“负债潮”到来，十年过后，有房的人和无房的人，谁过得舒服？

过去二十多年，很多家庭都绕不开买房。年轻人工作几年后，把工资单、银行流水、社保记录一项项备齐，父母拿出多年积蓄，亲戚之间凑首付，最后把一张房产证当成成家的凭据。房子在那时不只是住所，更像一张进入城市生活的门票。

央行调查统计司发布的城镇居民家庭资产负债调查曾显示，城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占家庭总资产比例接近七成；城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%，户均拥有住房1.5套。

这说明，房子早已深度嵌入普通家庭的财富结构里。很多人并不是天生喜欢负债，而是在城市定居、婚育安排、子女教育和养老预期的共同推动下，把买房当成了必须完成的一步。

这一代购房者的生活节奏很有代表性。刚上班时先租房，住得远一点、便宜一点；收入稳定后开始看盘，比较地段、学位、交通和首付；签贷款合同时，二三十年的还款期限被写进合同，工资到账后第一件事就是划走月供。

很多家庭的消费顺序也随之改变，装修能省就省，旅游往后放，大件消费反复比价，遇到孩子上学、老人看病，还要重新盘算每个月剩下多少钱。

有房家庭的优势也真实存在。房子让生活有了落点，不用频繁搬家，不用担心房东突然收房，也更容易形成稳定的社区关系。对已经还完贷款或者贷款压力较小的人来说，房子提供的是长期安全感。到了中年以后，住所稳定带来的便利会越来越明显，孩子上学、老人照看、通勤安排，都能减少很多折腾。

可问题也出在这里，房子一旦和高杠杆绑定，安全感就会被月供稀释。43.4%的城镇家庭有住房贷款，在有负债的居民家庭中，76.8%的家庭背着住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的75.9%。

刚需型房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比也高于平均水平。

但也有很多年轻人没有急着买房，他们把钱放在工作流动、职业提升和现金储备上。租房让他们可以换城市、换岗位、靠近公司，也能在收入不稳定时降低固定支出。表面看，他们少了一套房产，实际多了一些选择空间。

尤其在行业变化较快、城市机会分化明显的阶段，这种流动性并不是小事。

所以，这一代人的住房故事已经不再是简单的“买了就赢，没买就输”。早买、低贷、地段好的人，可能十年后越过越轻松；高位买入、收入承压、现金流紧张的人，则可能长期被月供牵着走。无房的人如果没有规划，只靠租房漂着，也会被不稳定感困住；但如果收入能力持续提升，手里有储蓄、有投资、有清晰城市选择，日子同样能过得稳。

债务不可怕，能用稳定收入覆盖债务，债务就是工具；收入增长放慢、资产价格回调、现金储备不足，债务就会变成压力源。从权威报告看，2025年居民部门更明显的现象不是疯狂加杠杆，而是阶段性去杠杆。

国家金融与发展实验室相关报告显示，居民部门杠杆率从2024年末的61.4%回落至2025年末的59.4%，居民部门债务增速也处在历史低位，其中房贷增速已连续多个季度为负。

这组变化说明，很多家庭已经开始变谨慎了。过去买房常被看成“咬牙也要上车”，因为房价上涨能覆盖还款压力。现在逻辑变了，买房前要先看收入是否稳定、家庭是否留足现金、房子所在城市有没有人口和产业支撑。

国家统计局对2025年12月份70个大中城市商品住宅价格的解读显示，70城商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比均有下降。

这意味着房子不再适合被当成稳赚不赔的单选题。十年前买房，很多人关注的是“涨多少”；现在买房，首先要问“扛不扛得住”。如果月供占家庭收入比例过高，生活会被压缩得很明显。

工资到账先还贷，剩下的钱再安排吃穿、教育、医疗、交通和老人开支。账面上有房，现实中却不敢失业、不敢换工作、不敢做长期学习投入，这种日子谈不上舒服。

有房人的舒适程度，未来十年会分层。第一类是早期买入、贷款少、地段好的家庭，他们已经越过最难的还款阶段，房子从负担逐渐变成稳定资产；

第二类是近几年买入、总价较高但收入稳的人，短期压力不小，但只要工作和现金流不断裂，日子还能慢慢修复；第三类是高位买入、月供沉重、城市基本面一般的人，最容易被资产缩水和收入波动夹在中间。

无房人的舒适程度也会分层。收入高、工作机会多、现金储备足的人，租房可以成为主动选择。他们不用把大笔资金锁进房子里，可以把钱用于职业提升、家庭备用金和稳健投资。城市机会变化时，他们收拾行李就能调整生活半径，不必为了卖房、换房、还贷做一连串复杂决定。

对这类人来说，无房不是失败，而是一种保留选择权的方式。

但无房并不天然轻松。租房最大的问题是稳定性，房东是否续租、租金是否调整、孩子入学能否顺利、老人就医是否方便，都会影响长期生活。年轻时搬家只是体力活，中年后搬家就是全家事务。家具、电器、证件、学校、通勤路线都要重新安排，生活成本不只体现在租金上，也体现在一次次被迫调整里。

好在租赁市场正在补课。2025年公布的《住房租赁条例》明确，自2025年9月15日起施行，目的包括规范住房租赁活动、维护租赁双方合法权益、稳定住房租赁关系，并推动加快建立租购并举的住房制度。

这对无房群体是实实在在的制度变化。租房不会马上等同于买房，但更规范的合同、更清晰的责任、更稳定的市场秩序，会让长期租住少一些不确定。

谁更舒服，不能只看有没有房，真正的分界线在现金流。一个家庭手里有房，但每月月供压得过紧，遇到降薪、疾病、老人护理、孩子教育支出，就会迅速紧张；另一个家庭没有房，但每月有结余，有半年到一年的备用金，有稳定职业能力，反而更能应对变化。

舒适感不是房产证单独给的，而是收入、负债、居住稳定和未来选择共同决定的。所以，有房和无房的答案要分城市看，也要分家庭看。

一线和强二线城市，核心区域房子的居住价值依然强，但门槛高，买错了压力也大；三四线城市居住成本相对低，买房能提升稳定感，可人口流入和产业支撑不足的地方，资产增值空间要谨慎判断。

往后看，住房这件事会越来越回到居住本身。2025年四季度末，人民币房地产贷款余额同比下降1.6%，个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%，全年减少6768亿元。这说明房贷扩张的时代已经明显降温，越来越多家庭不再把加杠杆买房当成唯一出路。

有房人的后续，关键在“减负”。过去靠房价上涨消化压力的时代已经变了，接下来要靠收入稳定、提前规划和债务管理来过日子。贷款利率变化、提前还款安排、家庭现金储备、保险和教育支出，都要重新算账。房子可以继续住，生活不能只围着房贷转。

真正过得舒服的有房人，会把房子当居住底盘，而不是把所有希望押在房价上涨上。

无房人的后续，关键在“定心”。未来租赁市场更规范后，无房者可以更理性地选择：在事业发展期租房，在家庭稳定期再决定是否买房；在高房价城市先保障现金流，在生活成本较低的城市再考虑安家。只要不是被动漂泊，租房也能成为一种清醒的生活策略。

十年后，有房和无房的人都会面对同一个现实：资产不再替人自动赚钱，债务也不会因为面子而变轻。高负债家庭如果不调整开支结构，不提高收入能力，不留足备用金，即便住在自己的房子里，也可能被账单推着走。

无房家庭如果只享受短期轻松，不做养老、教育和长期居住安排，也可能在未来承受另一种压力。