10年基本偿还的都是利息，直到第15年甚至20年以后，大部分才在偿还本金。据测算，本金偿还占比超过10%，大概是在第五年零八个月，也就是辛辛苦苦还了五年半，实际上本金才还了10%。

本金还款占比超过20%的时间是第十年零二个月，即还到十年的时候，本金才偿还了20%，大部分都在偿还利息。本金还款占比达到30%时，已经还了13年。

本金还款比例超过50%，即终于把本金还到一半时，其实已经到了第20年。也就是说，早期基本还的都是利息，本金还得很少。

所以如果房产最后走到了拍卖的结局，借款人才可能猛然发现，前期还了六七年、七八年，还的居然都是利息，没有还多少本金。

2015年去库存以后，很多人买房都买在高位，或者说是相对比较贵的位置；包括2017年以后，不管是三四线还是一二线城市，基本都翻了一倍，甚至还多。

这些人差不多还了七八年的贷款，绝大部分还在还利息，本金还款占比肯定超过不了20%，基本是还了15%左右的本金。所以这个时候一拍卖，就会发现基本都是给银行打工了，本金没还多少。

这是第二个大家所不熟知的风险。第三个风险，是很多人想当然地认为，如果还不起贷款，把房子还给银行就完事了。其实没那么简单。

把房子给银行，银行去拍卖以后，如果拍卖的金额还不足以偿还贷款额，剩下的贷款额还要还给银行，还是欠银行钱的。

比如100万房价的房子，假如跌到了50万，贷款是70万，假设本金还了10%，即还了7万，那其实还剩63万的贷款，50万给到银行，还是欠银行13万。这13万的债务还没有了结，而且这还没有算诉讼费用等杂七杂八的费用。

此外，房子拍卖以后，因为还欠银行的钱，借款人可能成为失信被执行人，还有可能被限制高消费。这是第三个风险。

所以在买房这件事上，有一种说法是，刚需不用考虑房价高低，该买就买，该上车就上车，只有投资客才需要考虑。然而，刚需其实更需要考虑购房的时机，如果没买对、没买好，可能给家庭财务带来巨大的风险和灾难。

很多大V动不动就说刚需不用择时、随便买，这些年其实受伤最大的正是刚需，无论是烂尾楼，还是还不起贷款被拍卖，都是一桩桩家庭的惨剧和悲剧。