“车位泡沫”彻底破了？越来越多的地下停车位没人买了，原因有四

夜幕降临，城市的灯火一盏盏点亮。

小区门口的回家车流缓缓往里挪，可让人意外的是，那条通往地下车库的坡道，竟然空空荡荡。走进去一瞧，更让人摸不着头脑——大片大片的车位都拉着警戒线，地锁油亮亮的，落满了灰。

柱子上还贴着开发商打折出售车位的红色海报，时间一长，海报边角都卷了起来，像是没人愿意理会的旧广告。几年前可不是这光景。

那会儿买房先抢车位，晚一步就只能眼睁睁看别人挑走。如今风向掉了个个儿，曾经被业主追着喊＂加价也要买＂的香饽饽，怎么就成了开发商求着卖、业主转身就走的＂砖头＂？

这事儿背后，藏着楼市里很值得说道说道的门道。车位这玩意儿，说白了就是供需关系撑起来的＂身价＂。

早些年城市里私家车开始爆发式增长，老小区压根没料到这阵势，车位少得可怜，于是新建小区的车位一上市，自然抢得头破血流。可现在不一样了。

一边是开发商按规划硬生生造出一堆车位，一边是买车的人开始算细账，市场里那点＂稀缺感＂早就被稀释干净。更要命的是，地下车位的产权问题一直是一笔糊涂账。

很多人花了十几万买回来的，根本不是自己想象中的＂资产＂，而是一张随时可能让人头疼的＂使用凭证＂。这就引出了车位遇冷的第一个关键原因：供需关系彻底翻盘了。

车位多到什么程度？看看新建小区就知道了。

商品房车位配比并没有一个全国统一的强制国标，主要以地方规划标准为准[1]，但各地标准近些年都在不断往上提，而且强制要求配建充电车位。以前老旧小区那种＂十户人家分六个车位＂的窘境，在新盘里几乎绝迹。

一线城市核心区的新盘，户均一个车位都属于起步线，远郊和县城甚至超过户均一个半。这是什么概念？

相当于一家如果只有一辆车，多出来的那些车位就只能干瞪眼。开发商造的时候按上限造，可买家手里就一辆车，再咋折腾也填不满。

更何况，现在年轻人买车的节奏也变了。共享出行、网约车、地铁通勤把不少人对＂必须有自己车＂的执念给打散了，车位需求增速跟着放缓。

车位这东西一旦从＂少数人抢＂变成＂多数人挑＂，原来的溢价神话立马就垮了。这跟早些年大家排队买楼花、现在售楼处冷清是一个道理——稀缺没了，价格也就撑不住了。

说完了量的问题，接着就是钱的问题。老百姓现在算账越来越精，谁的钱也不是大风刮来的。

车位买和租到底哪个划算，但凡拿出计算器按几下，答案就一目了然。笔者梳理了一下公开报道里的真实价格。

广州番禺祈福新村等小区曾出现晚归找不到车位、转一小时停不下的情况，部分小区开发商公示将售卖小区所有车位，一个车位售价高达30余万元[2]。而一线城市某些小区的月租金，多的也就千把块。

这账一算就清楚了。如果按30万买一个车位算，把这笔钱拿去理财、还房贷、或者干脆租车位用上几十年，怎么算都比一次性砸进去舒服。

而且租车位还有个最大的好处——灵活。今年换了工作要搬家？车位说退就退。

明年家里添了第二辆车？租大一点的也方便。买的车位呢？

转手卖出去那叫一个难。界面新闻报道过一个细节，广州某本地房企的营销人士表示，开发商并不乐于多配建车位，而且更倾向于出售，因为出租成本回收周期太长，且不稳定[2]。

看出来没？开发商心里门儿清：卖一个车位等于一次性回笼几十万，租出去得收好几十年。

可这种＂急着卖＂的心态，反过来也让消费者更警觉——越急着卖，越让人觉得这东西不值。再加上车位每个月的物业费、维护费、修缮费一样不少，买回来之后还得当成＂半个房子＂养着。

漏水了得操心，墙皮掉了得管，反观租车位的，出了问题打个电话给物业就完事儿。精打细算的消费者，自然就用脚投票了。

如果说前两条还只是＂性价比不划算＂，那第三个原因可就直接戳到法律红线上去了——产权陷阱。很多人压根没意识到，自己花十几万买的车位，可能根本就不是法律意义上能＂买卖＂的东西。

按照法律规定，地下车位主要分几种。产权车位主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权，开发商可以委托物业公司租售车位[3]。

公摊车位是指车位面积已经列入公摊面积的车位，根据《中华人民共和国民法典》的规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有[3]。剩下的就是争议最大的人防车位。

人防车位是个什么东西？说白了，就是开发商按规定建的人防工程，平时拿来当车位用。

人防车位是开发商根据《人民防空法》规定，建设地下人防工程，然后将之改造作停车使用的车位[4]。最高人民法院对这事儿是有明确说法的。

最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要《人防车位的归属与利用》中载明，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有[4]。也就是说，人防车位的产权根本不在开发商手里，更不可能＂卖＂给业主。

《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定国防资产属于国家所有，《中华人民共和国人民防空法》第二条规定人民防空是国防的组成部分，根据上述法律规定，小区防空地下室包括人防车位的产权应当属于国家，因此，人防车位不得买卖[4]。

那市面上那些＂人防车位买卖合同＂是怎么回事呢？央广网就报道过一个真实案例。

业主吴先生介绍，2022年7月份左右，他和妻子经过挑选，最终选择鑫源公司开发的鑫都汇小区一套房子和一个车位，购买半年后，他发现车位被喷上＂人防＂二字[5]。

与正常车位相比，价格相同，但人防车位不仅没有产权、无法买卖，而且购买期限只有20年[5]。这种事儿在法院里也不是没打过官司。

芜湖市国防动员办公室公开的一个案例里，一审法院裁判认为，本案中涉案车位已被证实为人防车位，由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同[6]。法院判得清清楚楚：合同无效，钱要退回去。

这事儿一传开，购房者心里头那叫一个咯噔。十几万买回来一张＂租约＂，租期还不能超过法律红线。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效[4]。更让人警觉的是，乐山有小区还闹过＂只售不租＂的纠纷。

乐山＂18℃森林＂小区业主在网上发帖反映，开发商将卖不出去的车位和人防车位均安装了地锁，以＂只出售位，不提供租赁和临时停车＂的方式，倒逼业主购买高价车位，未买车位的业主不能进入地下车库停车[7]。业主的反应也很直接。

该发帖网友引用《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定＂建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要＂，认为开发商侵犯业主权利[7]。这种你来我往的拉锯，让购房者对＂买车位＂这件事的信任彻底崩了。

花钱买一个不知道哪天会被收回去、还可能合同无效的东西，谁愿意干？第四个原因，则是车位本身的＂硬件＂也跟不上了。

这话听起来有点奇怪——车位不就是块水泥地吗，还能有什么硬件问题？真有，而且还不小。最近人民日报关注了一个事儿：车大位小。

新华日报和新浪科技都做过报道。国内车位设计依旧沿用2015年制定的标准，加上不少老旧小区、商业停车场刻意缩减车位面积，＂车大位小＂的问题变得越来越突出[8]。

这个问题有多严重？该问题不仅让车主停车、上下车十分不便，还容易引发车辆剐蹭，同时也会影响车场正常通行，甚至给应急救援带来阻碍[8]。

为啥车位越来越＂挤＂？车型更新换代与车位标准滞后，是问题出现的主要原因。

早年家用车宽度大多在1.7米左右，而当下主流大型车辆宽度接近2米，现行垂直停车位标准为2.4米×5.1米，且仅为推荐标准[8]。问题不只是标准滞后。

部分开发商为追求利益压缩车位空间，再加上规划验收环节监管不严，大量不合规车位投入使用，由此引发的纠纷也不断增加[8]。这就让购房者更犹豫了——花十几万买一个连车都停不进去的＂窄缝车位＂，图什么？

更别说现在新能源车普及越来越快，充电桩问题又成了一道坎儿。不少老车库根本没预留充电桩位置，业主装个充电桩跑断腿。

人民日报对此也提出了思路。对于早已建成的存量车位，可结合城市更新工作科学改造，老旧小区可利用闲置区域重新规划标线，适当拓宽车位，也可专门设置大型车辆泊位[8]。

相关部门要建立联合监管机制，严格把控车位规划、建设与验收环节，车企也应优化车身结构设计，兼顾车辆性能与停车适配性[8]。可改造归改造，眼下市面上大量存量车位的＂性能＂，确实跟不上消费者的预期。

把这四条放在一起看，车位遇冷其实一点都不奇怪。供需关系翻盘，量多到不再稀缺；账面一算，租比买便宜得多；产权门道一摸，处处都是坑；连最基本的＂停得进去＂都做不到。

这四道关卡，过一关就够让人犹豫了，何况是四关连着碰。值得一提的是，这背后也有市场对开发商的反向倒逼。

前几年，在限购、限价政策下，不少开发商通过捆绑车位销售变相涨价。据《南方都市报》报道，2021年，东莞厚街佳兆业阳光城时代天韵项目被多名网友投诉捆绑销售车位，有购房者称花了19万元购买一个人防车位后才获得购房＂资格＂[2]。

消费者吃过亏，自然就长记性了。等到房地产市场进入调整期，开发商的促销手段反过来变成了＂买房送车位＂，可即便白送，部分购房者也不再像当年那样欢呼雀跃，而是冷静地问一句：是不是产权车位？

这种理性化的消费态度，恰恰是市场走向成熟的标志。它意味着购房者不再被＂稀缺论＂＂保值论＂这些话术牵着鼻子走，而是真正回归到使用价值本身。

车位从＂硬通货＂到＂烫手货＂，与其说是泡沫破灭，不如说是回归常识。一样东西能不能值十几万，从来不是由开发商的宣传话术决定的，而是由它的真实用途、合法权属和市场供需说了算。

这场转变里头，藏着不少值得品的味道。它告诉大家，任何脱离实际需求的资产泡沫，最终都得还回去；它也提醒相关部门，规划标准要跟得上车型变化，监管也要跟得上市场变化，不能让人防车位披着＂产权＂外衣到处糊弄人。

而对于普通家庭来说，与其把十几万锁在一个产权不清、不好转手的车位里，不如让钱流动起来——存着也好，理财也罢，至少都比看着车位贬值要踏实。笔者觉得，车位市场的这次降温，未必是坏事。

它把市场里虚火的部分挤出去，留下的才是真正有用、有价值的东西。老百姓的钱袋子更紧了，但也更聪明了，这或许才是这场＂车位泡沫＂破灭背后，最值得欣慰的变化。