开发商的忠告：不出十年，二三十层高层住宅，也许会面临4个困境

当年抢着买高层的人，图的是采光通透、视野辽阔，可为什么住到十几年头上，反而开始琢磨着怎么把房子换掉？那些立在城市天际线上的三十层大楼，再过十年，究竟是继续保值的资产，还是甩不掉的包袱？

那时候楼盘打广告，最爱强调的就是"登高望远"四个字，二十几层的房子往往先卖完，低楼层反倒要打折才走得动。买房的人排队交定金，谁也没细想过五十米以上的生活，二十年后要付出什么样的代价。

刚交房那几年，钢丝绳、曳引轮、控制板都还是新的，用起来自然顺当。可一栋二三十层的楼，上百户人家一天上下几千次，运转个十年八年，机械磨损就藏不住了，故障报修的频率一年比一年密。

平时换个门机零件、修一下主控板，几百上千块钱就打发了；真要动大修，一次少说好几万；等到整台报废，一部品牌客梯连拆带装，三十万到五十万挡不住。

一个单元两部电梯换下来，接近一百万。这笔钱从哪儿出，是最要命的问题。按规矩，动用住宅专项维修资金，得三分之二以上的业主同意才行。

可低楼层的住户平时基本走楼梯，签字掏钱的积极性一向不高；高楼层的住户急得团团转，两边一僵持，电梯就那么停着。老陈见过最夸张的一栋楼，电梯停了大半年才修好，几户老人干脆搬去女儿家借住。

除了电梯，让这些老开发商心里最沉的，其实是高层火灾。这些年应急部门年年公布数据，全国高层建筑火灾一年三四千起，遇难的人里八成以上不是烧死的，而是被烟给呛倒的。

楼梯间的防火门只要一扇没关严，浓烟往上蹿得比人跑得还快，两三分钟就能把整条通道封死。外面能指望消防车吗？老陈摇头。

国内大多数城市配的登高车，最高也就够到三十米到五十米，算下来十来层就顶天了。能升到一百米以上的那种超高云梯车，一台造价两千多万，全国拢共也就四十来台，还不是每座城市都有。

真住到二十层以上着了火，说白了主要还得靠自己往下跑，靠室内消火栓自救。

混凝土的骨架结实，能撑上百年不倒，可外面那层皮，日晒雨淋二十年，砂浆一松，瓷砖就哗啦啦往下掉。

一栋三十层的大楼，要整体铲掉外墙重新做防水粉刷，工人得在几十米高的吊篮里悬空作业，属于高危工种，单栋预算轻则一百万，重则三百万。

埋在地下室的加压水泵、强排泵、稳压泵，这些东西寿命也就十来年，一旦烧坏，整栋楼要么停水，要么污水返涌，谁也没法忍。真到修的那一天，最先见底的就是当年买房时交的那笔维修资金。

全国账面上沉淀的这笔钱据说超过一万亿，可分布极不均匀：新小区基本没动，房龄超过十五年的老高层，账户上早就见了底。修过几次电梯水泵，再刷一遍外墙，头一批交的钱基本就花光了。

按规定，账户余额低于三成就得续交，可老陈说，全国自发续交成功的比例，连百分之一都不到。一栋楼几百户人家，有自住的、有出租的、还有长期不在的，谁都不肯先掏这几千块。

只要有人不签字，收钱这事就卡死。近两年一些城市在试点房屋养老金制度，由公共资金兜底做安全体检，也算是个补救的法子。

些年最哭笑不得的，就是不少业主还盼着老了以后房子被拆掉、领一笔补偿款换套新房。

这个念头，在过去也许行得通，可放到今天的高层住宅身上，几乎没有可能。

早年拆的那些棚户区、旧板楼，只有五六层高，容积率一点五左右。开发商拆掉建三十层，容积率一下拉到三点五，多出来的面积卖了钱，才能覆盖补偿、留出利润。

可现在的高层本身容积率就到了三点五、四点五，你要拆了重建，得盖七八十层才划算，这在城市规划上根本过不了关。

更别说这两年住建部门三令五申，限制盲目建设超高层，好多城市中心区的容积率被压到了两点五以内，新盖住宅高度也被卡在八十米左右。

三十层以上的楼，光是拆除清运的费用，就是矮楼的两三倍。开发商不是慈善家，账算不过来的生意，没人会接。

反映到二手房市场，就是折旧越来越快。挂牌周期拉长，买家出价的时候会自觉扣掉未来要花的维修钱，价格往下走的幅度，比多层小区明显得多。当年抢着买高楼层的那批人，如今也都陆续过了六十岁，电梯一停，上下楼就是天大的难事。

核心城市核心地段，那种物业专业、维保到位的品质高层，居住体验还是过硬的，保值能力也在。真正堪忧的是那些外围地段、物业撤场、业主又组织不起来的普通高层，往后只会一步步破败。

至于已经住进高层的人家，能做的就是主动参与业主大会，盯紧物业公司对电梯、水泵这些核心设备的日常保养，把小毛病扼杀在早期；家里门口备一副合规的防烟面具，几百块钱，关键时刻能救命。