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2026年8月20日上午，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产、被告人许家印案进行一审公开宣判。

恒大集团被判罚金88.2亿元，恒大地产被判罚金70亿元。许家印数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

恒大系合计罚金超158亿元，同案56名恒大高管被判处有期徒刑十八年至一年十个月不等的刑罚。

判决落地才8天。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

同一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

三大部委、三份文件同一天出台。许家印的案子刚判完，房地产的规则就改了。马云多年前说过的那句话，正在被一页一页文件盖章确认。

许家印刚进去，房地产的“玩法”就变了

许家印案的判决书列出的犯罪事实触目惊心。判决生效8天后，8月28日，三部门同日出台楼市新政。这不是巧合。

三部门在答记者问中明确提到：“近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营'三高'模式弊端暴露的有力证明。”

许家印的倒下，宣告了那个“靠杠杆、靠预售、靠高周转”的时代正式终结。新规的出台，就是从制度层面堵死下一个“许家印”的路。

新规主要有两个方向。

第一个方向：现房销售要来了。三部门通知明确，通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

已取得规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。同时，对现房销售实行备案管理，推行“交房即交证”。

预售制度没有完全取消，但设了硬门槛——预售项目单体建筑必须完成主体结构封顶。

第二个方向：购房者的钱，开发商不能随便动了。三部门通知要求，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金必须全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。

通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，按原有政策规定执行。

开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，开发商必须退还购房资金并承担违约责任。

这两条新规加在一起，等于给房地产行业画了一条新的底线：房子你得盖到封顶才能卖，购房者的钱你得放进监管账户不能挪用。

恒大当年那套“楼还没盖就把钱收走、转身去拍下一块地”的玩法，在新规下彻底行不通了。

三部门在答记者问中明确表示，商品住房预售制度下，“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。

通过改革完善商品住房销售制度，有力有序推行现房销售，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险。

房贷最长40年，“能拿房、再还贷”

信贷端的调整同样指向同一个方向。

央行和金融监管总局的《意见》共36条，核心是两件事。

第一件事：开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行。开发贷款期限预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

第二件事：个人住房贷款期限从最长30年延长至最长40年。

但对购房者来说，最大的变化不是年限，是放款时点。新规明确：购房人所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；

实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。一句话总结——能拿房、再还贷。

央行有关部门负责人表示，《意见》坚持以人民为中心，加强制度规范，配合商品住房销售制度改革。

重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

马云当年说过的原话是：“过去八年，中国房子整体大幅上涨；八年后，中国最便宜的东西可能就是房子。”这句话被很多人嘲笑过，说马云不懂房地产。

但马云真正说对的，不是“房价跌成葱价”，而是三个判断：房子会回归居住属性、房地产的金融属性会被剥离、高杠杆模式会走到尽头。

马云的完整逻辑是站在人口周期、城镇化进程、住房供需关系的长远角度做出的判断，他并没有断言未来房价会跌到白菜价。

2026年8月28日这三份文件，正在把马云当年的判断一页一页落实成制度。

普通人能拿到什么？

新规对普通人的影响，主要有三个变化。

第一，买房不用担心烂尾了。预售资金全部存入监管账户，开发商不能随便挪用。交房前贷款不放，开发商拿不到全款。

以前那种“钱交了、楼烂了、人跑了”的情况，新规之后会大幅减少。购房者的钱，终于有了制度上的保障。

第二，不用再对着沙盘和效果图掏钱了。现房销售推行后，房子盖好了再卖，户型、采光、质量、小区环境，全部眼见为实。

以前那种“交房即维权”的场面，以后会越来越少。三部门还明确推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

第三，月供压力可以小一点了。房贷期限从30年延长到40年，同样贷款金额，月供会降低。以100万贷款为例，30年期月供约5000多元，40年期降到约4000元。

虽然总利息多了，但每个月少还1000多块，对普通家庭来说，现金流压力会小很多。具体期限由购房人与商业银行协商确定。

这三个变化的本质，是把风险从购房者身上往开发商和银行那边挪了一点。以前买房的风险几乎全在买家这边——钱交了、楼烂了、贷款还得继续还。

新规之后，开发商得先把房子盖到封顶才能卖，银行得等房子盖完才能放贷。风险分担终于开始向合理的方向移动了。

三部门在答记者问中还提到，经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房。

房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

许家印8月20日被判无期，三部门8月28日出台新规。时间线上看，这是同一个故事的上下半场——上半场是“谁犯了罪”，下半场是“怎么防止下一个”。

马云当年说“未来房价如葱”的时候，所有人都在笑。2026年8月28日之后，再回头看那句话，笑的人应该笑不出来了。

马云说的从来不是房价要跌成白菜价，而是房子会回归居住属性、金融属性会被剥离、高杠杆模式会走到尽头。这三份文件，正在把马云当年的判断变成现实。

有意思的是，这三份文件出台的时机——许家印判决后第8天。

这不是巧合，这是一次制度层面的“清零”动作：把许家印时代的玩法彻底关停，同时把新规则立起来。旧账清了，新规也来了。

这套新规的核心逻辑就四个字：回归常识。房子是用来住的，不是用来炒的。购房者的钱不应该被挪用。

银行不应该在房子没盖好的时候就让购房者背贷款。这些道理不复杂，但过去二十年，在“房价永远涨”的预期下，所有人都假装看不见。

现在，许家印进去了，新规出来了，旧账清了，新规也立了。马云当年那句话，终于不再是笑话了。

对此，你怎么看？欢迎留言讨论。

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