2026年泰国房地产市场将发生重要转变！

　　在全球经济形势不明朗和成本不断上涨的背景下，泰国房地产市场正步入关键时刻，投资模式和购房行为发生显著变化。尽管部分市场面临信贷和供应过剩的压力，但另一些市场却逆势增长，表现亮眼。在莱坊有限公司2026年的市场展望里，提出了“风险视角”框架，以帮助企业和投资者准确调整策略，以应对动荡的经济环境。

　　一、买家占据主导地位，高端市场持续增长

　　莱坊（泰国）有限公司住宅咨询主管弗兰克·汗表示，2026年泰国房地产市场将继续面临结构性因素的压力，尤其是高企的家庭债务水平和金融机构日益严格的抵押贷款标准。贷款拒贷率居高不下，有些情况下，10个申请者中只有2-3个能够获得批准。这阻碍了市场中真正的需求充分转化为实际交易。

　　“这种情况导致中高端市场增速放缓，平均价格在700万至1100万泰铢左右，因为购房者仍然严重依赖贷款。与此同时，市场上还有4-5年前推出的项目积压的库存，以及一些购房者当时无法获得贷款而现在重新进入市场的房产。”

　　结果是市场供应依然充足，迫使开发商调整策略，重点关注价格管理和对剩余单元的详细分析，例如景观、朝向或项目内位置的差异，以提高在买家近期议价能力增强的市场中成交的几率。许多开发商选择以价格策略加速销售，例如从项目启动之初就提供折扣，在某些情况下折扣高达30%。

　　尽管大众市场放缓，但是高端市场仍在持续增长，尤其是每平方米售价超过25万泰铢的品牌住宅，吸引了泰国和外国高净值人士 (HNWI) 的兴趣。主要买家来自印度、日本、韩国、英国、澳大利亚和美国等多个国家。关键地段仍然集中在曼谷素坤逸路一带，以满足该买家群体对黄金地段、大户型和国际标准项目的需求。对他们来说房地产不再仅仅是居住之所，更被视为一项长期投资，可以传承给子孙后代。

　　二、普吉岛泳池别墅收益高，竞争日益激烈

　　莱坊（泰国）有限公司董事总经理纳塔·卡哈帕纳表示，在旅游房地产市场，普吉岛仍然是重要的国际投资目的地之一。黄金旅游区的泳池别墅在旺季期间可产生高达每年约10%的租金回报。然而，大型开发商的涌入加剧了市场竞争，给本地和小型开发商带来了更大的挑战，尤其是在资金和现金流管理方面。

　　普吉岛西海岸地区，例如拉古娜普吉岛、切尔恩塔莱和邦涛海滩，仍然是备受欢迎的度假胜地。由于土地供应有限，长期来看，地价将持续上涨。交通基础设施将成为市场扩张的关键驱动力，特别是攀牙府规划中的新机场，有望促进周边地区（如泰芒、那泰和沙美南舍）的房地产开发。而且旅游业发展不再仅仅着眼于增加游客数量，而是致力于吸引高素质、高消费的游客。从长远来看，这将有利于普吉岛的经济和房地产市场。

　　三、酒店因为成本上涨而调整市场定位

　　莱坊（泰国）有限公司研究与市场咨询总监卡洛斯·马丁内斯指出，泰国酒店业持续展现增长潜力，但正面临土地、劳动力和融资成本上涨的压力。曼谷中央商务区的地价快速攀升，有时甚至超过了酒店业务的收入增长速度。

　　这种情况迫使一些项目调整土地所有权模式，从永久产权转为租赁产权，以提高项目的财务可行性。在酒店翻新领域，新的趋势不仅关注基础翻新，更注重为客人创造全新体验，例如康体体验、灵活的居住空间以及满足现代旅行者需求的数字化技术。

　　四、曼谷写字楼正在进入租户市场

　　莱坊（泰国）有限公司办公空间咨询主管潘雅·詹基特瓦塔纳勒特表示，曼谷办公楼市场正经历着明显的转型。新冠疫情爆发前，办公楼入住率高达94%至95%，而疫情期间已降至约77%。过去四五年间，曼谷办公楼市场平均每年新增约20万平方米的办公空间，预计到2026年还将新增40万平方米。在供应量增加的情况下，租户拥有了更多选择，由此引发了“追求品质”的现象——即使这意味着减少租赁面积，租户也倾向于选择更高品质的办公楼。

　　五、现代办公室以人为本，而非以空间为本

　　莱坊（泰国）有限公司办公空间战略主管Ayuthaporn Buranakul指出，办公空间的使用理念正在发生转变，不再仅仅是一个工作场所，而是成为创造商业价值的工具。一项针对曼谷3200多名员工和高管的调查发现，各组织机构正在优先考虑“高端转型”理念。

　　现代办公空间应着眼于三大维度：人、业务和可持续性，必须支持混合办公和以活动为基础的办公模式，同时营造促进员工福祉的环境。其中，“多巴胺工作场所”的概念备受关注，它旨在通过利用自然光、绿色空间和活动区域，在办公室内创造一个能够激发员工积极情绪的环境。

　　六、泰国工业仍然是东盟的重要生产基地

　　莱坊（泰国）有限公司物流及工业地产咨询主管马库斯·贝尔滕肖表示，尽管全球经济波动，泰国工业地产市场依然强劲。全国工业园区的土地销售率超过93%，东部经济走廊的销售率更是超过95%。外商直接投资继续聚焦于数字、电力和电子行业。

　　这反映了全球供应链的重组。然而，许多投资者开始采取分阶段投资策略，以在全球经济不确定性中保持韧性。“2026年的行业市场将以‘韧性设计’为核心，即设计能够抵御长期风险和变化的投资，而不是仅仅关注短期业绩最大化。”

　　综上所述，2026年泰国整体房地产市场将呈现不同细分市场的趋势。大众住宅市场持续面临信贷压力，而高端和豪华旅游市场则继续增长。办公楼市场正进入重新平衡期，而工业地产市场则在不确定性日益加剧的全球环境下，继续受益于制造业基地的转移。因此，从“风险视角”看待市场不仅是一种分析工具，而且是泰国投资者和房地产企业家在新时代的关键策略。