福州最新拆迁地图来了！哪里还有成片旧改红利？

2015年至今，福州城区累计实施连片旧屋区改造项目超360个。但告别大拆大建后，福州旧改明显退潮。2026年，福州仅计划实施5个城中村改造项目，城市更新转向缝缝补补的“微改造”。

哪里还有成片旧改的红利？根据福州最新发布的“十五五”规划，未来5年重点推动的大规模拆建项目主要包括南湖、 火车站周边、新店鹅峰和白湖北园片区。

旧改版图重构，有望重塑楼市供需关系。主城刚需“无房可买”的尴尬，有解了？

近日，福州市政府发布《福州市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》。文件指出，未来5年，福州将大力实施城市更新，统筹开展老旧小区、城中村、危旧房及联动市政设施的整体提升，重点推动三江口南湖片区、火车站周边、新店鹅峰、白湖北园等片区连片拆建更新。

其中，地处仓山区三江口核心的南湖片区，被定位为“福州城市发展的重要门户”。项目涉征近3400亩，涉迁8个村约3360户，征收面积100万平方米。目前，南片区出让地块全部完成报批，但只顺利出让了两宗产业用地。2026年，南湖片区将聚焦征迁扫尾、土地报批、开发建设三大核心任务。

另据网传消息，火车站片区城市更新项目收储范围主要以铁路小区为主，可能涉及铁一、铁二、铁三、铁五、铁六、电务段宿舍、福铁桂山新村、福铁凤山新村等小区的老旧房屋，谋划收储面积386亩，征收6273户，建筑面积47.48万㎡（以实际实施为准）。其中，铁路片区旧改项目去年底已完成申报审批。

至于鹅峰片区，早在2022年，晋安区就公示过土地征收成片开发草案，初步计划征收涉及新店镇东园村、鹅峰村、象峰村、杨廷村、泉头农场，面积约2272亩。

而白湖北园片区作为福州城市“东进南下”的关键节点，核心区面积1260亩。这里正在加速打造全市首个“人居标杆街区”：

麦顶小学分校力争今年上半年完工；

SM福州城市广场预计明年竣工；

随着2026-07号回炉地块（原左海望悦A区）上架土拍，片区将再添近6万方住宅供应……

官方重点点名的这四个片区，代表了福州未来几年城市更新的重心，可以作为买房的参考。

东街1號还从福州各区政府工作计划等官方消息中拼凑出一张福州四区拆迁版图：

鼓楼区今年谋划推动二环路沿线旧改项目。其中，福大怡山片区去年已开展征迁摸底，总面积近100亩。

台江区今年适时启动约192亩地块旧改工作。其中，鳌峰东片区旧改项目（鳌峰小区及亚峰新区东区地块、亚峰公交停车场及周边地块、福人木业有限公司生活区地块、福人木业有限公司厂区地块）已启动征收，面积超150亩。

仓山区今年将启动飞凤山周边项目征迁，提速南湖北片区、义序工业园区23号地等项目征迁。

晋安区“十五五”期间，滚动推进连潘新村、新华印刷厂等片区，以及米厂宿舍等零星旧改，分批分期完成约500万平方米旧屋区改造。其中，今年将谋划推动火车站片区、新华文化城、茶会片区、连潘连辉、铁路片区、五里亭乐东、鹅峰、李园蒲岭、井店、汤斜、紫阳公交场站、丽珠集团福兴医药公司等地块旧屋区征收前期工作。

作为对照，去年福州旧改是以河南小柳新村、宁化新村、环南新村、琯尾片区等二内晋板块为重点。而未来5年，市中心主要是零散地块收尾，“大规模、成片区”的旧改集中在二环外乃至近郊区域。那么，福州未来供地重心可能从主城核心区转向外围。

在上文提到的《规划》中，“推动房地产高质量发展”一章还有一个重要表述：

支持老旧住房自主更新、原拆原建。

简单来说，就是国有土地上的房屋不再“被动”等待政府征收，而是由居民“自拆自建”。像鼓楼区华大街道鼓屏路182号、186号的老旧危房，就是由业主自发成立改造小组，自筹资金、自行设计、自主建设。

这意味着，“大规模盖新房、建新路、添配套”的增量扩张时代渐成过去，“把老房子改好”的存量提质才是未来城市发展的重点。

旧改是土拍市场的前置粮仓。福州市自然资源和规划局今年集中推介的六大重点片区（仓山奥体、南湖、义序产业园片区和鼓楼怡山片区、台江鳌峰东片区、晋安新华文化城片区）就与上面的旧改版图高度重合。所以，当成片旧改项目向外围梯度转移，也意味着外围区域将成为住宅供应的主力，这有助于改善楼市供求关系。

目前福州楼市改善当道，总价200万以内的预算在二环内，除了左海望悦和榕发北源云筑的小户型，几乎没有新房可选。而买得起的外围项目大部分是旧规盘，产品或配套各有各的短板，刚需被迫挤到二手房市场。

好消息是，比起零星旧改，成片开发是政府真金白银在造城。整片征地、统一规划、连片建设，可以加速学校、商业、公园、道路、医院配套落地完善，提升外围板块宜居度，保证房产的长期价值。

最典型的就是白湖北园片区。过去三年，该片区创新实施“总师制”，坚持一体规划、一体建设，不论是商品房还是安置房都全面融入“15分钟生活圈”。

三江口南湖片区未来也将以 “产城融合、多业态集聚”为目标，全力打造 “生态好格局”“产业好空间”“居住好房子”。

而火车站片区除了规划安置房43.68万㎡，商品房约42.64万㎡，还规划1.9万㎡商业办公建筑（以实际为准）。鹅峰片区未来将谋划建设鹅峰产业园。

福州外围板块是刚需供应主场。配套完善、产业优化、产品升级后，这里的新房将成为普通人的机会。

总之，楼市的下半场在城市更新。看懂连片旧改逻辑，就能看懂：福州楼市有望重回“刚需时代”！

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