进入2026年的下半年，围绕房子该不该买的争论比以往任何时候都更激烈。有人守着几套挂了一年多都无人问津的老房，有人却在犹豫要不要趁着当下的低利率窗口出手一套自住房。

这些看似截然相反的选择背后，恰恰是李嘉诚早年提示的＂需求枯竭＂和曹德旺反复念叨的＂砖头水泥说＂两条判断的现实投影。距离2031年还有五年时间，今年按兵不动的人，五年之后到底会拍手庆幸，还是捶胸后悔？

旧言应验时，楼市冷热两重天

李嘉诚在房地产市场上的判断一向被视为风向标。2013年，他直言内地房产价格被过度炒作，投资价值大幅下降，随后开始集中抛售内地核心商业与住宅物业，上海东方汇经中心、广州西城都荟等优质资产相继转手。

2007年8月，他公开提示内地股市与楼市已经出现泡沫，提醒市场参与者保持理性。时隔不久，2008年全球金融危机爆发，内地楼市迎来深度调整，深圳等热点城市房价跌幅超30%。2015年6月，他专门点出三四线城市的潜在风险，直言这类城市房源供应体量过大。这些提前几年发出的信号，多数在后来的行情演进中被市场逐一验证。

福耀玻璃的曹德旺则用另一种更直白的方式表达过类似看法。他曾建议自家妹妹把房子卖掉，称大家买的上百万、几十万的房子就是一堆钢筋水泥。他还建议，拥有多套房产的家庭，赶紧把多余的房子卖掉，否则就会面临＂既卖不掉，也租不出去＂的困境。这些话语当年被不少人当成外行言论一笑而过，如今再翻出来看，倒是与市场走向靠得越来越近。

两位商界前辈的判断，虽然表达方式不同，内在逻辑却指向同一个方向：房子的金融属性和投资属性正在退潮，居住属性正在回归本位。这不是某一年某一月突然发生的转变，而是几年时间累积出来的趋势变化。

数据穿透处，投资逻辑正重塑

想弄清＂买不买房＂这道题的答案，绕不开2026年的真实数据。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年5月百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点，同比下跌7.99%。从涨跌城市数量来看，12个城市环比上涨，87个城市下跌，1个城市持平。这组数字背后藏着两层含义：一是下行的整体节奏没变，二是分化的裂缝越来越深。

分梯队来看，分化格局更明显。2026年5月一线、二线及三四线城市环比分别下跌0.15%、0.34%、0.38%，一线城市环比跌幅较上月收窄0.01个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.13%，深圳微跌0.04%。核心城市的核心地段，已经开始出现企稳迹象；而人口净流出的中小城市，继续处在漫长的筑底通道里。

成交端的表现同样耐人寻味。2026年4月，上海二手住宅成交2.5万套，同比增长24.6%，算上商办和车位达到28742套，同比大涨22.3%，创下近十年4月单月成交最高纪录；北京4月二手住宅网签17893套，同比增长15%，创近五年同期新高。

数据上确实有回暖，但仔细拆开来看，成交主力集中在100万至300万区间的低总价房源，也就是通常所说的＂老破小＂。真正意义上的置换链条并没有完全接续起来，改善型和高总价段依旧承压。

​供给侧的另一个信号也不容忽视。4月末全国商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%，这是市场等了四年多才等来的拐点，库存终于开始掉头向下。截至5月底，13城新房库存面积同比暴降15.3%，去化周期压到了14.9个月，比去年同期少了整整2.8个月。

库存压力有所缓和，但代价是＂以价换量＂仍在延续。开发商用送黄金、送装修、送车位、开高分销点位等方式变相降价，让新房价格与二手房挂牌价之间的落差进一步拉开。

政策端也在持续加码。首套房首付低至15%，主流商贷利率维持在2.95%至3.5%区间，处于近十年低位；卖房退税政策延续至2027年底，以旧换新全面推行，大幅降低置换成本。

3000亿元保障性住房再贷款、地方专项补助等配套资金陆续落地，为保障房建设与存量盘活提供了充足支撑。上海方面，春节后颁布新政，只要拥有一年社保，就可以在外环内买房，这一门槛的下调直接释放了一批此前被冻结的购房需求。

​上述数字拼在一起，画面就清晰了。楼市已经告别过去那种全国普涨、闭眼就赚的黄金岁月，转而进入分化明显、结构失衡、政策托底的新阶段。李嘉诚的＂需求枯竭＂论和曹德旺的＂多余房产尽早出手＂建议，在这些数据面前不再显得刺耳，反倒像是对当下现实的一次提前注脚。

五年之约至，买与不买各有解

​回到最开始那道题。2026年选择不买房，五年后会庆幸还是后悔？答案要看你是谁。

对于手里已经握着两套以上房产、还想着靠再买一套博个升值的投资客，现在按兵不动大概率是明智之举。曹德旺提醒过，拥有多套房产的家庭，赶紧把多余的房子卖掉，否则就会面临＂既卖不掉，也租不出去＂的困境。

市场分化的大背景下，非核心地段的房子流动性正在快速下降，挂牌半年无人问津的例子早已算不上新闻。五年之后回头看，此时如果盲目加杠杆再上一套非核心地段的房产，很可能连月供都覆盖不了租金收入。

​对于外地打拼多年、结婚落户有实际住房刚需的家庭，情况就是另一种逻辑。当前不搞大水漫灌，不刺激楼市暴涨，核心目标是稳房价、稳预期、保交楼，这意味着在近十年最低的贷款利率、最低的首付比例、最宽松的限购政策叠加下，自住需求的入场成本已经降到一个相对友好的位置。只要经济条件允许，选一套地段扎实、户型合理、物业过硬的住房自住，五年后大概率不会太后悔。

对于处在置换链条中间段的家庭，建议是别急着底部割肉。当下楼市处于缓慢筑底阶段，不会快速暴涨，但也不会持续大跌。很多人因为情绪焦虑，在低谷低价卖房，最终造成不可逆的亏损。核心城市的核心地段依然有支撑，盲目在低位抛售换成现金，五年后回望反而是最容易懊悔的操作。

​需要认清一点，五年后各类城市的走势不会同步。一线和强二线城市，依托人口流入、产业集聚、完善配套，韧性十足；而多数三四线小城，受制于人口外流、产业薄弱，二手房流通性不足，去化缓慢，房价难有起色，只能维持平稳横盘。同样是2026年不出手，持有城市不同、房型不同、地段不同，五年后结果的差异可能比想象中还要大。​

回到李嘉诚和曹德旺当年的判断，他们从未说过某一年具体涨跌多少，他们提示的是一个更长周期里的方向性变化：房子不再是靠杠杆和情绪就能兑现暴利的工具，而是回到居住这一最基础的属性上。卖给真正需要住的人，该认栽的认栽，该挣钱的挣钱，别跟趋势较劲。这句话，或许就是五年之约的最好注脚。

买房这件事，从来不存在放之四海皆准的标准答案。2026年不买，是庆幸还是后悔，最终取决于你是谁、房子在哪、拿它干什么用。把这三个问题想清楚了，再看两位商界前辈那些年说过的话，答案就已经在心里了。​

参考资料：

中指研究院：《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2026年5月）》，2026年6月发布。

​国家统计局：《2026年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年6月16日发布。​