物业这5笔钱国家不让收了！多地已退费，你家还在交吗

买房之后，物业收费几乎是每个小区业主都会接触的事情。物业费是大家认可要交的，用来维持小区保洁、安保、公共设施维护等日常运转。但除了物业费之外，很多物业公司还会额外收取各种名目费用，不少业主不清楚政策，稀里糊涂就交了钱。

近些年，全国多地市场监管部门、住建部门持续整治物业乱收费问题，不少违规收费项目被清理，部分小区已经启动退费工作。有5类费用，按照现行规定，物业无权收取。很多业主不清楚政策，年年都在交钱。下面就把这5项违规收费，收费背后的猫腻、区分办法、维权流程一次性讲清楚，全部用大白话，方便大家对照自家小区的收费清单自查。

先把一个核心前提说清楚：不是所有物业额外收费都违规。有一部分服务属于增值服务，业主自愿选择，双方提前约定好，这类收费是允许的。判断一笔钱该不该交，关键看两点：一是这笔费用有没有政策依据；二是是不是业主自愿选择。如果是强制收取，不管叫什么名字，都属于违规收费。

很多业主分不清哪些钱该交、哪些不该交。买房交房阶段，也是物业乱收费高发期。交房时事情多，很多人急于收房，物业列出一堆收费项目，不仔细看就签字缴费。等到后续了解政策，想要追回钱款，流程会麻烦不少。所以看懂收费项目，是每个业主都需要掌握的常识。

一、第一笔：装修押金（装修保证金）

不少小区业主装修的时候，物业会要求缴纳一笔装修押金，金额几千元不等，声称装修完成、验收合格之后全额退还。很多业主觉得这个要求很合理，担心装修破坏公共区域，于是交钱。但按照规定，物业不得强制收取装修押金。

政策上，装修押金不是法定收费项目。物业可以和业主签订装修管理协议，约定装修期间的责任，比如装修不能砸承重墙、不能破坏公共管道，装修垃圾不能乱堆乱放。如果业主装修违规，造成公共区域损坏，物业可以要求业主赔偿损失，而不是提前强制收押金。

这里要区分两种情况。如果是业主自愿，和物业协商一致缴纳押金，双方白纸黑字写明退还条件和时限，这种自愿约定，不属于违规。但如果物业把缴纳装修押金作为交房、进场装修的前置条件，不交押金就不让装修施工，就属于违规强制收费。

很多地方已经开展专项整治，对强制收取装修押金的物业责令整改，并且向业主退费。现实里最常见的纠纷，就是装修完工之后，物业找各种理由克扣押金。比如墙面有灰尘、楼道轻微污渍，以此为由扣钱。这类理由大多不成立，只有业主实际损坏公共设施，才需要赔偿。

装修垃圾清运费，这里顺带区分一下。装修垃圾清运费和装修押金是两回事。如果业主委托物业统一清运装修垃圾，双方协商好价格，这笔清运费可以收取。如果业主自己找人清运垃圾，物业不能强制收取清运费。

二、第二笔：门禁卡、电梯卡高额工本费

交房的时候，物业一般会给业主配发门禁卡、电梯卡。不少小区只免费给2张卡，业主家里人口多，需要多办卡片，物业一张卡收几十元甚至上百元。

很多业主不知道，房屋配套的门禁、电梯刷卡系统，建设成本已经包含在购房款里面，属于小区公共配套设施。首次为业主配发门禁卡、电梯卡，物业不能收取工本费。只有业主丢失、损坏卡片，需要补办新卡的时候，物业才可以收取卡片的成本费。

重点：补办卡片收费，只能收取卡片本身的成本价，不能漫天加价。一张普通IC卡的采购成本大多只有几块钱。如果物业补办一张卡收取50元、100元，远超卡片成本，就属于违规加价收费。

还有一种情况，部分物业设置电梯卡，不交物业费就直接停用电梯卡，限制业主乘坐电梯。这种做法也不合规。缴纳物业费和使用电梯属于两件事，物业不能采取限制出行的方式催缴物业费。业主如果对物业服务不满意，应当走协商、投诉渠道解决，物业无权限制业主正常使用小区公共设施。

三、第三笔：公摊水电费（重复收取）

公摊水电费，也是业主争议最多的项目之一。很多人疑惑，公摊水电费到底能不能收？这里要讲明白核心规则：物业费里面，已经包含小区公共区域的水电费用，也就是路灯、电梯运行、消防设施、景观用水用电等公共能耗。

现在很多城市实行物业费“一费制”，简单理解就是打包收费，物业费包含公共能耗，物业不能再单独列一项公摊水电费重复收费。

但各地政策不一样，部分老小区没有实行一费制，合同里面明确约定物业费不含公共能耗，那么可以按照实际产生费用，据实分摊，定期公示账单。

判断是否违规，记住两个关键点。

第一，查看物业服务合同。合同写清楚物业费包含公共水电，物业再单独收公摊水电费，属于重复收费。

第二，就算合同约定可以分摊公共能耗，物业必须每季度或者每半年公示水电总票据、分摊明细，不能固定一个金额，每年固定收取一笔公摊费。不公示票据、固定金额预收公摊水电费，属于违规。

很多小区的问题就是，物业每年固定收几百元公摊水电费，从来不出示水电缴费发票，公共区域用水用电明细从来不公示，业主不知道这笔钱到底花在哪里。这种情况，业主有权要求物业公示全部票据。

四、第四笔：交房时收取燃气开户费、有线电视初装费

早些年，不少小区交房的时候，物业会代收燃气开户费、有线电视初装费，一笔就要几千元。很多业主以为这是交房必须缴纳的费用，直接交钱。

按照政策规定，新建商品房的燃气管道预埋、有线电视线路铺设，配套建设成本，全部纳入房屋建设成本，包含在购房总价里面。开发商、物业，不能在交房环节，单独向业主再收取燃气开户费、有线电视初装费。

这里要区分新建商品房和老房子。2001年之后，国家就明确要求新建商品房配套基础设施费用计入房价。如果是新建商品房交房，物业或者开发商强制收取燃气开户费，属于违规收费，多地已经出现批量退费案例。

二手房、老旧小区改造，情况不一样。老旧小区当初建房没有配套燃气管道，后期加装燃气，燃气公司收取的开户安装费，由业主承担，这个不属于物业违规收费，要区分清楚，不要混淆。

还有宽带初装费，道理相同。小区预埋通信管线，属于配套建设内容，物业不能向业主收取管线接入费。业主选择哪家宽带运营商，由业主自愿和运营商签约，物业不能强制代收，也不能收取进场费。

五、第五笔：物业收取公共区域收益管理费以外的额外费用

小区电梯广告、单元门口广告、小区地面车位租金、快递柜进场费，这些都属于小区公共区域收益，产权归全体业主所有。这一点很多业主听过，但很多人不清楚配套收费规则。

物业可以受业主委托，代为管理这些公共区域，按照物业服务合同约定，收取少量管理服务费。但是，物业不能把全部公共收益直接归自己，更不能额外收取所谓公共场地占用费，单独向业主收钱。

很多小区的问题：公共区域产生的广告、车位租金，全部由物业收取，收益去向从不公示。甚至还有物业单独向业主收取小区地面停车管理费之外的场地费。地面车位土地所有权属于全体业主，收益归全体业主。

公共收益的使用，需要定期公示收支明细。收益可以用来抵扣全体业主的物业费、维修小区公共设施，或者存入住宅专项维修资金账户。如果物业长期不公示公共收益账目，业主可以联合要求查账，追回属于全体业主的收益。

六、容易混淆：这几笔钱，是可以正常交的，别搞错

看完上面5项不能强制收的费用，很多业主容易一刀切，觉得物业所有额外收费都不能交，这里把合规收费项目单独说明，避免误解。

1. 住宅专项维修资金：这笔钱是买房时交给住建部门监管，不是交给物业，用于房屋大型维修，是法定必须缴纳，不要和物业收费混淆。

2. 物业费：按照物业服务合同约定标准缴纳，享受对应的保洁安保等服务，是业主应当履行的义务。如果对物业服务不满意，不能直接拒交物业费，应当留存证据，通过投诉、协商方式维权。

3. 业主自愿选择的增值服务费：比如家政服务、上门维修，业主主动找物业提供服务，双方提前谈好价格，这类自愿服务收费合规。

4. 垃圾处理费：部分城市由环卫部门收取生活垃圾处理费，物业只是代收，并且出具正规票据，属于合规代收项目。

七、自查步骤，快速核对自家物业收费清单

业主可以按照这几步，逐条核对收费项目，判断有没有违规收费。

第一步：找出购房合同、物业服务协议。查看里面关于收费项目的约定，所有收费，优先以合同约定为准。

第二步：整理近2年所有缴费票据，看清楚每一笔收费项目名称。重点查找装修押金、门禁卡工本费、公摊水电费、燃气开户费、公共区域相关收费。

第三步：核对收费有没有强制性质。不交钱就限制收房、装修、使用电梯，大概率属于违规。

第四步：要求物业出示收费依据。让物业说明收费对应的政策文件，不能只凭物业口头说要收费。

八、遇到物业违规收费，完整维权流程，简单可操作

发现物业存在违规收费，不用直接和物业争吵，按照循序渐进的方式维权，成功率更高。

第一步，和物业客服或者物业负责人沟通，书面提出诉求。可以微信文字或者书面函件，写明收费项目，要求出示收费依据，申请退款，保存聊天记录、书面凭证。口头沟通容易没有证据，尽量留下文字记录。

第二步，向主管部门投诉。主要两个渠道：市场监督管理局，负责查处乱收费；住建局物业科，监管物业服务企业。可以拨打12345政务热线提交投诉，说明小区名称、收费项目、票据，工作人员会转派对应部门核查处理。提交投诉的时候，票据、聊天记录、收费通知，全部作为附件上传。

第三步，小区成立业主委员会。业主委员会可以代表全体业主，和物业重新谈判，要求公示公共收益，清理违规收费项目。没有业委会的小区，可以联合多名业主一起投诉，集体诉求更容易被重视。

第四步，法律途径。如果金额较大，主管部门协调之后，物业依然拒不退费，业主可以凭票据、证据，通过诉讼途径追回款项。

提醒：维权全程保留证据。收费收据、转账记录、物业通知、聊天记录、照片视频，全部妥善保存。没有证据，后续维权难度会大幅上升。

九、业主和物业双方都要守住边界

很多小区矛盾，根源在于双方权责不清。业主需要履行义务，按时缴纳合同内约定的物业费。不能因为物业存在某项违规收费，就直接拒交全部物业费。拒交物业费之后，物业有权起诉业主，业主大概率会败诉。

反过来，物业公司提供物业服务，不能利用掌握小区门禁、电梯、装修权限的优势，设置门槛强制收费。物业服务本质是商业服务，不是管理业主，没有权力随意增设收费项目。

现在各地都在持续开展物业领域专项整治，不断清理各类不合理收费。不少地区已经完成多批次退费案例。业主不用被动接受物业列出的所有收费项目，学会看懂收费项目，主动维护自身合法权益。但同时也要理性看待物业服务，客观区分合规收费和违规收费，不盲目抵触所有物业收费。

话题讨论

你所在小区物业有没有收取上面提到的这几项费用？有没有遇到物业乱收费的情况？你是怎么处理的？欢迎在评论区留言分享你的经历。关注账号，持续分享房产、物业相关实用知识。

免责声明：本文仅为政策科普，各地物业收费细则存在差异，收费合规判定以当地住建、市场监管部门官方规定为准，不构成法律维权承诺。

（全文约2980字）