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2026年夏天，两个消息几乎同时砸进公众视野。

8月7日，胖东来创始人于东来在直播里说了一句话：许昌生活广场店，2026年12月永久关闭。一家年销售额20亿、年利润超1亿的门店，说关就关。

差不多同一时间，深圳南山科兴科学园里，腾讯最后一批员工搬进了大铲湾的“企鹅岛”。腾讯在这儿租了十几年，说走，也走了。

一个在河南小城，一个在深圳一线；一个是超市，一个是互联网巨头。两家八竿子打不着的企业，在2026年夏天做了同一个决定——不租了。

留下的，是空荡荡的铺子，和终于降下来的房租。

我就想问一句：这局棋，到底谁赢了？

胖东来的账：不是交不起，是不想交

先说说胖东来这家店。

2002年1月1日开门迎客，营业面积23000平方米，涵盖超市、服装、餐饮、医药等业态，是胖东来第一家大型综合商场。24年时间，把一条街养得风生水起。

周边卖肉夹馍的郭姐说，周末节假日整条路人挤人，胖东来为防踩踏还得限流。更扎心的是另一句话——胖东来周二闭店的时候，“不只是我不出摊，这一条街都没人出摊”。

一家店关门，整条街歇业。这就是胖东来对周边生态的统治力。

可偏偏有人觉得，这条街的繁荣是自己那间铺子带来的。

于东来8月9日在社交平台上把话说透了。2015年左右，许昌生活广场项目的负责人员没按公司规定操作，租约合同没统一签订。

最后造成个别租户的租金涨到了“无法想象的地步”，远远脱离了公平。同一个商场里，相邻铺位的租金天差地别。

于东来的原话是：“其实这几户总体占比并不很大”。不是整栋楼都涨，就那么几户。但于东来的态度很硬——“无论钱多钱少，失去公平正义的底线，始终是我的心结”。合同到期，不续了。

周边一家2005年开业的旅馆店主说得更直白：“因为他赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨”。

翻译成大白话：你干得好我就宰你，你干得差我懒得理你。

这不是胖东来第一次被租金逼到墙角。2015年，新乡大胖店租约到期，房东把年租金从800多万直接涨到2400万。那家店年利润六七千万，于东来一分钱没还价，直接撤场。

结果呢？胖东来撤走后，那旧址换了几波人接盘，都没救活。二到四层大面积空置，有消息说租金降到400万到600万一年都租不出去。

历史在许昌重演。只不过这一次，那家店撑了24年。

有人说胖东来矫情，一年赚一个多亿，多交点租金怎么了？

我觉得这话说反了。正因为一年能赚一个多亿，才更不能惯着这种“摘果子”的逻辑。于东来说的那句话特别在点子上——不专业造成的失误，其代价是金钱无法衡量的。

24年时间，胖东来把客流量做起来，把供应链搭起来，把服务标准立起来，把品牌打出去。房东做了什么？

坐在家里等着收租，一看你赚钱了就坐地起价。把商户几十年的经营成果，当成自己那间铺子的“天然溢价”——这账算得太精了，精到忘了谁才是种树的人。

腾讯的账：10亿是费用，319亿是资产

再看腾讯那边。

2009年前后，腾讯搬进深圳南山科兴科学园。王者荣耀、和平精英就是在这几栋楼里诞生的。

腾讯在这儿越做越大，从一层楼租到多栋楼，硬生生把片区带成了“中国第一加班楼”。

但越待越憋屈。

多家媒体报道，腾讯每年在科兴的租金支出超过10亿元，贡献了园区约40%的租金收入。科兴写字楼租金最高的时候曾达到220元一平方米。普通员工想申领一张停车月卡，经常要排长队。

更扎心的是另一笔账：这10个亿是纯费用，不产生任何资产。10年就是100亿，真金白银换来的，只有房东财务报表上漂亮的数字。

2019年，腾讯以85.2亿拿下深圳宝安大铲湾地块。总投资319亿，从海上硬生生填出一座岛。2025年10月企鹅岛试运营。

到2026年6月底，登岛员工已达2.8万人。腾讯陆续退租科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放办公面积约15万平方米。

腾讯一走，科兴的租金立马扛不住了。

根据深圳中原研究中心监测，科兴科学园租金最高曾达到220元/平方米/月。2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平方米/月。

目前，1000平方米以上房源挂牌价最低约94元/平方米/月，大多数集中在100到128元/平方米/月。租金普遍下降30%到40%。

业主普遍提供3到6个月免租期，签约周期长的客户免租期最长可达一年。

楼下那些靠腾讯员工吃饭的商家更惨。以前一杯咖啡三十多，一碗牛肉面四十多，贵得要命还得排长队。腾讯搬走之后，园区人流明显减少。店铺转让的转让，关门的关门。

胖东来和腾讯——一个零售，一个互联网；一个在河南小城，一个在深圳一线；一个年利润1亿，一个年交租金10亿。

但它们面对的是同一个困局：你越成功，房东就越想从你身上割肉。

胖东来花20多年养肥一个商圈，房东一看赚钱了就坐地起价。腾讯在科兴从一层楼干到多栋楼，把片区带成科技地标，房东年年涨租、各种杂费往上加。

把商户的经营红利等同于物业的天然溢价，把别人多年建立的人力、供应链、服务标准折算成自己涨租的筹码——本质上是搞错了因果。

腾讯算的账比胖东来更冷：一年交10亿是费用，花319亿自建是资产。一个是年年交租、年年归零；一个是一次性投入、长期资产沉淀。这笔账，腾讯算得比谁都清楚。

空铺子和降下来的房租，到底谁赢了

两家企业走了之后，留下了什么？胖东来那边，生活广场店周边商户已经开始慌了。

在西门摆了几十年摊的刘阿姨说：“我们真的很希望这家店能留下来，跟他们的房东再切磋切磋”。卖肉夹馍的郭姐说得更直接：“要是闭店了，我们也歇着了”。

腾讯那边，科兴科学园的写字楼大面积空置，楼下餐饮店排队转让。以前靠腾讯员工吃饭的生意，一夜之间没了客源。

有人会说：胖东来和腾讯不是自己也有损失吗？一个放弃了年赚1亿的店，一个花了319亿自己盖楼。

但我觉得，这两家企业的逻辑其实是一致的——用短期的损失，换长期的主动权。

胖东来不是没有后手。它正在建设的许昌“梦之城”项目总投资约65亿元。从租客变成房东，这条路是被逼出来的。

腾讯更不用说了，319亿的企鹅岛，以后不用再看任何房东的脸色。

但话说回来，真正输得惨的，是那些以为“地段自带流量”的房东。

胖东来新乡店的教训就在眼前。当年房东以为换谁都能火，结果换了几个接盘的全都倒闭了。租金从2400万一路跌到400万都没人要。空了快十年。

许昌生活广场那几个涨价的房东，现在是什么心情？一家年销20亿的店走了，谁来接盘？谁能填上这个窟窿？周边那些指着胖东来过日子的商户没了生意，谁还来租你的铺子？

科兴的房东也一样。腾讯在的时候，一年贡献10亿租金。腾讯走了，租金腰斩，空置率飙升。以前躺着数钱的日子，一去不返了。

我觉得这场博弈里没有赢家。胖东来和腾讯失去了一家赚钱的店和一段时期的便利，但换来了长远的主动权。

周边商户失去了客流和生计。那些涨租的房东，短期内可能多收了三五斗，长期看是把下金蛋的鹅给杀了。

但要说谁最亏，我认为还是那些短视的房东。他们忘了一个最基本的商业常识——是胖东来把这条街养旺了，不是地段天生自带流量。

是腾讯把科兴带成了科技地标，不是那几栋楼天生就值220块一平。

种树的人走了，摘果子的人守着空树，等下一个种树的人。可这年头，愿意花20年种一棵树的人，越来越少了。

说到底，这件事折射出来的不只是几间铺子的租金博弈。当房东觉得自己什么都不用做就能分享别人的经营成果，商业生态就会慢慢变质。

胖东来和腾讯用脚投票，其实是在说一件事：你可以涨租，但我可以选择不陪你玩了。

于东来说的那句话值得所有人琢磨——“不专业造成的失误，其代价是金钱无法衡量的”。

不专业地签了租约，不专业地纵容了租金失控，最后把一家年销20亿的店逼走了。留下的，只有空铺子和降下来的房租。

这局棋，谁都没赢。

#夏日生活打卡季#

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