文/Ta途说

5月8日，世茂的股价停在0.163港元。按照最新交易日的数据，总市值不过15.59亿港元。

15.59亿港元是什么概念？

当年上海世茂滨江花园里几套顶复的价格，差不多就能抵上现在整个上市公司的市值。这家公司巅峰时市值逼近千亿，如今缩水超过98%。

世茂，曾经的闽系房企头把交椅。能打造出上海初代顶豪、能让五星级酒店落子中国一线城市天际线的世茂，如今确实淡出行业许久了。

除去江湖上偶尔传来的项目交付消息——今年前两个月累计交付了300套房屋，合约销售额约28亿元——几乎听不到它的声响。

真真切切，是江湖不在了。

✍️那些年，世茂有多风光

闽系房企曾经有多猛？2017年，世茂和旭辉率先撞线“千亿”；到2021年巅峰时期，全口径销售榜42家“千亿”房企里，闽系独占9席，其中8家是民企。

许荣茂是这批闽系大佬里最传奇的一个，福建石狮人，做过十年中医，1981年跑到香港，靠炒股攒下第一桶金，1987年股灾前清仓离场，带着钱回内地做实业。

1989年，他回到石狮搞地产开发。从振狮大酒店起步，到北京华澳中心，再到上海世茂滨江花园——这个项目连续四年拿下上海住宅销售冠军，成为初代顶豪的代名词。

2006年，世茂房地产在香港上市。后来更名世茂集团，一度跻身行业前十，总资产近5000亿元，年销售超3000亿元。

那时候的世茂，是真能打。

✍️转折来得太快

2019年，许世坛正式接棒，成为世茂集团总裁。

这一年成了分水岭，许世坛比父亲激进得多，提出“大飞机”战略——地产开发是机身，酒店、物业、商业、文娱是机翼，科技、医疗、教育、金融是尾翼，全面铺开。

他开始疯狂扫货。2019年一年，世茂股份拿下重庆、珠海、张家港、福州等地多处新项目，土地储备冲到1890万平方米以上。

最夸张的一笔，是深圳。

2017年底，世茂以239.43亿元拿下龙岗大运片区一宗地块，计划总投入500亿元，打造一座700米的“中国第一高楼”——深港国际中心。当时是深圳第二高总价地王，风光无两。

但摩天大楼的审批收紧比想象来得更快，2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制新建250米以上建筑，500米以上的超高层几乎被彻底封堵。

深港国际中心的规划一降再降，从700米降到600米，再降到500米以下。

更大的危机在资金端，2021年后，“三道红线”压顶，世茂流动性危机全面爆发——公开市场债券违约、信托产品逾期、多地项目停工。

深港国际中心在2022年全面停摆，只留下一个巨大的基坑。

✍️一个残酷的真相：越好越难卖

很多人不理解：世茂手里不是还有很多“好货”吗？那些一线城市的顶豪、五星级酒店，卖一卖不就能回血了？

这正是最残酷的地方。

在熊市里，顶豪和豪华酒店恰恰是最难变现的资产。一线城市的顶豪总价动辄上亿，买家群体极小；五星级酒店维护成本极高，大宗交易市场上根本找不到接盘方。

世茂当年舍不得卖的“压箱底”，在债权人眼里全是负资产——卖不掉、养不起、还得月月往里贴钱。

深港国际中心就是个活生生的例子，这块地曾两次登上司法拍卖平台，起拍价从130.44亿元降到104.35亿元，第二次依然是当年拿地价的四折不到，全部流拍。

没人要。

最后深圳市龙岗区政府以约68亿元收储，重新调整规划后挂牌出让。

就在几天前，2026年5月6日，华润置地以70.45亿元的底价拿下这块地。

曾经239亿的地王，政府收储68亿，重新出让70亿。

世茂在这笔交易里，连本金的零头都没收回来。而华润拿到地之后，规划也彻底变了，不再建什么中国第一高楼，住宅面积占近三分之二，商业压缩到14.35万平方米，容积率从4.17降到3.26。

“分宗开发、分期建设”，住宅一年内开工、四年竣工；商业可以拖到两年半开工、六年竣工。

务实到骨子里。

✍️江湖不在了

深港国际中心的易主，像一个隐喻。

代表的是那个追求摩天大楼、追逐地王、赌身家加杠杆的时代，彻底落幕了。华润这种央企进场，不再比谁楼盖得高，比的是住宅能卖多快、商业能养多久。

而世茂呢？还在处理债务。今年4月，世茂股份的几只中票召开持有人会议，审议用世茂集团股票置换债券本金的方案，6港元一股换人民币本金，还要看持有人愿不愿意签字。

境外债务重组计划倒是生效了，合计约41亿美元的强制可换股债券已转换为新股。但股价该跌还是跌，最新一个交易日收在0.160港元，跌了3.61%。

52周最低0.159港元，就在眼前了。

翻开东方财富网的数据，世茂集团每股净资产是负的，市净率也是负值。翻译成大白话：这家公司账面上的负债，已经超过了资产。

曾经总资产近5000亿的巨头，如今连净资产都变成负数。

闽系房企的江湖呢？2024年全口径销售榜上的千亿房企只剩12家，闽系民企全军覆没，硕果仅存的是厦门国企建发房产。

✍️结语和深思

从民企称王到国企独撑，不过短短三年。

世茂的故事，不是一个“失败者”的故事。

它只是那个时代的产物，也随着那个时代一起落幕了。高杠杆、高周转、赌地王、冲规模——这套玩法在2021年之前屡试不爽，造就了一批千亿房企和百亿富豪。

但当潮水退去，留下的只有一堆需要央企来接盘的烂尾工地，和K线图上一根死气沉沉的线。

0.160港元，换手率0.35%。全天成交额562万港元。

这点钱，连世茂滨江花园一套房子的首付都不够。

如果当年没借那么多钱，就守着上海那几栋老底子收租，许家今天的日子，是不是比高周转的同行们都要舒坦？

这个问题，大概只有时间能回答了。