中国即将大规模提升住房价值，之后 5 年，恭喜有这 5 类房子的人

2026年9月18日，住建部在国新办发布会上抛出一个数据：今年前8个月，全国二手房成交占比达到52%，历史上首次超过新房。买房的主战场，正从售楼处搬到中介门店。

存量时代到来，国家没有继续在新盘上加码，而是摆出一笔大账——约15万亿元，专门用于既有住房和社区升级。五年之内，11.5万个老旧小区要动一遍，57.5万台电梯要装上去，50万套危旧房支持原拆原建，5000个完整社区试点陆续落地。

别把它简单理解成民生开支。钱砸下去的另一重含义，是对存量房产的一次系统性价值重估。

未来五年，有五类房子的持有者会明显感到，房子既更好住，也更值钱。

排在最前的，是危旧房和预制板楼，原拆原建力度最大，原址盖新楼，电梯车位新户型一并配齐；其次是核心地段的无电梯多层，加装电梯后中高楼层的折价会被明显填平；城区成熟老小区守着学校、医院、菜场，配套一补齐就向次新房靠拢；一楼带院的房子，在老龄化背景下从被嫌弃变成抢手货；纳入完整社区试点的小区，靠品牌物业、智慧管理和社区食堂慢慢走高。

反过来看，三四线远郊没有学区和轨交支撑的老破小，改造只解决居住，别指望价格大涨；房龄十年内的次新房这次也不在名单里。地段不到位，刷得再新也是白搭。

多地银行推出改造期阶段性担保和更新后房屋抵押贷款，允许居民分期支付改造费用，上海、广州、昆明等城市已披露多个片区统筹改造项目的落地进度，前期市场调整积累的存量压力正在通过存量运营被逐步消化。

回到几年前的一组数据，可以更清晰地看到今天为何要动这盘存量的大棋。据日经亚洲报道，中国住房租金于2024年11月降至四年来的最低点，供过于求和就业市场疲软是主要推手。

这一趋势可能进一步延长自2014年以来中国房地产市场的低迷。根据Wind研究公司的数据，中国100个主要城市的平均租金在每平方米36元人民币左右，约合5美元，是自2020年同期以来的最低水平。

在江苏省启东市，一套51平方米、带空调家具的公寓月租金仅为600元，甚至低于该小区附近酒店一晚的住宿费用。这套公寓在新建时的售价为40万元人民币，而当前市场价已降至20万元。

尽管价格明显下跌，但据当地房地产中介的销售代表所说，想要通过租金收回成本仍需要大约30年的时间。租金下跌的首要原因是供过于求的市场环境。

在启东市，恒大集团的一个住房项目提供了超过4万套房产，其中大多数由投资者购买。业主们为了减少损失，选择以低租金出租。

这种状况反映出，在经济增长放缓的背景下，年轻人就业困难，收入受到压制，导致大城市的租金也面临下行压力。数据显示，上海的平均租金自6月以来下跌了12%，目前为10299元。

北京的租金从2022年12月的水平下降了14%，目前为1444元。根据中原地产的数据，上海的租金收益率从9月份的1.81%下降到11月份的1.77%。

与此同时，中国人民银行提供的数据显示，9月份全国的抵押贷款利率平均为3.31%。租金收益率和贷款利率之间的差距，使得房产所有者更加难以通过租金收回投资。

在当月的中央经济工作会议后，一位中央财经委员会的高级官员向记者表示，政府计划尽快实施一系列政策，来遏制房地产市场的下滑并恢复市场稳定。

此前中国政府在5月份推出了一项3000亿元人民币（约合410亿美元）的计划，用以支持购买未售出的住房，但截至彼时仅有162亿元被实际使用。

平安证券估算，购买全国住房库存，包括在售的公寓和尚未上市的单位，将使政府面临约14.9万亿元人民币的成本，相当于2023年中国名义GDP的约12%。考虑到涉及的巨额成本，通过政府购买来稳定市场的方案并不切实际。

要解决房地产市场的困境，关键在于减轻年轻人的经济压力，并加快降低抵押贷款利率的步伐，以此来刺激住房需求，使市场在房价下跌的同时重新得到恢复与活力。