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许家印一审落槌，恒大万亿高杠杆模式彻底画上句号。

几乎同一时间，三部门重磅文件落地，有力有序推进现房销售改革，新出让土地项目优先现房销售，进一步收紧预售门槛，被很多人看作是对恒大式乱象的制度纠偏。

这到底是怎么回事？

许家印怎么把预售制玩成了“庞氏骗局”

8月20号上午，许家印被判处无期徒刑，恒大集团罚88.2亿，恒大地产罚70亿，同一天，甄立涛、柯鹏、许腾鹤、许智健等56个人，从十八年到一年十个月不等，一起判了。

说实话，数字大到一定程度人就麻了，88.2亿、70亿、2.4万亿负债，这些数字对普通人来说跟天文数字没什么区别。

但有一件事是所有人都能感受到的，那些年预售制下积累的风险，终于以一种极其惨烈的方式集中爆发了。

八天之后的8月28号，住建部、自然资源部、金融监管总局三个部门联合发了一份文件，名字挺长，《关于完善商品住房销售制度的通知》。

核心就两条，第一，以后新项目优先搞现房销售；第二，还搞预售的项目，必须封顶才能卖。

先说说许家印这个人，法院查出来的东西，其实挺触目惊心的，2016年到2021年，恒大搞的是“持续性、大规模财务造假”，虚增资产、隐瞒负债。

这不是偶尔做做账，是持续了五六年、成体系的造假。

恒大集团和许家印本人，通过行贿拿金融机构的控制权，违法套取信贷资金、保险资金归恒大自己用。

许家印自己还利用恒大地产董事长的职务便利，组织财务造假，以分红的名义把公司财产往自己兜里装。

法院给他定了八项罪名，非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、违法发放贷款罪、欺诈发行证券罪、违规披露重要信息罪、单位行贿罪、违法运用资金罪、职务侵占罪。

八项，每一项拿出来都够判好几年的，8月20号宣判那天，67岁的许家印满头白发出现在法庭上。跟当年“中国首富”意气风发的样子比，判若两人。

他2023年9月被抓，这是第一次公开露面，今年4月开庭的时候，他对所有指控表示认罪，但我想说的不是许家印这个人有多惨或者多该判。

我想说的是，他背后那套运转了二十多年的游戏规则，预售制这个东西，本身不是魔鬼。

九十年代房改初期，开发商没钱、银行不太愿意放贷、老百姓又急着要房，预售制等于让购房者先掏钱帮开发商垫资盖楼。

初衷是好的，快速增加住房供应，解决“有没有”的问题，但这个玩法后来被玩坏了，开发商拿一块地，画个图、搭个售楼处、找几个托排队，就能把房子卖出去。

钱到手了再买下一块地，再画图、再卖，杠杆越加越高，负债越滚越大，许家印只是玩得最大的那一个，不是唯一的那一个。

三部门在答记者问的时候说得挺直接，“恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营'三高'模式弊端暴露的有力证明”。

“三高”是高负债、高杠杆、高周转，过去那套“拿地-预售-回款-再拿地”的永动机逻辑，靠的是购房者的预付款在撑。

你买期房的钱，本质上是在给开发商的下一块地买单，我身边就有朋友买了恒大的房子，等了四年还没拿到钥匙，还有个朋友勉强收了房，水电都没通。

现在你问他再买房选什么，他想都不想，“现房，必须是现房，哪怕贵点。”这大概是当下绝大多数购房者的真实心态。

恒大暴雷之后，大家才意识到一个残酷的事实，我付了全款、还了几年房贷，房子可能根本盖不起来，这种恐惧比房价涨跌更摧毁信心。

所以现房销售这个事，从老百姓的角度看，没毛病，所见即所得，不用对着沙盘和效果图猜未来，房子盖好了你再去看、再决定买不买，烂尾的风险几乎归零。

但问题在于好事不一定没有代价。

现房销售背后的真实代价

我仔细琢磨了一下，现房销售这事儿，至少涉及四本账，以下是我的个人见解，不代表官方立场，仅供参考。

第一本账是供应端的账，过去开发商拿地之后几个月就能回款，靠预售回笼的资金滚动开发。

现房销售模式下呢？从拿地到竣工备案、达到交付条件，再开盘销售，回款周期拉到2到3年，资金占用的规模、时间和财务成本全部翻倍往上涨。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉算了一笔账，静态财务成本大概要增加可售货值的2%到4%。

听起来不多？你乘一下总货值试试，一个几十亿的项目，多出来的财务成本就是几千万到上亿，这钱谁出？开发商不可能自己吞下去。

那就只有一个结果，要么涨价，要么减配，供给端也在收缩，过去市场上可能有10个项目同时在卖，现房销售之后，能同时推向市场的新项目可能就只剩3个。

需求没变，供应少了，房价的上涨预期就会被抬起来，有部分业内机构推演，成本压力未来或向终端传导，但房价最终走势仍取决于供需、土地、金融等多重因素，无法简单预判。

第二本账是开发商的账，新政不是一刀切取消预售，用的是“新老划断”。

已经拿了地、办了规划许可证的存量项目还可以按老规矩走，真正被新规则覆盖的是未来的新增项目。

但恰恰是“未来的新增项目”这六个字，可能会把一批中小房企逼到墙角，现房销售意味着你要先砸钱把楼盖完才能卖，这对自有资金的要求极高。

那些靠高杠杆滚动的小房企，本来就靠预售回款续命，现在这条路堵上了，融资渠道又没那么宽。

这就会造成一个分化，强者越强，弱者出局，行业的集中度会进一步提高。

第三本账是购房者的账，现房销售对购房者最直接的好处是安全，不用再担心烂尾了，但“安全”这两个字是有价格的。

供应收缩、成本上升，最终都会传导到房价上，你买现房省下了提心吊胆的几年，但可能要为此多付几十万，这不是危言耸听，是基本的供需逻辑。

还有一个容易被忽略的点，选择变少了，现房销售意味着市场上在售的新房数量会阶段性减少，过去你可能在十几个楼盘里挑挑拣拣，未来可能就三五个。

开发商的话语权变大了，购房者的议价空间变小了。

第四本账是行业转型的账，过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

说白了房地产的黄金时代已经过去了，过去那个靠高杠杆快速扩张的模式，走不通了。

现房销售也好、加强预售资金监管也好，都是在逼着行业换一种活法，从“金融游戏”变回“制造业”。

我觉得这才是新政最根本的意图，不是简单地帮老百姓解决烂尾问题，而是在给整个行业动手术。

一个时代的结束和另一个时代的开始

回过头来看，许家印的判决和现房销售的政策，像是同一个故事的两面，一面是一个人的落幕。

许家印用二十年的时间，把预售制和高杠杆玩到了极致，也把整个行业带进了一个巨大的坑里。

法院说他的行为“严重破坏社会主义市场经济秩序，犯罪数额特别巨大，情节特别恶劣，造成特别重大经济损失，社会危害特别严重”。

这些词不是随便写的，每一个字背后都是真金白银的损失和成千上万家庭的痛苦。

并且新房供应会阶段性减少，房价可能会被推高，中小开发商会被加速淘汰，这些阵痛可能需要两三年的时间来消化。

我个人觉得这笔账该算，也得算，与其让成千上万的购房者继续在烂尾的恐惧中煎熬，不如把问题摊在桌面上，短期看是阵痛，长期看是刮骨疗毒。

对普通购房者来说，我有几点不成熟的小建议，以下是我的个人观点，不代表官方立场。

如果你现在有购房需求，而且看中的是现房或者准现房，不用犹豫太久，随着现房销售政策逐步落地，优质现房的稀缺性会越来越明显。

如果你打算买期房，一定要擦亮眼睛，新政之后，能拿到预售证的项目至少已经封顶了，这比过去“挖个坑就卖”已经安全很多。

但还是那句话，选开发商、看资金监管、查工程进度，一个都不能少，而且别指望房价会大跌。

现房销售拉长了供给周期、提高了开发成本，这些因素最终都会体现在价格上，该上车的时候别犹豫，该观望的时候也别冲动。

最后说句掏心窝子的话，许家印判了，恒大倒了，预售制改了，这三件事加在一起，意味着一个旧时代正式翻篇了。

但新时代的路怎么走，没有人能提前给出标准答案，毕竟房子这事儿，对绝大多数人来说，一辈子也就那么一两次。

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