超级周期终结 澳洲房产横盘10年 澳房策450

【澳洲房产】重磅! AMP: 未来10年实际房价横盘! 独栋高估38%公寓仅8%! 但3个理由让我无法认同! 完整解析【澳房策450】

澳洲房价超级周期结束，接下来十年，不涨了! 这不是我说的，AMP首席经济学家Shane Oliver刚发了一篇报告，这是里面的核心结论。不是跌。是不涨。扣掉通胀之后，实际房价原地踏步十年。他算了一下，目前澳洲房价比过去100年的正常走势高了大约20%。这个判断如果成立，过去30年"买了就涨"的游戏规则，可能就要彻底改写。但我个人的看法跟他不一样。十年横盘？条件够吗？今天这条视频，我带你看懂他的逻辑，看看他过去20年预测准不准，听听比他更狠的空头怎么说，然后告诉你，到底这种横盘有没有可能出现。

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三轮周期百年图

什么叫超级周期？不是你平时听到的那种5年涨、3年跌的普通房产周期。超级周期是10到30年的大趋势，靠人口、利率、政策这些大力量在推。打个比方，普通周期是海浪，超级周期是潮汐。浪花可以一上一下，但潮汐的方向一旦变了，整片海滩的水位都会不一样。

AMP首席经济学家Oliver翻出了一张100年的图。把1926年到现在的澳洲房价，扣掉通胀之后画成一条线。100年里面，实际房价平均每年涨大约3%，跟经济增长速度差不多。

在这100年里，只出现过3次超级周期上行。第一次是1920年代，一战刚结束，大量退伍军人回来。人口爆炸加上经济繁荣，房价跟着疯涨。然后大萧条来了，一把终结，实际房价一路跌到1943年才见底。第二次是二战后到1970年代初，婴儿潮那代人成家买房，经济又在高速增长，房价又涨了20年。然后被1970年代的滞胀打断，就是经济不增长但物价猛涨，之后横盘了差不多20年。

前两次都离我们太远了。跟我们最相关的是第三次，从1990年代中期到现在。靠利率一路走低，加上金融放松管制、移民潮、还有1999年资本利得税（CGT）改成50%折扣。每一次超级周期结束之后，实际房价都横盘甚至慢慢跌了10到20年。没有例外。

现在Oliver说，第三次超级周期也可能走到头了。那他的理由是什么呢？

五根支柱

Oliver说，这轮30年涨势靠5根柱子撑着。

第一根，利率长期下行。1989年房贷利率17%，一路降到2021年的2%到3%。什么概念？同样一个家庭，利率从17%降到3%，能借的钱可能翻了一倍都不止。能借得多，出价就高，房价就被一路推上去了。这是过去30年房价上涨最大的动力。

第二根，跟它配套，金融放松管制，银行越来越愿意放贷，钱越来越好借。

第三根，双收入家庭普及，两个人的工资一起还贷，能扛下更大的房贷。

第四根，移民潮，大约20年前开始的高移民，持续推高住房需求。

第五根，1999年CGT改成50%折扣，加上负扣税制度，投资者蜂拥进场。

这5根柱子撑了30年，房价涨到什么程度了呢？他用价格除以租金算了一个比值，类似股票的市盈率。按这个算法，独立别墅全国平均高估38%，公寓只有8%。在房价下行期，独立别墅远比公寓脆弱。

他的核心论点就是：这5根支柱里面，4根正在逆转或者已经用完了。利率触底反弹，2026年澳洲央行（RBA）三次加息回到4.35%。 而双收入家庭已经是常态了，再往上涨的空间不大了。同时移民在收紧，政府目标降到每年22.5万。更关键的是，投资者的税收优惠被大幅削减，负扣税限制加上CGT最低30%税率。唯一还硬扛着的那根柱子，是住房供给短缺，全国还缺20到30万套。

但Oliver自己在报告里写了一句话，很少有媒体引用。说"供给短缺是最大的拦路虎，现在说超级周期结束了还太早"

这句话什么意思？他自己都不敢下死结论。那就引出一个更重要的问题，这个人过去的预测，到底准不准？

到底准不准

Oliver在澳洲财经圈非常有名，AMP首席经济学家，1984年就加入AMP了，干了40多年。 但他的房价预测记录，说好听叫"方向经常对"，说难听就是"幅度经常错，而且习惯性看跌"。

2017到2019年那轮下跌，他的基础预测是悉尼墨尔本跌20%，后来还升级到可能跌25%。 实际呢？悉尼跌了大约15%，墨尔本跌了11%左右。他的预测差不多是实际跌幅的两倍。

2020年COVID那一次就离谱了。他预测房价跌5%到20%以上。实际上房价只跌了2%左右就开始暴涨，2021年全年涨了22%。预测跌20，实际涨22，中间差了40多个百分点。

2022到2023年加息周期，他预测全国跌15%到20%。2023年3月还专门发文说"可能还没见底"，建议大家不要急着抄底。结果呢？全国只跌了大约9%就开始反弹，2023年全年涨了接近8%。AMP后来自己承认"15%到20%的预测过于悲观"。也就是说，听他话没抄底的人，踏空了无数波行情。

你发现规律了吗？方向对，幅度错。而且每次都偏空，预测的跌幅差不多是实际的两倍。

更关键的是，"超级周期终结论"不是他第一次说了。2021年4月他就写过"长期牛市可能接近尾声"。2022年又写了"25年牛市是否结束"。两次之后房价都继续涨。他自己在最新这篇文章里也坦承："5年前我就觉得快结束了，但被疫情后的移民潮延长了。"

一个人同一个判断喊了好几遍，前面都喊错了。这次，对的概率有多大？别急，还有比他更狠的声音。

更狠的空头

MacroBusiness创始人Leith，在澳洲财经圈是出了名的房产空头。他的反应是，Oliver太乐观了。他原话："我预期全国房价将出现两位数跌幅。"

他的逻辑也很简单：澳洲房贷利率现在属于全球最高的那一档，RBA短期内不可能降息，所以房价必须跌才能让市场重新回到买家能承受的水平。

IFM Investors的Alex Joiner提供了另一个视角。他算了一笔账：从2020年4月到2026年3月，全国房价一共涨了64%。目前跌了多少？PropTrack数据，从3月峰值到现在才跌了1.8%。64%的涨幅，才跌了1.8%。你说这算调整吗？ ANZ的预测更具体，悉尼从最高点到最低点跌14.5%，差不多从中位价上砍掉19万澳元。

六家机构的预测差了整整10个百分点。KPMG说只跌1%，Morgan Stanley说跌10%。同一个市场，同一组数据，结论天差地别。

不过有一点需要注意，Leith长期以来就是澳洲房产最知名的空头，他的分析框架重点放在可负担性和利率条件上，对供给端的硬限制给的权重不够。他的观点值得听，但你要理解这个框架本身就偏悲观了。

Oliver说横盘十年，Leith说还要跌两位数。听到这里你可能已经慌了。但我跟他们的看法都不一样。

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问题出在哪里

我个人的看法是，短期6到9个月，房价确实还会调整，全国大盘可能一共跌5%到7%左右。但十年横盘？完全不同意。

Oliver觉得5根支柱中有4根松掉了，房价就必然横盘。但这中间画等号太快了。他漏算了一件事。就是那根他自己也承认"最硬"的柱子：住房供给短缺。

全国还缺几十万套住宅。每年新建多少？大约18万套。联邦政府的120万套建房目标，已经落后了27%。前几年建筑商大面积破产，公寓建造周期从原来不到两年拉长到快三年，独立别墅土地交割和建筑周期也都相应拉长。 这是"结构性短缺，不是周期性短缺。这个缺口不会因为房价跌了就自动关闭。恰恰相反，房价跌了但建造成本没跌，利润被压缩，开发商更不愿意开工，供给更少，缺口可能反而扩大。

有人可能会说，既然缺房子，那大规模搞模块化建造（modular construction），工厂里造好再运到工地拼装，10天就能盖完一套，供给不就上来了吗？

这里面混淆了两个概念：单套建造速度（per-unit speed）和全年产出总量（annual throughput）。一套房子造得快，不等于一年能造很多套。目前澳洲模块化住宅只占新建住房的5%，全年产出大约5000到10000套，最大的上市公司Fleetwood一年也就造1500套。而全国每年需要24万套。就算把现有工厂全部开满，最多也就2万来套，连缺口的零头都填不上。

更现实的问题是，模块化公司在澳洲的失败率很高。Strongbuild倒闭了，它的接盘方Viridi也出了问题，ABC报道过去几年至少有六家类似企业倒掉。英国的Ilke Homes更惨，2023年破产清算，欠了3亿多英镑。原因都差不多：工厂固定成本高，订单不稳定，一个大客户撤了整个公司就撑不住。

而且模块化建房照样需要地、需要审批、需要基础设施配套。各州的建筑规范（NCC，National Construction Code）执行口径还不统一，日本企业来澳洲试过，最后因为各地法规太复杂放弃了。Productivity Commission（生产力委员会）2025年的报告说，模块化"不太可能成为住房建设生产力的万能解药"（unlikely to be a silver bullet）。

所以模块化是个好方向，但它是10年维度的产业升级，不是短期救火工具。指望靠它在5年内补上几十万套的缺口，不现实。

供给说完了，再看需求端。政府说要把净迁入降到22.5万，但说归说，做归做。过去每次政府说要减少移民，最后实际数字都高于目标。就算真降到22.5万，这仍然是一个正增长的数字，仍然需要住房。而且现在限制移民的方式本身就制造了一个矛盾，你想过没有？海外护士和教师签证要等12个月，建筑工人也进不来。你限制了需求，但同时也限制了建房的能力。

还有一个更直接的问题。Oliver推导的前提是"利率进入结构性上升趋势"。但四大银行全部预测2027年开始降息。CBA预测最早2027年5月，NAB预测终点利率3.60%。如果12到18个月内利率真的回落了，那"利率结构性上升"这个前提就站不住了。

其实Oliver自己的百年图表就在打他自己的脸。前两次超级周期是怎么结束的？一次靠大萧条，一次靠严重滞胀，都是大型的经济危机。现在呢？失业率4.5%，仍然是历史低位，长期均值是5.5%左右。银行不良贷款率没有异常飙升，消费者虽然不乐观但也没有崩溃。你把现在的条件跟大萧条放在一起比，差距不是一点半点。

所以我的判断是，短期确实有调整压力，但说"十年横盘"，条件完全不够。房价不涨的前提是供给短缺被大幅缓解，以目前的建造速度，五年内根本补不上。投资房产，地点和持有时间的重要性，在这种环境下反而更高了。541法则说，房产投资，50%看地点，40%看持有时间，而剩下那10%的入场时机，恰恰是现在很多人过度纠结的东西。

当然，虽然我不同意横盘论，不代表你可以闭着眼睛冲。那如果Oliver说对了，真的变成了10年横盘，你还能赚到钱吗？

横盘期的赢家

按照他自己的假设和分析，就算不扣通胀，光看账面价格的话，每年2%到3%的增长还是有的。而且横盘不是一条直线，中间有涨有跌，周期性波动照样存在。Oliver的百年图里，1970年代到1990年代那段"横盘期"，中间也出现过1988到1989年那样的强势反弹。关键是你在波动时期站在哪边。如果真的是这种周期的话，房产的现金流好，在投资决策中的比重就要相应提高了。具体怎么调整策略，我在会员课里系统讲过，这里重点说几个你必须盯住的指标。

需要盯住几个关键数字。最重要的一个是失业率，有没有突破6%。突破了，大规模被迫出售的风险就会上来。第二个是建房速度，每年有没有造到24万套。造到了，供给短缺的逻辑就松动了。另外两个是净迁入有没有降到15万以下，还有RBA利率到底是暂时性高还是结构性高。这几个数字ABS和RBA每个月都会更新，我们频道的月度市场报告也会跟踪，你不用花心思每天查。

如果你听到这里觉得有收获，说明你已经不满足于看热闹了。你需要的不是跟着大机构的预测走，而是根据你自己的情况定制策略。VISION黄金会员做的就是这件事，从财务评估到城市筛选到物业锁定，一站式完成。

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