开发商，不够用了

今年的1-8月，央国企的拿地规模占到了百强房企的71%，地方城投占18%，民企11%。

央国企和地方城投几乎包揽了土拍。

但不要觉得民企的占比很低，要知道民营开发商的占比低估是2024年，降到了8.5%，然后开始回升。

2025年差不多是10%，2026年上半年差不多是13%，处于回暖趋势。

下半年，民营开发商店占比下滑，主要是因为能补仓的基本都补了，有事做了，基本保持观望状态。

828新政后，变化就比较大，基本上看不到民营开发商的影子了。原因有两个，一个是828新政来的太突然，前期做的土地可研报告不能用了，索性就不拍了，二是新政后对开发商的资金门槛要求高了。

资金占用基本是828新政前的2倍，回报率照顾不过来。

按照住建的口径，是老项目老办法，新项目新政策，实际上并不是如此。地方和银行，基本上执行了一刀切。

等竣工备案才放宽。

因此，核心城市的供给，会出现2年的空窗期，2028年市场提供了一些预期。但是，在828新政前的开发商和项目，明显是被摆了一道。

所以，就呈现出来一些魔幻的操作：

价格一边刷预期要涨，实操上根据回款（首付比例）加折扣。

似乎有一种没钱硬抢的画面：

全款的优先进，按揭的让一让。

从购买端来看，40年按揭似乎降低了门槛，但并没有从购买力源头解决问题，只能适用于部分硬刚需且租售比合理的二手房。

毕竟房贷可以40年，但工作可没有稳定40年。我之前就一直强调，40年房贷本质的核心是救银行救存量房贷，是疏导按揭月供偿付能力出现问题的业主。

如果要让40年房贷真正让利给购房者，利率要下调至2.0-2.5区间。对应这两天传的贴息小作文和公积金降息小作文，就有点画面了。

延展说一下贴息，本质上就是银行净息差在1.5游荡，LPR降不动。上面希望银行主动降，银行希望财政贴，各自博弈而已，能不能落地，还是建立在财政基础上。

所以，财政在补仓，社保在夯实。

但这两个操作，又增加了企业成本，进一步优化员工和降低工资收入，又陷入的循环。

冷暖自知。

当然，828新政后，也有不少了项目完成了开盘售罄，呈现出欣欣向荣的趋势。我只能说，更多的抢跑，趁着地方细则没完善前，上折扣抓紧回笼资金。

不管好不好，现金拿到手就好。如果有回暖，也有充足的资金储备应对未来的土拍，如果没有，至少也有余粮。

也有一些刚刚拿地的开发商，还在和地方协商退地。

反正很魔幻。

另外一个数据，是今年购物中心的客流，触发了增长和回暖，但客单价下滑了30%。

有人说，购物中心的灵活人口，变多了。

#楼市未来会如何发展？#