3亿婴儿潮集体退休抛房！房价最大的危机终于出现：没有人接盘了

七月初刚过完头两个星期，人社部牵头的56号令正式在全国铺开，超龄劳动者的权益第一次被写进国家规章。这条消息表面看是照顾"银发打工人"，往深里琢磨却透着另一层意思——一大批退了休的老人不肯歇着，还得回劳动力市场里再挣一份工钱。

与此同时，他们名下那套住了半辈子的商品房，正被一批批挂上中介的橱窗。3亿婴儿潮一代一边找活干，一边卖房子，两条线并进，把房价最底层的接盘逻辑撕开了一道大口子。

官方最新数据显示，2026年5月全国百城二手住宅平均价格为12692元/平方米，环比下跌0.32%，同比跌幅达到7.99%。

2025年底全国60岁以上人口3.23亿，其中接近1.5亿是生活在城市、名下至少握着一套商品房的老人。1.5亿人里哪怕只有十分之一动了卖房的心思，就是1500万套潜在供给，而2025年全国二手房全年成交才430万套。

1962年到1975年出生的近3亿婴儿潮一代，眼下正齐刷刷踩到退休线上，节奏之密集史无前例。而2025年全国出生人口只有792万，20到34岁青壮年将从2020年的3.1亿掉到2030年的2.3亿，十年少了整整8000万接盘人。

房价最大的危机从来不是政策拧紧或松开哪根螺丝，而是一代人正在老去、下一代人正在变少。

中介橱窗上那一排排"业主退休诚售"的A4纸，就是这场危机最直白的公告。有意思的是，这场"婴儿潮退场、接盘者短缺"的剧本，并非中国独有。

同样是婴儿潮、同样是巨量房产存量，大洋彼岸的美国正在上演另一个版本的故事，只是主角换了、走向也拐向了另一个方向——中国是房子卖不掉，美国却是年轻人买不起。

之前就不少关注海外楼市的人都在聊美国房市的乱象。 首次购房者的处境，简直比登天还难——同时面临历史高位的房贷利率、暴涨的房价，加上极低的库存，几乎凑不齐买房的门槛。

很多人以为等婴儿潮一代去世后，会有大量房屋流入市场，到时候就能轻松买房，但事实真的如此吗？很多现有房主根本不想卖房，因为大部分美国人都锁定了疫情期间的超低房贷利率。

如果他们卖了旧房换新房，新的房贷利率可能是原来的三倍，同样价值的房子，月供直接翻倍。根据"美国房产经纪人协会"的数据，87%的新房购买都需要房贷，首次购房者的平均首付仅7%。

这就意味着，能躲开高房贷利率，对普通人来说太重要了。据《华尔街日报》报道，哪怕房主搬家到别的州，他们也会保留原来的房子用来出租，再租别的地方住。

一边收着新地方的租金差，一边死守着低利率的旧房贷，这种"两头占"的操作把整个二手市场彻底冻住了。现在市场上的买卖双方都在等利率下降，租房的人还要和那些有房但不愿卖房的房主抢房源，完全处于下风。

很多人觉得，等老年人去世后，他们的房子会流入市场，年轻人就能低价买房。但实际情况根本不是这样。

很多老年人卖房不是因为去世，而是为了支付养老院的费用。根据借贷树的数据，80%的美国人年龄超过65岁，拥有自己的房子，其中仅19%还有房贷未还清。

也就是说，绝大多数老年人手里握着的是没有贷款包袱的净资产，本该是留给子女的最大一笔财富，结果却被养老账单一点点吞掉。

私募的算盘打得很清楚——老人越活越久，账单就越滚越大，最后大概率要靠卖房还账。大部分美国人的年收入都不到10.8万美元，根本付不起养老院的费用，只能靠社保收入和家人帮忙。

2020年的一项研究显示，超过10%的美国成年人要照顾家中老人，很多成年子女为此不得不放弃工作，收入直接断崖。要是你指望靠继承父母的房子买房，这笔钱很可能先被私募机构吞掉，根本轮不到你。

等尘埃落定，房产证也许还在家族手里，但房子背后的现金流早就流向了华尔街的账户。

很多银行和政府推出了低首付房贷产品，比如联邦住房管理局的贷款，首次购房者只需要付3%的首付，还有平台推出1%首付的贷款。很多年轻人觉得这是救命稻草，但实际上这些产品反而会推高低价房的价格。

虽然这些产品号称面向首次购房者，但它们只会让刚需住房的价格被炒到普通人买不起的程度。

本来买房的门槛是首付，现在首付降了，但总房价涨了，月供反而更高，普通购房者还是扛不住。真正赚钱的，还是那些早年低价买房、现在高价卖给年轻人的房主。

政策一边喊着帮年轻人上车，一边却给存量房主送去了新的抬价筹码，年轻人手里那点首付补贴，转个弯就流进了老一代的口袋。四、普通人买房的希望在哪？

现在美国的房产市场，已经逐渐被少数人掌控。婴儿潮一代去世后，他们的房子大多会传给已经富裕的子女，或者被机构投资者收购，普通年轻人很难分到一杯羹。

很多年轻人本来想早点买房，但现在只能一边还助学贷款，一边攒首付，等到终于能买房的时候，房价已经涨得离谱。这不是个别年轻人运气差，而是整个系统性的资源再分配已经把普通人挤到了边缘。

不管市场有多难，还是有很多年轻人不想放弃买房的念头，但一定要小心那些看似划算的金融产品，别掉进更高的月供陷阱里。

回过头来看，中美两国的房市走向虽然路径不同——一个是"卖不掉"，一个是"买不起"——但最终指向的都是同一个残酷现实：房子从来不只是钢筋水泥，它承载的是一代人的财富，也是下一代人的枷锁。

婴儿潮一代无论是集体抛售还是死守不放，最后都会把账单转嫁到年轻人身上，只不过一边是砸在头上的存量供给，一边是够不着的高价门槛。属于普通人的窗口，正在两条时间线上同时关闭。

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