“拼社保”红盘沁百合交付后已有4套成交，房东皆赚百万以上？

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2024年春节后首场土拍，沁百合和翡翠嘉运府所在宅地同日出让，几个月后又几乎同期入市，双双触发“拼社保”，成为当时杭州颇受关注的两个改善红盘。如今，两个小区都已进入二手房市场。去年年底率先交付的沁百合已经成交4套二手房，而刚刚交付的翡翠嘉运府，也迅速出现了一批挂牌房源。那么，谁的价格更有支撑力？记者首先探访已经有真实成交的沁百合。

沁百合

沁百合已成交4套

成交单价在5.5万元左右

沁百合共规划9幢住宅、328套房源，主力户型在155-176㎡之间。相比三里亭板块大量交付多年的老小区，沁百合的“新”十分直观。

沁百合

记者来到现场，小区设有主题架空层、地下会所和户外泳池等，也是目前杭州改善新盘中常见的配置。小区目前仍在进行外立面升级。此前，沁百合业主曾发起众筹，对外立面进行改造升级。记者探访时，不少楼幢外仍搭着脚手架，现场也有提示，户外泳池、童玩区暂不可使用。

沁百合

据悉，沁百合于2025年12月底交付。大约半年后，今年6月，小区出现首套二手房成交。德佑和品店黄建军告诉记者，沁百合首套成交房源建筑面积154.27㎡，成交总价830万元，包含一个车位。另外，交易相关税费也由买家承担。记者从一房一价中查询到，这套房源当年的新房价为702万元。与如今的二手房打包成交价，账面相差128万元。

最近的一套成交出现在8月。一套160.2㎡房源最初报价925万元，最终以900万元成交，同时包含两个车位和一个储藏室，税费同样由买家承担。这套房源当年的新房价为779万元，打包成交总价与新房价相差约121万元。

不过，两套房源的二手房成交总价均包含车位，其中一套还包含储藏室，因此这“超百万元”的差价并不能直接视为房东盈利。扣除车位、储藏室购入成本以及资金成本等，房东实际收益要低得多。

沁百合

截至目前，沁百合已经成交4套二手房。与此同时，房东的挂牌预期也开始形成。记者查询贝壳平台发现，截至8月24日，沁百合共有16套二手房挂牌。其中，挂牌单价最低的是一套约154㎡房源，总价849万元，折合单价约5.5万元；挂牌单价最高的是一套约158㎡房源，总价1180万元，折合单价约7.5万元。不过，随着房源陆续成交，沁百合的二手房价格体系也正在逐渐清晰。

同日拿地、同期入市的“安琪儿1.0”

刚交付几天已有22套挂牌

说到沁百合，还有另一个绕不开的红盘——翡翠嘉运府，也就是购房者熟悉的“安琪儿1.0”。

两个项目所在宅地均于2024年2月27日成交。沁百合地块成交楼面价34826元/㎡，新房精装均价47400元/㎡；翡翠嘉运府地块成交楼面价36240元/㎡，精装限价46500元/㎡。

同年，两盘又几乎同期入市，而且都需要拼社保。不同的是，沁百合主力户型为155-176㎡，翡翠嘉运府则以203㎡和255㎡为主，总价门槛明显更高。

沁百合

如今，到了二手房阶段，两盘也呈现出了完全不同的节奏。

沁百合于2025年12月底交付，直到半年后的今年6月才出现首套二手房成交，此后成交逐渐增加。而翡翠嘉运府今年8月刚刚交付，短短几天后房东便开始陆续挂牌。截至目前，贝壳平台上翡翠嘉运府公开挂牌房源已达22套，还有部分房源待上架。

就已经公开挂牌的22套，就占到整个小区总户数的约8.3%。对于一个刚刚交付几天的小区来说，这样的挂牌速度，也反映出部分房东较强的出售意愿。

沁百合

除了挂牌速度快，翡翠嘉运府房东对于二手房价格的预期差距也很大。比如一套约202㎡房源挂牌价为1250万元，折合单价不到6.2万元；而个别约254㎡房源，挂牌总价超过2200万元，单价接近9万元。更多房源的价格预期则落在两者之间。

黄建军表示，影响翡翠嘉运府不同房源价差的一个直接因素，是部分楼幢临近秋石高架。另外，在首批二手房成交落定之前，不同房东对于市场价格存在不同预期也很正常。“最终卖多少钱，还是要由购房者来评判。”黄建军说。

吴佳怡

本文为「钱报杭州房产」原创稿件

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