不是迷信！一旦房地产救不起来，明年中国房价可能直面4大难题

有句老话叫"房子是用来住的"。可在过去二十多年里，很多中国家庭对房子的感情，远不止"住"这么简单。

不断拔地而起的住宅楼，是普通人能亲眼看到、亲手摸到的经济奇迹。今天这里一片农田，明年就是一排塔吊，后年万家灯火。

谁家要是早几年上了车，饭桌上说话都硬气几分。现在，这种感觉变了。今年9月底，多部门推出居民购房贷款贴息政策，10月1日起实施。

政策力度不算小，但不少人心里冒出的念头却是：这一轮要是还托不住，明年怎么办？这不是迷信，也不是唱衰。

把账摊开看，楼市接下来要面对的，是四道彼此缠绕的难题。

先说一个容易被忽略的数字。英国经济学家乔治·马格努斯曾提到，哈佛大学经济学家肯·罗格夫与同事此前撰写过一篇论文，估算房地产相关行业约占中国GDP的29%。这个口径很宽。

它不只算盖房子本身，还包括租赁、中介等住房服务，新房入住要买的冰箱洗衣机空调，以及建房用掉的钢材、水泥、玻璃等大宗商品。有人觉得29%偏高。

但就算是质疑者，给出的数字也在五分之一到22%、23%之间。换句话说，不管怎么算，房地产都是一根顶梁柱。

过去讲投资偏重、消费偏轻，这里的"投资"，排在第一位的就是住房建设，其次才是商业楼宇和基础设施。这就引出了第一道难题：顶梁柱要换，新柱子得先立起来。

房地产占比这么高，它往下走，不是某一个行业的事。钢厂、建材、家电、装修、物业、中介，一整条链条都会感到凉意。

2022年，房地产销售较上一年明显收缩，当年GDP增速最终落在3%。那一年，很多人第一次直观感受到，楼市一咳嗽，整个经济都会打喷嚏。

如今的方向很清楚，靠科技创新、先进制造、服务消费去接棒。但接力棒不是一下就能递过去的，中间有个空档期。楼市托得住，这个空档期就短一点；托不住，就得多熬一阵。

第二道难题，藏在"期房"两个字里。在中国，预售曾是买房的主流方式。数据显示，2021年超过九成的新房是预售出去的。房子还在图纸上，钱已经交了，房贷也开始还了。

这套模式在楼市上行期运转顺畅：开发商拿预售款去拿新地，新地再预售，越滚越大。可一旦资金链绷断，最先受伤的就是买房人。

有研究统计，2013年至2020年间，预售住房中只有约60%最终竣工。这个数字放在当时并没有引起太多注意，直到2022年夏天。

彭博社亚洲房地产记者陈露露曾报道，当时全国80多个城市的购房者因项目停工而宣布停止还贷，涉及项目超过300个。这一行动最早从"瓷都"景德镇的一个楼盘开始，随后迅速扩散。

陈露露特别强调，这和美国次贷危机完全不是一回事。美国那次，是借款人本身还不起钱；而这一次，问题不在购房者的财务压力，而在于他们一边还着月供，一边看着工地长草，却不知道开发商什么时候复工。

这件事的意义，远比数字本身更大。它动摇的是一种默认的信任：交了钱，房子就一定会有。

此后，"保交楼""保交房"成为楼市工作的重中之重，银行被要求向符合条件的项目提供配套融资，现房销售也在各地逐步推开。方向是对的。

但信任这种东西，碎起来快，补起来慢。只要还有人对期房心存疑虑，新房市场就很难真正热起来。这是明年绕不开的一道坎。

第三道难题，是风险的"传染性"。马格努斯曾指出，房地产行业的深度调整从2021年就开始了。

当时部分开发商的高收益美元债，隐含利率一度高达35%到45%。这样的价格，本质上说明市场已经不指望拿回本金了。

外币债违约一度接连出现，外国投资者重返这一市场，需要很长时间。但他认为，更值得关注的是国内。

单独拿出来看，受影响的项目数量、涉及的房贷规模、关联的银行，似乎都在可控范围内。真正的麻烦，是蔓延。

一个项目停工，周边项目的买家开始犹豫；买家犹豫，开发商回款更难；回款更难，更多项目停工。这个循环一旦转起来，就很难靠单一政策刹住。

所以今天的政策逻辑，越来越强调"稳预期"。贴息也好，降首付也好，本质上都是在给这个循环踩刹车，让观望的人重新愿意出手。

能不能踩住，明年见分晓。---第四道难题，最贴近每个人，那就是家庭的资产负债表。

有一个流传很广的说法：中国家庭约70%的财富配置在房地产上。这意味着，房价不只是一个市场指标，它是很多家庭的"心理账户"。

马格努斯曾分析，过去也有过不少关于"鬼城"、空置房的担忧，从2011年前后就有人在喊泡沫。但那时的问题主要集中在三四线城市，大城市和二线城市并没有出现过大的风波，很多所谓空置房，其实是早已卖出、只是没人住的房子。

后来情况的不同之处，在于牵涉到了房贷。2022年年中，个人住房贷款余额约38万亿至39万亿元，居民总债务约60万亿至70万亿元。

当一项资产同时是绝大多数中产家庭最大的财富和最大的负债，人们对它的任何担忧，都会直接改变行为。最典型的表现，就是提前还贷、减少消费、多存钱。

陈露露在采访中的观察很有意思。她发现，很多购房者一直默认生活总在往上走，明天一定比昨天好。

尤其是80后、90后，成长过程中几乎没有经历过完整的经济周期。这一代人刚步入30岁，正是买房的年纪，迎头撞上了楼市调整。这种冲击，不只体现在账面上，更体现在对未来的判断上。

四道难题摆在一起，会发现它们其实是一根链条。

顶梁柱换得慢，就业和收入预期就弱；期房信任修复慢，新房成交就冷；风险没刹住，开发商和地方都喘不过气；家庭不敢花钱，消费就提不起来，又反过来拖累整体经济。哪一环松动，都会牵动其他几环。

但也没必要把话说死。这几年，楼市已经在悄悄换"底层代码"。

高周转的玩法退场了，现房销售在推，城中村改造和老旧小区更新在推，住房从投资品回归居住属性的方向越来越明确。

一线城市的价格已经出现企稳迹象，政策工具箱也远没有见底。

真正要接受的，或许是一个新常态：房子很难再像过去那样"闭眼买都能赚"，但买了房却交不了房、一觉醒来资产蒸发的极端情况，也正在被一点点堵上。对普通人来说，与其天天猜房价，不如把自己的账算清楚。

收入稳不稳，月供扛不扛得住，开发商靠不靠谱，房子是自己住还是想赚差价。想明白这几件事，楼市怎么走，都乱不了自己的阵脚。

不迷信刺激，也不恐慌调整。这大概是这一轮楼市给所有人上的最实在的一课。