房子在中国家庭的财富里到底占多大分量，中国人民银行调查统计司做过一次相当细致的摸底。

2020年4月对外发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，住房资产占家庭总资产的比重达到59.1%。

同一份调查里还有一个数字更值得留意，城镇居民家庭的负债参与率为56.5%，而且房贷是家庭负债里最主要的部分。

把这两组数字放在一起看，问题就清楚了：一半以上的城镇家庭既把大部分家底放在房子上，又背着和房子有关的贷款。

房价往上走的那些年，这样的配置几乎不用多想。

可到了2026年，情况已经很不一样了。

国家统计局公布的数据显示，2026年3月一线城市新建商品住宅价格环比由降转升，上海、广州各涨0.3%，深圳涨0.2%，北京持平，一线城市二手住宅价格也由2月的下降0.1%转为上涨0.4%。

不过同一个月的同比数据仍在下行区间，一线城市二手住宅价格同比下降7.4%，二线、三线城市分别下降6.2%和6.4%。

也就是说，回暖主要集中在少数核心城市的核心地段，大多数城市的二手房还在往下调。

机构对明年的看法同样偏谨慎。

高盛在2025年12月发布的研报里给出的预测是，内地二手房每平方米均价在2025年、2026年和2027年分别为10556元、9817元和9130元，每年的跌幅在7%到8%之间。

如果2027年真按这条曲线走，那一半多把家底压在房子上的家庭，大概率要碰上三个绕不过去的麻烦。

账面财富缩水，负债压力仍在

房子还是那套房子，住着也没什么变化，可它在家庭账本上的数字一年比一年小。

不妨照着高盛的预测算一笔账。

一套100平方米的普通二手房，2025年按均价大约值105万元，到2027年就剩91万元上下，前后两年少了14万元左右。

对一个月收入一万出头的工薪家庭来说，14万元差不多是好几年攒下来的钱。

麻烦的地方在于，房价可以跌，房贷却一分都不会跟着少。

假设当年首付三成，剩下七成靠贷款，那么房价从买入价累计跌去三成以上，房子的市值就可能比没还完的贷款还低，这就是大家常说的负资产。

国家金融与发展实验室理事长李扬在2021年8月29日的中国城市百人论坛上就提醒过，如果有一天房子价格低于现有负债，卖了都还不了款，市场真正的危机就到来了。

当然，负资产并不等于马上违约。

只要工作稳定、每个月按时还款，账面上的亏损完全可以先放着不动，等市场慢慢恢复。

真正让人吃不消的，是收入跟着出了状况，月供却一分不能少，家里的现金流一下子就会绷得很紧。

还有一类家庭容易被忽视，就是拿房子做抵押去贷款周转的小经营户。

北大汇丰智库在2024年4月18日成稿的专题报告中提到，房价下降加大了银行非住房按揭类抵押贷款的压力，如果房价持续下降，可能击穿贷款抵押率的要求。

抵押物一缩水，能贷出来的钱就少了，续贷也没以前那么顺。

好在这几年房贷成本确实降了不少。

2024年10月，存量房贷利率批量下调，平均降幅约0.5个百分点；2025年5月20日，5年期以上贷款市场报价利率又降到3.5%，很多家庭的月供比前几年轻了一截。

挂牌时间拉长，变现通道变窄

很多人心里都有个默认的想法，房子是最后的退路，真缺钱了挂出去就能换成现金。

这个想法在过去基本没错，放在2026年就要打个问号了。

中指研究院的数据显示，2026年7月百城二手房挂牌均价为每平方米10717元，环比下降0.3%，同比下降9.1%。

价格在往下走，买家砍价的空间在变大，一套房子从挂出到成交要等的时间也越来越长。

同一个小区、同一种户型同时挂着几十套的情况，在不少城市已经不算新鲜事，想成交往往只能一轮一轮地降价。

非核心区、房龄偏老、配套又跟不上的房子，处境会更难一些。

这类房子不是没有价格，而是在买家的选择清单上排得太靠后，挂得再久也很少有人来问。

变现难这件事，平时不太容易察觉，非要等到用钱的时候才冒出来。

孩子出国读书、老人住院、生意需要周转，都要求在确定的时间拿到确定的钱，一套迟迟卖不掉的房子帮不上这个忙。

想改善住房的家庭也一样被卡住，旧房出不了手，新房就买不了，换房的链条从第一步就停了下来。

针对这个堵点，政策已经在想办法疏通。

财政部、税务总局在2026年1月14日宣布延续支持居民换购住房的个人所得税政策，卖掉自有住房后一年内重新买房的，可以按规定申请退还已缴的个税。

地方层面也在跟进，北京在2025年12月24日放宽了非京籍家庭的购房社保年限，商业贷款不再区分首套和二套利率；上海在2026年2月26日推出“沪七条”，对限购、公积金等多项政策作了调整。

这些措施的指向很明确，就是让想买的人买得起，让想换的人换得动。

消费预期转弱，家庭支出收紧

房价下跌对家庭的影响，最后都会落到日常花钱上。

经济学里把这种现象叫作负财富效应，资产缩了水，人们就会少花一点、多存一点，给自己多留些余地。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张明在2026年7月27日出版的《财新周刊》上撰文指出，存量房价下跌损害了中国家庭的资产负债表，进而影响了消费增速。

落到具体的家庭，变化其实很实在。

孩子的兴趣班从三个减到一个，原本计划的长途旅行改成周边短途，准备换车的推迟一两年再说，外出吃饭的次数也明显少了。

一些打算换大房子的家庭把置换往后放，一些年轻夫妻在考虑要不要孩子的时候，也会把每个月的房贷和手里的存款一并算进去。

一家人省下几百块钱看起来不起眼，可千家万户同时这么做，全社会的消费需求就会跟着变弱。

这也是为什么稳楼市和稳消费在政策上一直被放在一起。

2024年9月26日召开的中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，2024年12月的中央经济工作会议提出稳住楼市股市，2025年3月5日的政府工作报告又明确要持续用力推动房地产市场止跌回稳。

城中村改造、收购存量商品房用作保障性住房、优化住房公积金使用，这些措施已经在各地陆续铺开。

回过头看，这三个麻烦其实出自同一个根源：家庭资产太集中在房子上，现金流又被房贷占去了大头。

如果2027年房价继续往下走，普通家庭能主动调整的地方主要有两处。

一处是把负债理清楚，利率偏高的房贷可以留意银行的调整政策，手里有余钱的可以根据情况适当提前还款，尽量让月供保持在收入扛得住的范围里。

另一处是给家里留足能随时动用的钱，看病、上学这类躲不开的开支要提前准备，别把应急的钱全押在一套一时半会儿卖不掉的房子上。

房子能遮风挡雨的用处，不会因为价格涨跌就消失。

从2026年一线城市房价出现环比回升，到各地接连出台的支持政策，楼市正朝着止跌回稳的方向一步步调整。

明年房价最终怎么走，还要看后续政策的力度，以及就业和收入的恢复程度。

对那一半把家底放在房子上的家庭来说，手里的现金流稳住了，负债控制住了，这三个麻烦就都有了应对的余地。