从"带资进场"到"排队撤场"，业委会该醒醒了

最近合肥的物业圈，说风声鹤唳有点夸张，但确实不太平静。北辰天都亏了三百四十多万撤了，天下锦城五年换三家物业，万科物业连退两个小区，瀚海星座物业公司因消防问题无法解决选择撤出，繁华世家服务了二十二年的长城物业也要走……名单拉出来一长串，看得人心里不是滋味。

昨天写了篇《当初挤破头"带资进场"，如今排着队"撤场跑路"…》，同行反响还挺大的。今天换个角度，想跟各个小区的业主委员会聊几句。说的都是个人见解，对不对的，大家多担待吧。

我做物业这行有些年头了，见过太多小区从"蜜月期"到"撕破脸"的全过程。说实话，很多矛盾真不是某一方的问题，而是双方角色定位没摆正，该搭把手的时候没人伸手，最后小事拖大、大事拖炸。

一、招标别再把"带资垫资"当硬门槛了

先说第一个事，也是最源头的问题，招标条件。

我发现现在不少小区招物业，特别喜欢提"带资进场""先服务后收费"这些条件，好像谁垫的钱多谁就有诚意。业委会的初衷我能理解，怕物业公司进来就躺平，拿一笔保证金压着心里踏实。

但说实话，这招真的好使吗？

笔者觉得恰恰相反。你把垫资门槛设得越高，正经想做事的物业公司越不敢来。人家一算账，进来先掏几十万甚至上百万垫底，后面收缴率还没个准数，风险太大了。反而是那些报价虚高、打算进来捞一笔就走的公司，什么条件都敢答应，反正先中标再说，大不了干个一年半载撤场，亏的钱从哪里抠不回来？

这就形成了一个很讽刺的局面：你想用高门槛筛选优质物业，最后筛进来的反而是最敢赌的（当然这里说的不是所有带资进场的物业公司都在赌，不要曲解）。

真正靠谱的招标条件是什么？我觉得很简单，就看三件事：服务标准写得清不清楚、收费价格合不合理、考核机制明不明确。把这些白纸黑字写进合同里，比让人家掏几百万押金管用多了。

双向奔赴的前提，是双方都站在务实的角度谈合作。你一上来就把对方当"潜在坏人"防着，人家进来了也不可能真心实意给你干活。

二、遗留问题，别全推给新物业扛

再说说进场之后的事。

很多物业公司刚进场，就被一堆遗留问题砸懵了：消防设施年久失修过不了检、前物业收的物业费停车费不退、开发商留下的质量问题一大堆……这些事，哪一件拎出来都够物业喝一壶的。

这时候我最怕听到业委会说一句话："这是你们物业的事，我们不管。"

讲真的，这话挺扎心的。

消防遗留问题，很多是十几年前的历史欠账，不是新物业进场几个月就能解决的；前物业退费的事，人家都撤场了，新物业上哪儿要去？开发商的问题就更不用说了，物业又不是执法部门，能有多大的约束力？

我不是说物业不该管这些事，而是这些问题的解决，光靠物业一家真的推不动。业委会作为业主的代表组织，手里有公章、有公信力、有对接街道社区的渠道，很多事情你们出面协调，比物业跑十趟都管用。

比如消防整改，业委会牵头申请维修资金，物业负责具体执行，这事不就顺了？比如前物业退费，业委会出面向街道和住建部门反映，走正规渠道维权，不比物业自己扯皮强？

遇到问题不可怕，可怕的是互相推诿。物业不退缩，业委会也别甩手，大家坐下来一条一条捋，能解决的解决，暂时解决不了的定个时间表。小区是全体业主的，物业是来服务的，但不是来背所有锅的。

三、物业费收缴难的时候，发个倡议书不难吧

第三个事，也是最现实的问题，物业费收缴。

现在合肥的小区，收缴率能上百分之八十的都算不错了，很多老小区也就百分之五六十。物业公司天天开门七件事，人工、耗材、维保、税费，哪一样不用钱？钱收不上来，服务质量必然打折扣，然后更多业主拒交，最后就是恶性循环。

这时候我特别想问问业委会的朋友们：物业公司催费难的时候，你们能不能帮忙发个倡议书？

不用你们上门催，不用你们跑腿，就是以业委会的名义，在业主群里、公告栏里发一封倡议书，跟大家讲清楚按时交物业费的重要性，告诉大家"巧妇难为无米之炊"，物业费是小区正常运转的源头活水。

这件事很难吗？我看不难。

合肥就有做得好的例子。华地紫悦府的业委会发过倡议书，书香花园、润地星城的业委会也都发过。人家发了之后效果怎么样不敢说有多神，但至少传递了一个态度：业委会和物业不是对立的，大家是一条船上的。

很多业主其实就是观望心态，一看业委会都站出来说话了，觉得这事靠谱，也就交了。反过来说，如果业委会从头到尾不吭声，甚至还跟着起哄"物业服务差就不该交费"，那收缴率只会越来越低，最后倒霉的还是全体业主。

我觉得吧，业委会发倡议书，不是在帮物业，是在帮你们自己的小区。小区运转正常了，物业能维持服务了，最终受益的是住在里面的每一户人家。

四、有误会的时候，麻烦出来说句公道话

最后说一个很多业委会容易忽略的事，舆论引导。

现在每个小区都有业主群，消息传得特别快。有时候物业一个正常操作，被人断章取义发群里，立马就能炸锅。还有些别有用心的人，专门在群里带节奏，什么"物业又在搞钱""业委会和物业穿一条裤子"，话怎么难听怎么说。

这种时候，如果业委会不及时发声澄清，谣言就会越传越真，最后小事变大事，本来很好解决的问题，闹到不可收拾。

我见过太多这样的例子了。就说电梯维保吧，物业按规定停梯检修，有人拍个小视频发到业主群里说"电梯怎么又坏了，物业也不管"，然后一群人跟着骂。如果业委会这时候能站出来说一句"这是例行维保，下午就恢复"，事情不就过去了？

当然不是说业委会要帮物业说话，而是站在中立客观的角度，把事实讲清楚。业主有疑问的，帮忙解释解释；物业做得不对的，该批评批评。居中协调这个角色，业委会不做，谁来做？

小区最怕的不是有矛盾，是矛盾没人管，任由它在业主群里发酵。情绪这个东西，一旦被煽动起来，再想压下去就难了。到最后物业干不下去撤场了，烂摊子还不是得业委会和全体业主收拾？

写在最后

说了这么多，可能有人会觉得你是干物业的，你当然站在物业的立场说话。其实真不是，我只是觉得，现在合肥物业撤场潮这个事，值得我们所有人反思。

物业公司当然有自己的问题，服务不到位、管理不规范、信息不透明，这些该骂就得骂。但反过来讲，业委会的角色也很关键。你们是连接物业和业主的桥梁，桥搭好了，两边都顺畅；桥断了，谁都过不去。

我一直觉得，好的小区一定是物业和业主的双向奔赴，而业委会就是那个牵线的人。招标的时候务实一点，遇到问题的时候搭把手，收缴困难的时候说句话，有误会的时候居中协调一下，这几件事说难不难，但做到了，小区的氛围绝对不一样。

撤场潮不是某一方的失败，是整个社区治理模式的警钟。希望合肥的小区，能少一些"分手"，多一些"共赢"。毕竟，房子是用来住的，谁也不想天天在小区里闹心。

个人浅见，说的不对的地方，欢迎大家留言讨论。