有人预测：明后年，中国的二手房或将面临这3个结局，太真实

明后年的二手房市场究竟会走向何方？为什么越来越多的人开始重新审视手里的房产？

要看清这背后的逻辑，还得先从宏观层面、从房地产在整个经济循环中的角色变迁说起。近两年，房地产在中国居民资产配置中的占比最高，其市场变化牵动着无数家庭的财富神经。

房子既是居民的基本盘，也曾是驱动中国经济增长的核心引擎。然而从2021年、2022年高点回落之后，房地产已从周期性部门转变为一种需要价值重估的资产。

一二线城市出现了一波房地产市场的小阳春。三月份上海二手房成交超过三万套，创下五年新高；北京二手房成交将近两万套，同比增长3.4%，创15个月来峰值。

杭州整个三月份二手房成交将近一万套，环比二月份大幅增长178%。全国重点20城的二手房成交面积也超过1700多万平方米，环比增长117%，同比增长6%。

整体数据显示，房地产出现了小阳春态势。但房价仍处于下降趋势中，成交结构以刚需、老破小为主，占比过半。

上海300万以下成交房源占了50%以上，二手房成交明显超过一手房。这波行情之所以出现，一方面在于这些房产的租售比超过3%，加上部分卖家骨折成交、割肉离场。

另一方面，今年一季度全国各地出台了175次稳市场政策，如上海楼市户籍调整降低了购房门槛，四大一线城市也收缩了供地计划，缓解了库存压力。高盛最近甚至给出结论，判断上海、深圳房产将在2026年底触底，到2028年三年房价累计上涨可能达到15%。

今年的小阳春表现超出了市场预期，有几个比较特殊的点。第一是今年的卖压明显减轻。

对比2023年到2025年过去三年，春节之后的五十天里，挂牌量同期都有大幅增长。以北京为例，过去三年春节之后五十天平均挂牌量要增长8000到1万套，但今年基本持平。

第二，一线城市在一季度挂牌价一直保持相对稳定，甚至像上海挂牌价还出现了一定反弹，没有出现过去两年那种以价换量的情形。若观察真实成交价格，二月份和三月份都出现了连续反弹。

第三，刚需占比非常高。以北京房管局公布的数据来看，用二手房住宅成交面积除以套数计算得到的单套成交面积，今年小阳春大约在86平左右，历史同期接近90平。

过去两年一线城市二手房成交量一直保持不错，但价格却跌跌不休，核心原因在于居民对未来预期很差、收入较弱，抛压很重。可以把人群分为两类：一类是被动抛售者，因为收入难以长期覆盖按揭压力被动卖房，导致抛压加重。

另一类是主动抛售者，本没有偿付压力，但基于房价将贬值的考虑主动抛售房产。这一情况从2025年四季度开始发生变化，北京从11月份挂牌量就开始下滑，上海下滑时点更早。

同时北京房价下跌幅度已接近40%，上海跌幅也达到35%，大量刚需老破小房源价格基本回归到2016年大涨之前的水平。从供需两端观察：需求端，一线城市老破小的租金回报率已来到2.5以上的水平，基本接近打平房贷，刚需开始可以选择入场。

供给端，房价回归到2015年平台位置，此后入场的居民都处于亏钱状态，进一步抛售的动力明显下降。截至目前，北京挂牌量相比高点已下降2万多套，上海下降幅度更大。

对于刚需占比很高是否意味着结构脆弱，王未然从行为金融学角度做出了解释。对于尚未入场的刚需群体来讲，他们对价格非常敏感，更怕涨，一旦房价有见底趋势就容易形成羊群效应，大家会着急入场。

而改善客群本身是有房子的人，对买卖时机和价格并没有那么敏感。因此可以得到一个相对背离直觉的结论：改善需求反而比较平滑，而真正的刚需，大家认为其需求刚性，反而会做更多择时，呈现出一种卖弹性的状态。

而且对比中国过去几年，虽然面临很大经济压力，但状态比海外国家地产泡沫之后要好很多，GDP还处于正增长，而海外地产泡沫出现金融危机的国家GDP已出现负增长。中国产业升级状况也非常成功，也没有出现类似美国、日本以及欧元区那样的金融危机。

倾向于认为6年下跌对中国是一个可参考的周期，一线城市更应提前走出困境，可能在2026年一线城市就会迎来筑底情况。六年是一个经验数据、统计数据，但其背后一定有自己的动力机制。

为什么第六年之后企稳，很可能是因为底层持有的收益已经开始好于按揭贷款利率、好于存款，应该是有一个动力机制在此。当前从全国50大城市看，租金回报率基本在2.6左右，已经超过30年国债收益率，并逐渐接近3.05%目前的房贷利率。

2025年一些认知中比较弱的城市如东北的哈尔滨，出现了比较明显的止跌迹象，租金回报率能做到接近5%，全年跌幅只有一两个点。对于中国租金回报率仍低于海外的质疑，王未然回应称，海外有很高的持有成本。

如美国有各种房屋维护费用、物业费、房产税等，合计可能有两个多点，真实持有回报率应扣除这部分成本。参考美国和日本的历史经验，当净租金回报率开始超过30年国债收益率时，房价开始进入逐渐横住状态。

当净租金回报率开始反超房贷利率时，房价开始出现反弹。目前中国净租金回报率已经反弹并超过30年国债收益率，进入企稳状态也是合理的。

从下跌节奏看，中国和海外有明显差异。中国一线城市下跌时间较晚，北京和上海基本到2023年年初才出现最后一个顶部，随后开始下跌。

海外往往是一线领跌，如日本东京当时领跌全国，核心原因在于海外地产泡沫更多是自我破裂结果，投机集中在一线城市。而中国一线城市限购政策非常严格，且是主动去戳破泡沫。

2021年时一线城市套户比其实并不高，人均一户可能持有0.7套房。一线城市见顶时间更晚，因此2024年三四线城市跌幅已经很大时一线城市还处在相对较高位置。

关于宏观层面发生的根本性改变，过去几年尤其是2021年地产政策开始收紧，整个地产链景气度开始逆转，新开工出现明显下滑，地产链尤其是实物量开始萎缩，从当时开始拖累GDP。

居民财富出现明显萎缩，影响居民的资产负债表，进而影响风险偏好和消费意愿，对经济的影响从狭义冲击变成更广义的地产冲击。此外，地产和金融循环中重要的参与者是地方政府，地方政府非常依赖土地财政。

当土地财政松动之后，对经济的冲击变得更大，尤其是广大的三四线城市。关于居民资产负债表衰退，王未然认为需要明确哪些部门实质上进入了衰退状态。

首先看居民，居民资产负债表很明显受损，房价下跌这么多，大家财富相当于蒸发了很多。回到普通购房者最关心的问题上来，明后年的二手房市场大概率会走向三个结局。

第一个结局是市值继续缩水。2026年6月百城二手住宅均价已经环比下跌，跌幅还在扩大，同比更是跌了7.26%。

前几年三四线跌得早、跌得狠，泡沫挤得差不多，一线城市核心地段因为稀缺性支撑，前几年跌幅不大，泡沫仍在，接下来补跌可能沿着郊区、老破小、市中心次新和新房的顺序传导。第二个结局是变现难度加大。

2026年二季度，重点100城二手房平均成交周期已经拉长到112天左右，个别城市突破300天，业主不主动降价10%到15%基本进不了买家的短名单。加上年轻人就业承压、加杠杆意愿下降，供需失衡的大盘子不是几纸文件能翻过来的。

第三个结局是"以租养贷"这条路快断了。一二线城市租金普遍松动，部分区域跌幅超过10%，保障性租赁住房大规模入市。

年轻人有了更多性价比更高的选择，一套市值300万的房子月供1万到1.2万，月租金却只有3500到5000元，租金连月供一半都覆盖不了，纯靠房价上涨兜底的模式已经玩不转了。

手里只有一套自住房的不必慌，房子本就是拿来住的；手里两套以上、还背着贷款的，早打算比晚打算强，能在相对高位落袋为安，就已经跑赢了大多数人。