丰台新盘“竞赛”，价格、环线、产品大混战！看清房源价值更重要

再聊一下嘉棠雅序，上周末开盘，400人参与选房，可谓是盛况空前。

我们也有粉丝选了房，也是考察了很久了，综合对比下来才下的手。

本来皆大欢喜的事，但是这几天和一些关注嘉棠雅序的粉丝聊下来，发现不少人在纠结，到底要不要买。

纠结的原因主要有两点，一是99平户型得房率相对较低，特别是109平的洋房得房率比，差距较大。两个户型得房率差了9个点。

这一点上我们也做过测算，99平户型得房率是79%，实得面积是78.27平。

109平户型得房率是87%，实得面积是94.84平，两个户型得房率差了8个点。

高层得房率比洋房低不是正常吗？但问题在价格上。虽然嘉棠雅序99平户型的确有房源在7万以下，但是7层以上的好楼层，单价也要7万了。

就按7万来算，总价700万，除以套内面积，套内单价是8.94万（仅为举例，不代表真实价格）。

109平单价目前报价区间是6.8-7.3万（低楼层+中楼层），就按7.3万来算，除以套内面积，套内单价是8.39万。

如此算下来高层的套内单价还要高于洋房的套内单价了。当然这个仅仅只是根据项目报价做的一个测算，不能算数。想要表达是，如果考虑到实际得房率，高层的单价至少与洋房比，没有便宜可占。

前面说了，高层比洋房得房率低正常，因为公摊更大，但是相应的价格也应该低一点，才符合其价值。

所以，目前嘉棠雅序反而是109平洋房选的更快一点，买房人也能算得清这个账。

第二个原因是周边的一些竞品项目，如西颂，最近推出了特价房，价格完全可以对标嘉棠雅序。

以西颂为例，虽然在四环外，但是周边环境更好，配套也成熟，项目产品力不弱于嘉棠雅序，会所、下沉式庭院、南向开放式阳台等都是优势。

西颂阳台及外立面实景实拍

因此价格拉到一个水平线的时候，也很具竞争力。面对这种情况，很多购房者一做比较，犹豫也很正常。

所以我之前一直在直播里说，如果考虑110平以及以上面积的，一定要与西颂作对比，价格优惠下来，可能会更具性价比。

当然今天不是要聊这两个项目的优劣，关于项目对比感兴趣的粉丝可以关注我的直播（抖音城市更新观察），更直观一些。

而是想聊聊，关于粉丝的纠结的问题，核心在于对一个楼盘的价值判断不清晰。

简单说就是，如果无法正确判断一个楼盘值多少钱，那么就会被价格牵着走。

一个楼盘，到底买贵了？买值了？还是买低了？很难说。

出现这种情况的原因是，楼市处在一个转型期，呈现出总体稳定、局部曲线较大、产品进化快、新房不断迭代等特点。

以前的判断标准失灵了，购房者心里没数。

不少购房者在关注得房率、会所、园林、装修等细节，以此来判断，也没错。但是很容易忽略一个楼盘的核心价值，即它提供了什么，解决了什么，和别的楼盘比，它的优势或者说差异在哪里。

这就不仅包含了产品的部分，而是包含了方方面面。我们账号提出的“5+1”模型如何判断你买的房值不值？牢记“5+1”要素！，是一个基础模型，各位可以用，就能较为全面客观的判断一个楼盘。

但是具体到交易，涉及的内容就更深更专业了，需要更加专业的模型和经验来帮你做决策。

这里还需要考虑到卖方（开发商、房东），卖方核心诉求都是希望能多卖一点、拿到溢价。

但买房不能只看表面报价，选楼盘、挑房源一定要先捋清楚两件事：这套房核心价值在哪，它真实合理的价位是多少。

千万别觉得开发商标价是固定不变的，谈新房得拿出跟二手房房东砍价的心态，多对比、多沟通，跨楼盘横向比价，才能不吃亏。

因此，购房者想要买到一套合适的、符合市场价值的的房源，通常需要三步：1 考察、选择、确定区域和房源；2 评估房源真实市场价值 3 以符合市场价值的价格拿到房源。

而这，恰恰就是我们能够为各位购房人做的：1 推荐合适的房源 2 为您评估房源真实市场价值 3 根据这个价值，如果开发商或房东报价高于这个价，我们去沟通、谈判、砍价，帮您拿到符合价值区间内的价格。

如果您需要这项服务，可以找到我们，详细沟通。