文｜祝小同

2026年2月25日，春节开工次日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合出台楼市新政“沪七条”，自2月26日正式施行。这是继2025年“8·25”政策后上海再度加码楼市纾困，也是北京2024年12月优化购房政策以来，一线城市又一次标志性的政策发力。与以往政策相比，“沪七条”以“精准滴灌”为核心，围绕限购、公积金、房产税三大维度打出组合拳，每一项举措都直击市场堵点，既瞄准非户籍群体的刚需潜力，也兼顾本地居民的改善需求，其背后的政策逻辑与实施细节，值得深入拆解分析。

一、限购政策：梯度松绑非户籍，精准挖掘外环内需求增量

“沪七条”最核心的突破的是限购政策的优化，且全程聚焦非户籍群体，形成“梯度放宽、分区施策”的清晰格局，彻底改变了此前“重外环外、轻外环内”的松绑逻辑，精准对接上海庞大的非户籍购房需求。具体来看，此次限购调整包含三项核心举措，层层递进释放需求：

其一，缩短外环内购房社保/个税年限，降低入门门槛。新政明确，非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，所需连续缴纳的社保或个税年限，由原来的“满3年”降至“满1年”。这一调整大幅降低了新市民的入市门槛——以上海2024年983.49万非户籍常住人口（占全市常住人口40%）为基数，大量在沪稳定就业1年以上、此前因社保年限不足无法购房的群体，将正式获得外环内购房资格。结合上海外环内核心区位的教育、医疗等配套优势，这一举措将有效激活刚需群体的入市意愿，尤其针对外派上海人员、基础公共服务人员等此前被排除在购房市场外的群体，实现需求扩容。

其二，支持外环内增购，撬动改善型置换需求。对于社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭或单身人士，在执行现有限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。这意味着，此类群体在外环内最多可拥有2套住房，外环外则不限套数。这一政策并非盲目松绑，而是精准对接非户籍群体中的“刚改”需求——这类群体往往已在上海工作多年，有一定财富积累，此前受限于限购无法升级住房，此次增购政策将推动其“卖旧买新”“卖小买大”，进而带动二手房流通和新房交易，打通置换链条。

其三，放宽居住证购房条件，覆盖更多潜在需求。新政明确，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍家庭或单身人士，可在全市范围内限购1套住房，无需提供社保或个税证明。这一举措进一步扩大了政策覆盖范围，针对长期在沪居住、稳定生活但社保缴纳不连续的群体（如自由职业者、创业人员），破解其“有居住需求、无购房资格”的困境，进一步挖掘非户籍群体的需求潜力。

从政策逻辑来看，此次限购调整的核心的是“激活外环内二手房市场”。结合市场数据，2025年上海二手住宅成交22.7万套，其中300万元以内房源占比63.9%，近半为200万元以下房源，主要集中在外环外；而外环内挂牌的二手房源中，300万以上房源占比达42%，形成“外环外刚需过剩、外环内改善供给闲置”的供需错位。此次限购松绑聚焦外环内，正是要通过非户籍需求的介入，消化外环内改善型二手房库存，带动“卖旧买新”的循环——非户籍群体购入外环内二手房，原业主获得资金后，可置换更高端的新房或大户型住房，进而激活整个市场的流动性。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，激活非沪籍人群购房，有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大畅通市场循环。

二、公积金政策：提额+优化，全方位降低购房成本

“沪七条”在公积金政策上的优化力度空前，以“提额度、宽认定、扩范围”为核心，形成“降成本、提信心”的组合效应，精准匹配刚需和改善群体的购房资金需求，尤其是针对300万元以下的刚需房源，实现公积金贷款的全覆盖，进一步降低置业门槛。具体政策细节及分析如下：

第一，大幅提高贷款最高额度，刷新全国一线城市公积金贷款上限。新政将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度，从原来的160万元提高至240万元，提升幅度达50%；叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高35%上浮政策，公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，创下全国城市公积金贷款额度新高。结合市场数据，2025年上海300万元以下二手住房交易占比达63.9%，外环外还有近10%的新房交易总价在300万元以下，这意味着绝大多数刚需群体可仅凭公积金贷款完成购房，无需动用商业贷款，大幅降低了月供压力和购房总成本。以上海公积金贷款年利率3.1%计算，一套300万元的住房，使用公积金全额贷款，30年等额本息月供仅12831元，相比商业贷款（年利率4.0%），每月可节省近1500元，全年减负近1.8万元。

第二，优化贷款套数认定，落实“认房不认贷”，激活置换需求。新政明确，对于已使用过公积金贷款的缴存人家庭，只要在上海无住房或仅有1套住房，且当前公积金贷款已结清，再次购房时可申请公积金贷款。这一调整打破了此前“认贷又认房”的限制，让更多置换家庭能够享受公积金贷款的低利率优惠，尤其是对于“卖一买一”的改善群体，大幅降低了置换的资金压力。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一举措使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

第三，扩大多子女家庭支持范围，贴合人口政策导向。新政将多子女家庭公积金贷款额度上浮20%的优惠政策，从原来仅支持首套住房，拓展至支持第二套住房。这意味着，多子女家庭购买二套住房时，最高贷款额度可在240万元的基础上上浮20%，达到288万元，若叠加绿色建筑上浮政策，最高可贷324万元。这一调整精准匹配了多子女家庭的居住升级需求，既贴合国家鼓励生育的战略导向，也进一步挖掘了改善型需求潜力，实现楼市政策与人口政策的协同。

从政策效果来看，公积金政策的优化形成了“降门槛、降成本、提预期”的三重效应。一方面，额度提升直接降低了首付压力，让更多刚需群体能够凑齐首付、入市购房；另一方面，低利率优势降低了月供负担，提升了购房群体的还款能力；此外，政策的精准发力也传递出政府支持合理住房需求的明确信号，有助于修复市场信心，带动购房需求的稳步释放。上海大学经济学院教授聂永有指出，提高公积金贷款额度能让购房者享受更低的贷款利率，明显降低首付款压力，而公积金贷款条件的进一步放宽，将促进改善型住房需求的释放。

三、房产税政策：精准优化，消除改善置换的制度障碍

“沪七条”对个人住房房产税的优化，走的是“人性化调整、精准减负”的路线，重点解决了沪籍居民子女成年后置换住房的税负难题，进一步释放改善型需求，体现了政策的精细化导向。具体来看，新政明确：自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

这一政策针对性解决了此前的市场痛点——在此前的政策框架下，不少沪籍子女未成年时，已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，成年后新购属于自己家庭唯一住房时，因名下已有共同产权住房，仍需缴纳房产税，这无疑增加了子女分户购房、改善居住条件的成本，抑制了部分改善需求的释放。此次新政明确，只要新购住房属于成年子女家庭唯一住房（除未成年时共同拥有的住房外），即可暂免征收房产税，同时允许符合条件的家庭向税务机关重新办理纳税信息申报，退还2026年1月1日以后多缴纳的税款，切实为改善群体减负。

值得注意的是，这一调整是上海房产税政策的持续优化——2025年9月，上海已针对非沪籍家庭优化房产税政策，给予人均60平方米的免税面积扣除，此次则聚焦沪籍居民子女的改善需求，实现了对不同群体的精准覆盖。中指研究院政策研究总监陈文静表示，这体现出房产税政策的调整更加精细化，精准适配支持购房需求，有助于消除合理改善需求的制度障碍。

四、新政核心逻辑与全国启示：激活非户籍需求，打通循环是关键

综合来看，上海“沪七条”并非简单的政策松绑，而是一套“精准定位、系统发力”的组合拳，其核心逻辑是：以非户籍群体为突破口，通过限购松绑激活外环内二手房需求，通过公积金提额降低购房成本，通过房产税优化释放改善需求，最终打通“刚需入市→二手房流通→改善置换→新房成交”的良性循环，实现楼市的平稳健康发展。

从上海本地市场来看，这一逻辑精准贴合当前的市场困境：2025年上海新房供应525万平方米、成交555万平方米，同比分别减少29.2%、20.9%，核心原因就是二手房“刚需化”趋势加快，300万元以下房源占比飙升，而新房则呈现改善化、豪宅化趋势，套均总价突破1000万元，导致刚需二手房与改善新房之间的置换链条断裂。“沪七条”的各项举措，正是要破解这一堵点——非户籍群体购入外环内二手房，消化改善型二手房库存；原业主获得资金后，置换内环内新房或大户型改善房，带动新房成交；公积金和房产税政策则为这一循环提供资金支持和成本减免，形成闭环。

从全国视角来看，上海“沪七条”具有强烈的信号意义和借鉴价值。当前全国外来人口超2.4亿，占城镇常住人口近30%，京沪接近40%，珠三角近50%，这部分人群是未来住房需求的主力军。而多数一二线热点城市都面临与上海相似的困境：二手房交易“刚需化”明显，新房改善化趋势突出，置换链条不畅，导致政策效应短期化、新房交易下行。上海的实践给出了明确启示：楼市稳不稳，关键看需求能不能真正转化，而激活非户籍群体的潜在需求，正是打通市场循环的核心抓手。

当然，“沪七条”的最终效果仍需时间检验，其落地效果将受到非户籍购买力、市场预期、政策博弈等多重因素影响。但可以确定的是，新政所传递的“支持合理住房需求、精准激活市场循环”的导向，将成为未来一线城市楼市政策的重要方向。正如上海链家研究院负责人李根所言，本次“沪七条”是精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅优化政策，既有效修复市场预期、加速二手房与新房联动循环，又坚守“房住不炒”底线，引导需求合理释放。

未来，各地若要实现楼市稳定，需借鉴上海的精准施策思路，将政策纾困与供给改革结合起来，把限购优化、公积金普惠化等需求端政策，与住房保障、公共配套、就业优先等供给端改革结合起来，坚持短期稳市场、长期育动力，因城施策、因区施策，才能把庞大的潜在需求转化为可持续的真实购买力，构建起楼市稳定的长效机制。而上海“沪七条”，正是这一思路的生动实践。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）