楼市正在触底，不出意外，2026年将出现4大转变

最近这段时间，身边好几个朋友都在聊房子的事。

大家都在关心，想要买房，到底是要再等一等，等房价继续下跌，还是现在入手？

说实话，我们无法给出准确的答案。

但作为天天盯着各种数据看的人，我能感觉到楼市的风向真的在改变之中。

1

进入2026年以来，很多数据表明，楼市正在触底反弹。

我们以2026年4月份第1周数据为例。

4月首周（3.30-4.5）国内一些核心城市新房、二手房成交规模同比均实现增长。

其中北京、上海、无锡、青岛、温州等城市的二手房成交量同比增长均超过30%。

宁波、厦门二手房成交量同比更是猛增超50%。

如果把这个数据进一步延长到3月份，那核心城市的楼市上涨趋势更加明显。

比如3月，北京二手住宅网签量为19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，同时创下15个月来的最高成交量，这也是继2025年3月之后，二手房成交量再度重回接近2万套的量级。

而3月份上海二手房累计成交30178套，创近五年新高，这成交量相比去年同期的28466套增长6%。

深圳楼市在3月同样强势开启“小阳春”，3月深圳一二手住宅总网签量7898套，环比上涨117%，同时也是近11个月来的最高值。

广州市二手住宅3月网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米，环比分别大幅增长141.38%和129.52%。

成都3月新房当月累计成交约5641套，成交面积约73.97万平方米，成交金额约134.7亿元，环比分别上涨101.9%、93.98%和83.04%。

还有其他城市的楼市，我们就不一一列举了。

简单一句话，进入3月份以来，全国楼市成交量环比涨幅非常明显。

根据中指研究院数据，3月1日至3月28日，重点监测的30个城市新房成交面积环比增长119.7%，二手房成交套数环比增长94.7%。

尽管这个成交量跟去年同期相比仍然有一定幅度的下降，但是从3月份的成交量增长以及4月份首周的实际表现来看，楼市正有触底的迹象。

这跟之前一些机构所预测的趋势基本上是一致的。

比如之前摩根士丹利就预测，中国房地产市场将在2026年完成底部调整。

2

完成底部调整意味着什么？意味着楼市很有可能会触底反弹。

而这种触底反弹的背后有几个深层次的原因。

第一，楼市利好政策的持续释放。

过去两年，我国持续释放了很多利好楼市的政策，从购房门槛，再到首付，再到信贷利率，税收优惠，公积金提取政策都持续放宽。

目前首套房首付比例15%，二套房首付比例25%左右，已经大幅降低了大家的首付门槛。

另外目前全国大部分地方的首套房信贷利率普遍已经降到3%以内，这也可以大幅降低大家的月供负担。

与此同时，一些核心城市的购房门槛也在逐渐降低，限购、限售政策也慢慢在改变，就连北京、上海这些一线城市的楼市都出现了明显的转变。

比如在今年2月末，上海五部门联合发布楼市优化新政“沪七条”，从放宽购房门槛、优化公积金贷款、完善房产税政策等多维度释放利好。

这些利好政策的出台，真正地推动楼市向市场化转变。

第二，房价下跌已经基本见底了。

经过近4年的深度调整之后，房价已经跌得差不多了。

过去4年时间，无论是一线城市还是二、三线城市或者偏远地区的小县城，都出现了房价普遍下跌的现象，个别热门城市房价下跌甚至超过40%。

随着房价持续下跌，目前它已经来到了一个底部。

一方面是房价持续下跌，它跟成本价的差距迅速缩小，再继续下跌，就击穿成本价了。

另一方面，随着房价持续下跌，房价收入比也迅速缩小，能够买得起房的人越来越多，供需平衡点将会逐渐回归。

第三，存款利率的持续下跌。

对于这轮楼市的反弹，有一个很重要的原因可能容易被大家忽略，那就是存款市场的表现。

自2022年以来，我国市场流动性持续增强，存款利率也持续下跌，自2022年9月份以来，国有六大行已经连续7次下调存款利率，如今存款利率已经处于最近几十年最低的水平了。

从各大银行公布的官方挂牌利率来看，市场上大多数银行官方挂牌利率都低于1.8%，其中国有6大行更是低于1.3%。

随着存款利率持续下降，居民存款搬家的现象也越来越明显。

但是当前不论是理财市场还是其他投资市场整体表现都并不太乐观，在这种背景之下，不排除会有更多的居民将资金投入楼市当中。

基于以上这三点判断，2026年楼市筑底反弹会越来越明显。

3

当然反弹并不等于狂飙，更不可能复刻过去十几年的那种疯狂的场景，如果不出意外，2026年楼市将会出现4更明显的转变。

转变1：价格从过去的单边普跌，转向城市与地段之间的分化。

过去几年时间，全国几乎所有的城市房价都逐渐下跌，不论是一线城市还是偏远小县城都无一幸免，这就是普跌。

进入2026年之后，房价开始出现分化，一些核心城市以及核心地段房价开始出现上涨。

根据国家统计局最新发布的2026年2月70城房价数据，一线城市二手房价格环比降幅已收窄至0.1%。

而北京、上海核心城区已出现0.2%至0.3%的环比微涨，结束了连续两年下行的态势。

此外，新一线城市以及二线城市的房价下跌也在收窄，根据中指研究院发布的3月百城价格指数，全国二手房均价跌幅已连续三个月收窄，从去年底的月均跌幅0.6%以上放缓至当前的0.3%左右，北京西城、上海黄浦等核心板块房源议价空间已从去年的10%—15%压缩至3%—5%，部分优质学区房甚至出现业主惜售反价。

与一线城市这些核心区域形成对比的是，部分人口持续流出的三、四线城市远郊大盘与老旧小区价格仍有1%—2%的月度微调，很多小城市以及偏远楼盘，还有老旧小区的房子价格仍然没有筑底。

这说明目前房价分化已经相当明显，整个市场正在重新定价，未来房价将以人口、产业、配套为标尺重新进行定价，并逐渐形成“核心稳、边缘弱、优质涨、普通平”的新格局。

转变2：定价逻辑从单纯比拼价格转向品质与价值的综合定价。

过去几十年，我国的楼市基本上处于一种野蛮增长的状态，在城镇化快速发展的背景之下，有大量的人群涌城市买房，这也导致整个楼市处于相对供不应求的状态。

购房者没得选，对于大多数刚需人群，大家优先考虑的是价格而不是品质。

但经过近几年的调整之后，目前不论是普通的商品房，还是一些优质楼盘的价格都跌到一个相对低洼的状态，而且楼市从增量市场转向存量市场已经成为一个大趋势。

这种背景之下，购房者有更多的选择空间，大家不再唯价格是论，而是在价格与品质中间寻求一个平衡点。

比如根据克而瑞监测数据，2026年第一季度，在重点城市成交的二手房中，房龄10年以内、物业完善、户型方正的次新房成交周期比老破短平均缩短40%，成交价也高出同区域同类房源8%—12%。

这说明购房者不再只看价格，更看重楼龄、物业、户型、环境及周边配套的综合评价，“好房抗跌、差房贬值”已经成为市场共识。

未来那些环境好，物业服务好，户型好的新房会越来越受到大家的欢迎，价格有较大的上行空间。

而那些无电梯、户型过时、物业混乱的老小区将逐渐被市场抛弃，即便价格再低，也不会有明显的成交量。

转变3：市场情绪从卖方恐慌抛售，转向供需双方的理性博弈。

过去几年全国各地房价之所以下跌，有一个很重要的原因是市场恐慌性抛售。

尤其是那些手头持有大量投资房源的那个投资客，他们生怕房子砸在手中，所以就直接降价砸盘，这也直接导致更多的人跟进进行抛售，从而拉动房价的下跌，这是非常典型的“踩踏式降价”。

但是进入2026年之后，楼市的供需关系正在悄悄地发生一些变化，大家不再盲目地抛售，甚至一些好地段好房型正处于“惜售”观望的状态。

根据部分地区中介协会统计，3月重点城市二手房新增挂牌量环比下降15%—20%，这说明业主已经不再盲目地抛售了。

与之相反的是，从3月份以及4月首周的楼市表现来看，各地的成交量出现了明显的环比涨幅，这会导致楼市供需失衡的关系逐渐扭转，市场的议价规则也会发生变化，卖家不再盲目让价，而是根据房源品质理性报价。

而买家也不会再盲目地等待房价继续下跌，对于市场上一些好的房源，好的地段，大家购买的决心会进一步增强。

转变4：市场底层逻辑从投资投机主导逐渐回归居住本位。

过去几十年，我国楼市波动比较大，个别年份有些城市房价涨幅甚至可以超过30%。

这种大波动明显脱离了基本的市场需求，其背后更多的主导力量是投机。

只不过经过最近4年的深度调整之后，投机造成的泡沫逐渐被挤破，房价的大跌直接挤出了大量的投机者，市场将逐渐回归到刚需以及改善性需求当中。

比如根据央行一季度城镇储户问卷，仅有12.7%的居民认为“买房是为了投资增值”，这个比例创下历史新低；而“为了自住、改善、子女教育”的占比超过85%。

这说明居民购房的意图和目的已经发生了根本性的转变，“房子是用来住的，而不是用来炒的”基本基调进一步得到巩固。

如此一来，楼市将逐渐回归理性，未来二手房价格将以“稳”为核心，并伴随阶段性的小幅波动、结构分化，暴涨暴跌将成为过去式。

总之，经过近4年的调整之后，楼市已经逐渐见底了，未来楼市反弹将是大概率的事情，但大家也不要期待房价有太大幅度的上涨。

未来价格分化、价值回归、理性博弈、居住本位这四大转变将贯穿整个楼市，一个更加健康、理性、以居住为楼市将取代过去那种野蛮生长，大涨大跌的时代。